东莞“金九”凉了？这2个盘备案价却见涨了

踏入“金九”旺季第一周（0903-0909），东莞楼市相对往年平淡开局，政策调控的效果十分显著，不少业内人士表示今年“金九”不会太过热闹。

作为楼市传统热点，“金九银十”往往也是开发商打折促销“大酬宾”的节点，况且今年市场环境不佳，开发商一般会更加谨慎，甚至让利幅度更大以刺激成交。但是房掌柜整理上周备案数据的时候发现，有几个项目却不按套路出牌，新品首次备案价相对项目前期备案上浮了不是一丢丢，相对差价接近600-800元/㎡。

What？这是什么操作？掌柜君第一时间扒了一下其中的具体情况~

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金九楼价不降反升？

麻涌的碧桂园信鸿铜雀台，9月5日其2号楼共有150套房源完成首次备案，备案均价约14500元/㎡，远低于麻涌当前洋房带装修销售均价16000元/㎡。

其实这批房源在8月初就已进行过一次备案，当时备案均价更低约13896元/㎡，但由于项目预期未办理预售许可证，于上周又重新备案，并以“当地前6个月销售均价出现异常”为理由，申请重新办理了房价备案，前后2次价格调整约600元/㎡。

调查中掌柜君却被项目销售告知，碧桂园信鸿铜雀台在拿到预售证当天，也就是9月7日已经将2栋全部推出并且已经售罄了，毛坯销售均价约14000元/㎡，之所以备案价那么“笋”，是因为“1万4的备案价是毛坯价”。

第二个备案价明显见涨的，是石碣的阳光城愉景湾，项目同样在9月5日对15、16号楼共496套房源完成了首次备案，备案均价为17700元/㎡左右，比前一批17、18号楼同户型产品备案价（16894元/㎡）价格上调约800元/㎡。

 据掌柜君观察，阳光城愉景湾新品备案也是“涨价有理”的。项目于8月中首次开盘，推出的17、18号楼，靠近车流量较大的崇焕中路，而计划加推的15、16号楼位置相对好一些，靠近社区配套，况且依照开发商推货惯例，后期推出产品相对前期是必然有价格梯度的。

价格博弈，高价项目底气不足

既然备案价见涨是幻觉，实际上东莞房价是什么行情？

总体而言，目前东莞房价持稳的，买卖双方属于价格博弈阶段，在售房价未见有大幅调整。从近期东莞备案情况看，开发商叫价都比较坚持，调价以个别房源调价居多，多为特价房或特殊房源。

以8月为例，8月东莞共36楼盘下调了备案价，但78%的楼盘属于个别房源调整，部分还是定向销售房源或异常备案房源，不对外销售。大部分楼盘的备案价，与市场在售价基本持平，松山湖区、临深片区、城区片区和滨海片区的备案价格继续领跑市场，房价普遍2万/㎡以上，高价区域定价有所回落，东部产业园片区和水乡片区经过一轮补涨后，区域房价普遍在1.5万/㎡左右（桥头除外）。

值得一提的是，这场价格博弈中，高地价项目因缺乏成交支撑明显底气不足，表现为新项目采取低开策略以价换量，如楼面价2万/㎡的融创公园首府，首推带装修loft公寓售价2.3-2.7万/㎡；而在售高开的楼盘也开始批量下调备案价，如时代天境、时代天荟，下调幅度约10%，但仍处区域楼价高位。

受各种因素印象，今年东莞金九楼市开局平平淡淡，多数新盘押宝“银十”，预计第一波供应潮会在9月中下旬出现，在新项目刺激下市场供需或有回暖，不排除开发商以价换量的可能，购房者需留意最新楼市动向。

一周楼市动向

上周东莞供应明显增加，住宅供应了1220套，套数创过去10周的一个至高点；住宅签约772套，成交均价17313元/㎡。

“金九”第一周，东莞楼市终于有回暖的迹象，刚拿到预售证的碧桂园信鸿铜雀台、万科皇马郦宫都已开盘，另外时富金色家园、泰禾新天地、虎门印象等都有少量加推，整体去化率约76.4%。

另外，上周虎门、清溪还有3个纯新盘首次备案，其中2个预计近期入市：

新世纪中和园，上周有64套90㎡三房和130㎡的四房完成首次备案，备案均价为19000元/㎡，价格略高于清溪上周的成交均价（16707元/㎡）。据销售透露，样板房和营销中心会在本月20日开放，开盘时间估计在本月底。

风华豪苑，是虎门本土开放商丰泰房地产在虎门的新项目，位于虎门白坑水库旁边。据了解，在白坑水库四周，除了翠湖居和湖山雅居以外，其余已建成的住宅区都是丰泰集团所有。上周风华豪苑有30套90㎡、98㎡的三房洋房完成首次备案，备案均价为19700元/㎡，不过尚未见它取得预售证，估计没那么快入市。

同样位于虎门的另一纯新项目，碧桂园壹中心，上周共有160套房源完成首次备案，项目主打95-120㎡的三房四房，均价为20616元/㎡，据销售透露，预计本月的15、16日会开放展厅，22、23日开盘。

合富研究院高级分析师李兴旺告诉房掌柜，预计9月中旬开始会有一波推货潮，不过与去年同期相比会有大幅减少，而越来越严的政策打乱了东莞“金九银十”的节奏，今年“金九银十”供应不会过于集中，很多开发商都处于观望状态，市场行情平淡。