滨江新区CBD补配套短板 “15+1”商业地块将招拍挂

　　作为江门楼市风向标，滨江新区再出重磅新闻——滨江新区CBD的城市设计方案已通过市规划委员会环艺专委审议;“15+1”幅商业地块的设计条件已经完成，预计在9月底或10月初开始招拍挂，已有来自欧洲、香港地区、澳门地区，以及内地上市企业、大型重点企业、经济类社团等共40多个单位意向报名参与竞拍。

　　这对滨江楼市而言，或将是一大利好，但程度如何，受访对象的说法不一。

　　15幅商业地块 面积多为20亩左右

　　滨江新区CBD位于滨江新区启动区(现代服务业集聚区)的核心，总用地面积1755亩，其中首期重点打造“15+1”商业地块。其中，“15”是指在华盛路、兴澜四路、河滨新路、兴澜一路围成的区域内，共15幅地块，合计330亩，由北部A区域7幅地块和B区域8幅地块组成，地块使用性质均为商业地块兼容商务用地;“1”是指南部60亩的C地块。

　　记者梳理发现，C地块相对独立，为商业服务业设施用地兼容二类居住用地，建筑高度控制≤150米，要求建设建筑面积不少于600平方米的社区公共服务设施用房等(以最终出让条件为准)。

　　15幅商业地块中，每幅地块的建设面积多为20亩左右，其中编号16号地块最大，35.43亩;地块对建筑风貌的要求为，或简洁方正的体量，造型硬朗有力，能体现建筑稳重大气的气质，或方中带曲的体量，造型圆润流畅，能体现自由、动感的建筑形象;建筑限高方面，多在100米以下，有3幅地块要求相对较高：编号8号地块塔楼2建筑限高160~170米，编号14号地块塔楼1建筑限高140~150米，编号16号地块塔楼1建筑限高170~180米;每幅地块都有海绵城市建设要求，也有配建停车位、配置汽车充电桩的停车位，以及配建公园绿地、空中连接的公共连廊等要求(以最终出让条件为准)。

　　业内人士李先生认为，从土地出让条件来看，符合江门这个三线城市的实际情况，拿建筑面积、限高来说，如果太高、体量太大，空置率可能会较高，如果大多限高在100米以下，地块面积大多在20亩左右，相对比较合适;同时，也体现了超前规划、科学规划的思想，要求建设海绵城市，配建车位、公共绿地等。

　　江门地产智库成员、楼市分析师冯景全则认为，作为江门未来的企业总部基地和商业风向标的滨江，按照以上要求建设，一方面是发展总部经济、商业中心的客观要求，另一方面则是响应国家在低碳环保、节能方面的号召，为全市未来的建设作出探索和示范效应。

　　商业地块的推出

　　有利于完善板块配套

　　“15+1”商业地块附近，住宅项目云集，包括滨江天际、美的·卓越公园天誉、保利悦公馆、骏景湾领峰等，共有10多个。记者近日走访发现，该区域塔吊林立，工程车不时穿梭，热闹异常。可以预见的是，在未来一年左右的时间里，这些项目将陆续上市，或将产生超百栋、10000多套房源，而去年，蓬江、江海共成交一手住宅19273套。

　　滨江新区虽然是市民置业的首选区域，但目前也面临着一些问题：楼盘集中，货量相对较多;因地价较高，导致房价可能相对较高;市场需求有所减弱等。

　　“15+1”商业地块的推出，是否会在一定程度上促进该板块一手住宅的去化?

　　“那是肯定的，毕竟，滨江新区看起来越来越有CBD的味道了。”美的置业销售顾问刘先生语气坚定地表示。

　　另有业内人士表示，实际上，“15+1”块商业地块已于去年年底开始筹备，期间洽谈了众多意向业主，各自有设计及方案，只是现在才整合完成和公布。

　　“对于滨江楼市应该是较大利好。”冯景全指出，滨江新区经过10年建设，目前从交通基础设施、公共配套和住宅体量看，已初具雏形。但另一方面，离规划初衷——企业总部和商业中心仍有一定距离，目前推出多块商业地，主要是以打造企业总部和商业中心为主，此举将进一步加快滨江核心建设步伐，促进更多企业总部和商业中心扎根落地，彰显了滨江大力发展总部经济的决心，是对滨江规划初衷的落实和回应，有利于增强市民对滨江购房的信心，同时分享当地总部经济发展的红利。

　　如冯景全所说，记者留意到，很多在滨江新区置业的市民吐糟最大的，就是人气不足。记者曾通过了解楼盘报装自来水的户数占比，以及在晚上查看亮灯率等方式，了解到几大标杆项目的入住率仅为三四成;同时遭受吐槽的，还有与人气不足互为因果的各种配套设施，不少业主反映，在滨江新区居住连去市场买菜都要驾车，诸如此类，公共交通、市场、社区商店、餐饮等生活配套设施显得不足，生活较为不便。与此同时，一些项目楼书中所提及的高大上项目，比如星级酒店，未见踪影，使得整个CBD的形象暂未显示出来。

　　业内人士普遍认为

　　此次拍地或将比较理性

　　这次“15+1”块商业地块对滨江楼市的“助攻”作用如何?关键之一，要看地块的拍卖情况如何。

　　业内人士李先生表示，目前，放眼省内，广深的CBD发展得较好，而佛山、珠海的CBD发展得较为一般，以此为鉴，具体到江门，发展尚需时间，不过，由于已有多个单位意向报名参拍，因此地块拍出的可能性较大，如果拍地时间不过于集中的话，拍卖成功率或许会高些。

　　“前期已经有很多意向企业，但由于地块出让条件要求较高，再加上经营难度不小，估计地块能拍出，但价格会比较理性。”业内人士刘先生认为。

　　美置地产总经理汤建军则表示，“15+1”块商业地块的实质应该是引进优质企业。该片区计划打造滨江总部经济基地，这需要在土地、政策、交通、环境、基础设施以及人才等方面给予扶持与配合，才能切实有效地吸引优质企业进驻。

　　相关新闻：

　　从江门市文广新局获悉，该局日前召开公共博物馆建设督办会议对蓬江区、江海区公共博物馆建设进行专项督办。目前尚未建成博物馆的蓬江区江海区，均汇报了建设进度。据悉，蓬江区将在滨江新区新建一座含文化馆、图书馆、博物馆的综合性文化中心。而江海区将选址陈少白故居建设博物馆。

　　华博馆是目前江门较具代表性的文化地标之一

　　据了解，按照广东省全面建设小康社会考核指标要求，区县一级应建有公共博物馆，目前蓬江区江海区尚未建成博物馆，省里要求到2020年底全部建成。目前蓬江区江海区尚未建成博物馆，蓬江区文广体育局局长吴荣新、江海区文广体育局局长罗广鹏分别就两区博物馆筹建情况进行汇报。

　　据悉，蓬江区博物馆已落实机构和人员编制，经区政府常务会议审议通过已落实蓬江区文化中心(含文化馆、图书馆和博物馆)选址，占地面积18亩，已纳入2019年蓬江区重点建设项目，计划投入2亿元进行建设，争取在2020年底前完成建设任务;江海区博物馆已确定选址为陈少白故居，市政府已批复同意将陈少白故居下划江海区管理，现正报区政府审批博物馆机构和人员编制，有信心按照省定时间完成任务。

　　据记者了解，蓬江区文化中心将在江门市滨江新区建设。文化中心将充分发挥区文化馆、图书馆、博物馆、美术馆等重要文化载体的作用，实现馆藏及文化艺术、科学技术、政治经济、民族宗教、教育管理、新闻出版、学术研究等多功能合一体，定期组织开展论坛、讲座、调研等高层次、高质量学术活动，推动场馆高质量建设，大力提升该区公共文化服务水平，打造江门首个多功能文化新地标。

　　(房掌柜整理来源自江门日报、羊城派)