40城土地出让均价连续5个月同比下跌 料楼市将降温

据易居房地产研究院9月3日发布的《2018年8月份40城土地市场报告》显示：8月，40个典型城市土地成交建筑面积环比小幅上涨，土地出让均价连续5个月同比下跌，土地成交溢价率创39个月新低。

进入9月，部分地方房地产市场成交清淡，近期楼市有哪些新变化？“金九银十”传统的楼市旺季，今年的成色怎样？加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制，未来楼市走势如何？9月5日晚，《央视财经评论》邀请到国务院发展研究中心研究员刘卫民以及中国宏观经济研究院研究员郭丽岩做客演播室，深入解析。

40城地价连跌5个月 土地市场热度不再？

刘卫民：“金九银十”成色不足 市场仍处盘整当中

国务院发展研究中心研究员 刘卫民：土地溢价率对于房地产市场来说是一个重要的先行指标。我们说土地溢价率，就是定了一个价格，如果大家愿意出的价格高于事先定的起拍价的话，那么溢价率就自然产生了。近期土地溢价率有所下降，包括土地的市场价格环比也在收缩，反映了现在市场上对于传统楼市“金九银十”的一种初步判断，预计金秋的“金九银十”可能没有那么高的成色了。

郭丽岩：季节性消费特征淡化 预计“金九银十”量价持稳

中国宏观经济研究院研究员 郭丽岩：地价和房价之间是全链条的关系，在房价有较高上涨势头的过程中，地价有很高的推动力。部分城市的土地溢价率在下降，预示着市场对于未来房价走势预期的变化。今年“金九银十”可能是量和价在趋稳的一个过程，我个人认为土地溢价率未来的变化可能保持在合理的区间。

楼市降温 “金九银十”成色几何？

刘卫民：房地产的去杠杆效应正在逐步显现

国务院发展研究中心研究员 刘卫民：从整个房地产杠杆率的角度来讲，去杠杆的效应正在逐步显现。一方面，一些房地产企业从银行申请贷款受到一定的限制，部分开发商的资金链条有偏紧的情况。另外一方面，对于投机型购房贷款也做了的限制，进而对房地产市场去杠杆有一个加速的作用。

郭丽岩：房地产行业集中度明显提升 部分房企拿地趋于谨慎

中国宏观经济研究院研究员 郭丽岩：当前房地产开发企业的市场集中度提高地非常快，一些中小房地产开发企业面临着严监管、资金链收紧的情况，这就会导致一些房地产开发商企业在拿地的过程当中更加谨慎，房企拿地的节奏将有所放缓。

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　　随著政府楼市调控措施的实施，一方面是热点城市严格的限购限价，另一边是银行贷款收紧，加上人民币大幅贬值，令火热房地产市场一下子降温了。上海不少土地出让都是以底价成交，甚至还出现土地流拍现象，可见房地产商资金亦开始紧绌。

　　第一太平戴维斯华东区董事长朱兆荣接受《经济通通讯社》专访时指，在这样的背景下，看到有的房地产商想要退出一些项目，可是现在市场上的买家资金储备亦不足。「货放出来多了，但是成交很少，今年以来大宗交易量连去年一般都没有。去年买家很多，或放出来也有，因为贷款融资还能做。」

　　第一太平戴维斯早前发布的数据显示，上半年内地大宗成交总额为242亿元人民币，仅为2017年上半年的二分之一。

　　对于土地市场转冷，朱兆荣认为，政府对一手楼的限价影响较大。今年开发商拿到的预售价只是比土地价格高出2成左右，并不是很吸引人，而且也看不到楼市政策会放松的迹象，再加上未来还将推出房产税，可以预期楼市是一定会降温的，所以开发商并没有动力积极地拿地。然而，朱兆荣强调，房地产仍然是一个稳妥的投资，「住建部提出要稳地价、稳房价、稳预期，说明政府也想房地产平稳一点的。」

　　*上海优秀商业地产远远不够，期待新零售回归*

　　在零售地产方面，早期的上海只有百货商店，且只用简单的「第一百货商店」、「第二百货商店」依次命名，直到香港开发商把国际化的物业管理经验和营运模式带入内地，上海才出现了现代化的购物中心，随后一发不可收拾，各种形态的购物中心在上海各区拔地而起。朱兆荣坦言，从体量来讲，上海的商场早已饱和，但是优秀的商业地产，对这2000多万人口的城市来说并不多，做的好的商场几乎可以用手数出来。

　　「现有的没做好的商业地产的量很大，未来这些商场的改造升级是一个趋势，无论是硬件方面还是软件方面。零售行业这几年大家都在改变，租客在改变，业主也在改变，所以做商业地产的人未来10年有的忙了。」在商业地产本身量过大、营运经验不足以及网购的冲击下，近年实体零售业进入寒冬，愈来愈多的实体店关门谢客。为填补空出来的租铺，商场只能纳入更多的餐饮食肆。而餐饮比例过高又会产生新的问题，那就是餐厅的同质化程度过高，有些餐饮人满为患，有些却无人问津。就在业内对此都毫无头绪的时候，「新零售」的出现给商场经营带来了一丝曙光。

　　「从去年下半年到今年，可以看到零售店开始回归，带著一些新的概念，包括一些体验式零售或者说跨界经营。这比较像2012年运动行业回归时的景象。早年运动品牌店开得太多，在2008年奥运会后运动零售业进入低潮期，很多店铺都关门。但随后NIKE等一些品牌带著全民健身的概念重新起步，推广马拉松、瑜伽，把买卖关系变成了销售一种概念，吸引了一大批年轻消费者。」他笑说，「以前可能一个人只有两双运动鞋，而现在跑步、做瑜伽都会需要不同功能、不同类型的运动鞋，这就体现出产品的变化。」

　　对于零售市场的前景，朱兆荣指，他一直看好中国的零售市场，「从来没有动摇过」。因为中国人喜欢消费，愿意尝试新的东西。他相信，中国商业地产未来会发展出适合自己的一条路。

　　(房掌柜整理来自央视财经、经济通)