【掌柜日报】房地产行业融资收紧 上市成为小型房企救命稻草

　　在高速扩张规模的需求下，现金为王。

　　事实上，即便是头顶何享健家族光环，布局已覆盖11个省份，2017年合约销售额已达507亿元的美的置业也颇愿通过债券、信托等方式增加融资规模，即便其或需支付更高的融资利息。仅2018年，美的置业就先后于3月7日和3月20日分别获得发行本金总额为45亿元和30亿元公司债券的批准。

　　额度还未用完，但截至2018年3月31日，现金“银票”仅余157亿元的美的置业显然已有“曲线补仓”的打算。据其披露的上市募资用途顺序来看，收购土地或将是资金的第一大去处。值得注意的是，彼时，美的置业的流动负债总额达762.9亿元，短期偿债压力不小。

　　融资压力

　　在融资难的背景下，中小房企普遍高负债压顶，赴港上市、拓宽融资渠道成了它们为数不多的选择。

　　从已递交上市申请的企业披露的材料看，这些房企普遍因高杠杆扩张而急需资金输血，财务状况也并不乐观。

　　招股书显示，2015年-2017年，银城的净负债率为130%、218.7%、226%，一路走高。

　　德信的净资产负债率同样居于高位。招股书显示，2015年-2017年，德信的净资产负债率分别为278.7%、435.2%、275.7%，截至今年6月30日，其净负债率为192.6%。德信方面也表示，公司的净资产负债率维持在较高水平，主要与公司的业务迅速扩张，致使外部借款增加所致。

　　大发地产过去三年的净资产负债 率 分 别 为 196.5%、150%和269.8%，此外，其经营活动净现金流分别为-7.92亿、8.55亿元、-23.93亿元，三年内有两年净现金流为负。

　　高负债之下，大发的盈利水平也并不显眼。根据招股书，过去三年大发地产的毛利率分别为15.9%、18.1%和14.9%，纯利润率分别为7.9%、3.3%、3.4%，均低于行业平均水平。

　　根据美的置业的招股书，2015年-2017年，其净负债率分别为622%、625%、119%。截至2018年3月31日，美的置业净负债率为181.4%。此外，其债务结构也有待优化，报告期内，少于1年期的债务高达627.05亿元;1-2年的债务额度139.65亿元;2-5年的债务额度190.1亿元。

　　协纵策略管理集团联合创始人黄立冲对经济观察报表示，中小型房企急于上市一方面确实是为了缓解资金压力，但并不一定会受到资本市场的认可。

　　低估值之苦

　　上市或能让房企在短时间内不再“囊中羞涩”，但对于不少已在港股上市的内地房企来说，香港资本市场并不是一条“鱼跃龙门”的捷径，甚至，在企业估值问题上，让企业管理层颇为“头疼”。

　　以今年上市的正荣地产和弘阳地产为例，截至9月20日，弘阳地产报收2.75港元，上市2个多月以来，股价涨幅约为20%，总市值约为91.3亿港元。规模较大的正荣地产的总市值相对较高，截至9月20日为185亿港元。

　　事实上，截至9月20日，即便是位列内地房企第一梯队的恒大，其市值也仅比港资房企新鸿基地产多了不到100亿港元。不同的是，前者在2018年上半年获得净利润已足抵后者2017/2018年整年溢利。与此同时，长实集团、恒基地产、太古地产、九龙仓置业等港资房企的市值均高于融创中国、龙湖集团、融信中国等一众内地房企中的“尖子生”。

　　利润增幅似乎并未对房企的估值有较大的提升作用，交易量不高，股价持续的“不温不火”或是很多H股房企想要回A的原因。

　　据悉，富力地产、万达商业、龙光地产等均向A股折返跑，只不过回A之路漫漫。

　　9月17日，在回A路上走了14年的“老兵”首创置业公告称，撤回A股发行申请。碧桂园也曾尝试分拆物业板块在A股上市，但在1年的等待后于2017年年底撤回了申请，并在2018年6月19日于香港上市。

　　“虽然也不排除在香港分拆上市，但由于在A股上市能获得更高估值，对母公司而言，当然会首选A股”，对比碧桂园前首席财务官吴建斌此前的表态，碧桂园物业撤A赴港更像是与A股失之交臂后的“无奈之举”。

　　“事实上，港股整体估值在全球就处于较低的水平，港股中内房股的估值也处于较低水平。”易居研究院研究员沈昕指出，“在当下调控政策趋严和融资渠道持续收窄的环境下，房企的业绩增长也面临较大的不确定性，一旦业绩增长未达预期，板块估值就会承压”。

    （房掌柜整理来自经济观察报、国际金融报）