实探阳山老镇2号地块：起始楼面价5681元/㎡ 万科有拿地意向

　　核心提示：

　　1、起始楼面价5681元/㎡，挂牌前已有多家开发商看过，万科有拿地意向。

　　2、周边仅万科有山在售;田园东方二手房均价最高，为20398元/㎡。

　　3、有建筑限高要求，结合地块≤1.2的容积率，后期或开发为别墅、洋房。

　　4、位于阳山生态休闲旅游度假区内，自然、人文旅游资源丰富。

　　一、地块信息：起始楼面价5681元/㎡，最大建筑面积41787.84㎡

　　①XDG-2017-26号地块(阳山老镇2号地块)概况

　　位置：惠山区阳山镇安阳路南侧

　　土地面积：34823.2㎡

　　土地用途：居住用地

　　容积率：≤1.2

　　土地出让起始金：23740万元(对应楼面价为5681元/㎡)

　　最高限价：35610万元(对应楼面价为8522元/㎡)

　　XDG-2017-26号地块信息一览

　　XDG-2017-26号地块规划图

　　②XDG-2017-26号地块规划设计要点

　　据资料显示，XDG-2017-26号地块为纯居住用地，土地面积为34823.2㎡，容积率≤1.2，以此可计算出，该地块住宅最大建筑面积为41787.84㎡。

　　建筑限高：≤6层，地块东部与北侧已出让地块相邻区域建筑层数原则上不超过4层。

　　成品住宅：新建住宅中成品住房比例必须达到30%。

　　社区服务：物业管理用房不小于住宅物业管理区域总建筑面积的4%;社居委办公用房不小于100㎡。

　　文化体育设施：文体用房100㎡，室外活动场地不小于250㎡。

　　XDG-2017-26号地块卫星图

　　二、地块实探：内部基本为净地，周边基础生活配套缺乏

　　从其所在位置来看，XDG-2017-26号地块位于龙湖九里晴川以北，万科有山、田园东方以南，房掌柜探地过程中了解到，其四周已有围挡，内部基本为净地，仅部分区域为万科有山的临时工棚。就地块周边而言，不管是老小区还是新楼盘都不多，居住氛围还不浓厚;至于配套方面，除了丰富的旅游资源，包括交通、商业、生活、休闲、娱乐等在内的基础配套比较缺乏。

　　XDG-2017-26号地块实景图

　　交通(自驾和公交两种出行方式，交通不算便捷)：对内，居住在此的市民可以优先选择自驾出行，周边的阳杨路、桃溪路、阳山东路等线路可到达钱桥、洛社、胡埭等地;公交也是出行方式之一，距离地块最近的为阳山医院站，停靠的608路、611路可去往大东方百货、无锡汽车站、河埒口、阳山停车场等，不过，这两班公交间隔时间较长，平均要等12-30分钟。

　　对外，该地块南接沪宜高速，距离阳山大道路口约4公里，可直通上海、昆山、苏州、宜兴等地，拉近了阳山与其它城市之间的距离。

　　配套(旅游资源丰富，基本生活配套暂时较缺乏)：现阶段，XDG-2017-26号地块周边商业配套较少，仅有少量社区底商和稍远一点的好又多超市;休闲娱乐方面有田园东方综合体，涵盖了农业、文化旅游、居住生态等业态，以及2.5公里外的阳山火山地质公园;另外，附近还汇集了阳山医院、安阳书院、安阳中学、阳山中学等其它配套。

　　值得一提的是，地块位于阳山生态休闲旅游度假区内，且附近还有狮子山、安阳山、小阳山、阳山桃花源景区等旅游资源，自然环境相对优越。

　　周边小区(新房、老小区有限，居住氛围还不浓)：新房方面，除了已经无房可售的龙湖九里晴川，距离最近的只有万科有山(均价13000元/㎡)，且所剩房源已经不多;至于老小区，新渎苑东区、西区、北区的价格不同，整体在6232-8040元/㎡，而包括田园东方(20398元/㎡)、龙湖九里晴川、龙湖悠山郡在内的商品房价格在10000-20398元/㎡。

　　三、地块简析：挂牌前已经有多家开发商看过，万科有拿地意向

　　1、区域房价涨势明显，挂牌前已有多家开发商看过。随着龙湖、万科等品牌房企的相继进驻，阳山的区域价值逐步得到了认可，而从房价上来看，近期的涨势也较为明显。据置业顾问介绍，万科有山于2018年3月首次开盘，洋房均价为11000元/㎡，目前，项目别墅已经全部售完，仅剩50多套洋房在售，洋房单价最高接近13000元/㎡。

　　再看同区域内的田园东方，项目于2014年6月开盘，当时别墅曾售11000元/㎡，如今，其二手房的成交均价已经达到了20398元/㎡。

　　就XDG-2017-26号地块而言，起始楼面价为5681元/㎡，即便底价成交，后期精装房源价格也将超过13000元/㎡。另外，房掌柜在踩盘时还了解到，该地块在挂牌前已经有多家开发商看过，万科也有拿地意向。

　　2、周边仅1个住宅项目在售，后期或打造为别墅、洋房补仓区域房源。目前，XDG-2017-26号地块周边有2个含住宅项目，分别为万科有山、龙湖九里晴川，其中，万科有山在售少量精装洋房，价格在12000-13000元/㎡，龙湖九里晴川已经售罄，按照地块≤6层的建筑限高(地块东部与北侧已出让地块相邻区域建筑层数原则上不超过4层)，以及≤1.2的容积率，后期建成项目后或打造为别墅、洋房产品，进一步补仓区域房源。

　　3、位于阳山生态休闲旅游度假区内，自然、人文旅游资源丰富。从地理位置来看，XDG-2017-26号地块所在的阳山镇，因得天独厚的自然气候和火山地质条件，使得阳山水蜜桃蜚声国际，同时，其也为住建部公布的全国第二批特色小镇(2017年7月27日)之一。

　　不仅如此，该地块也位于无锡重点规划区域内，自然、人文旅游资源丰富。房掌柜查阅《江苏省无锡阳山生态休闲旅游度假区总体规划(2016-2035)批前公示》得知，整个度假区规划总面积约17.5平方公里，分为桃花源文化休闲片区、田园生态片区、田园文旅小镇片区和水乡生态片区，主要构建以休闲农业、旅游度假、文旅体验等旅游特色产业为主导，以山水田园为空间特征的休闲农业型特色旅游度假区，随着该项目的拍出，或给整个区域的发展注入新的活力。