长租公寓完成“0到1”积累 借助资本力量开启迅速扩张

　　资产证券化是救星?

　　进入规模化发展的关键期，长租公寓融资需求不断加大，多家品牌公寓也在不断拓宽融资渠道。了解到，目前旭辉领寓已经与建行、浦发、招商等银行进行接洽和合作，60%左右的资金银行可以低息提供，未来还将尝试进行租赁收益权融资。龙湖冠寓目前成功获批并发行了全国首单住房租赁专项公募债券，还与新加坡政府投资公司(GIC，新加坡主权基金)共同设立长租公寓投资平台，也在持续积极关注REITs、ABS 等金融模式。

　　“未来资金和资源的优势和可持续发展性可能决定长租公寓行业的龙头归属和竞争格局。”张爱华说。

　　此前，万科集团高级副总裁谭华杰曾表示，长租公寓运营本质上是资产管理，需要找到更便宜的资金用以持有更多的资产，利用规模效应及增量价值赚钱。更便宜的资金则包括险资、债权，甚至REITs机构等低利率的资本，未来最理想的资产持有人应该是REITs。不少业内人士也认为，资产证券化是长租公寓规模化发展的“救星”。

　　在通江投资集团董事长张保国看来，开展房地产证券化或能妥善解决长租公寓时下回报周期及盈利难题，因为长租公寓具有的长期稳定现金流，可为房地产证券化的开展提供核心收益保障，给予REITs和CMBS等相关产品更为广阔的发展空间;此外，长租公寓归属固定资产，因此在证券化过程中能较好控制投资风险，信用评级往往较高，产品回报可管控在一定幅度内。

　　“如果你有一个稳定的现金流，就将它证券化”，这是来自华尔街的一句至理名言。张爱华也认为，资产证券化是解决长租公寓资金运作层面的一剂良药，但能否借资产证券化的东风助力发展，取决于企业自身的金融运作能力和以住为入口的空间运营服务能力。她同时指出，目前国内缺乏公募REITs专门、统一的上位法依据，近期住房租赁债券出现了多家被“转让”或者“中止”的局面，其实也印证了政策法律层面对相关产品的监察。因此说资产证券化是“救星”还言之过早。

　　不过，王戈宏认为，资产证券化是长租公寓未来的重要方向，为有资产的人提供了资产变现及流动性预期，而长租公寓的资产有两类，一类是把未来预期租金收益打包成资产，发ABS，属于债。包租模式赚钱周期长，平均7～8年才能实现盈亏平衡，再发债还要承担6%~8%的利息，现金流的管理是关键。另一类是拥有物业资产，做真正的资产证券化，将有良好租金收益能力的资产做成份额发行给机构以及社会投资人。“这才是住房租赁未来产生巨大价值与规模的地方，而在美国，公寓的主流模式就是公寓REITs，而不是包租二房东。”他说。

　　相关新闻：增值服务成利润突破口

　　作为龙湖集团的第三大主航道业务，冠寓近日在北京新开两家店：冠寓望京北路店和昌平生命科学园店。

　　比起传统地产业务，发展长租公寓更像是一单“细水长流”的生意，需要有足够的耐心。然而，各家长租公寓品牌商却不甘于眼前的规模，借助资本的力量开启迅速扩张。

　　增值服务或成利润突破口

　　几年间从无到有，对于长租公寓的盈利模式，各家企业仍在探讨中。

　　一位房企负责人表示：“长租公寓业务的盈利性确实有较大差距，虽然泊寓整体出租率目前保持在90%以上，但因为租赁的税费等流通成本较高，目前资金回本的时间还较长，预计在5年左右。”

　　长城证券分析师汪毅则认为，租赁业务的回报周期长，资金周转速度较慢，目前长租公寓行业的运营费用率很高，一般为40%左右，因此可分配给投资者的收益率也只有3%-5%。

　　龙湖集团副总裁兼任冠寓公司CEO韩石表示，“集团内部对于冠寓长租公寓板块，设定了精细的投资测算模型，对于整个冠寓的投资回报率有严格的要求。冠寓目前动态投资回收期5至6年。最终目标要把它变成赚钱业务，做到行业前三。进入相对成熟期，轻资产类的长租公寓毛利率35%左右，净利润率能到12%-15%。”

　　能获得如此高利润，在龙湖看来公寓初期可能是微利时代，而冠寓从商业模式上开拓了具有更多营收渠道和可能性的Cityhub模式，如在增值服务端，加大租金收入以外的更多渠道和可能性，在提升品牌溢价力和合理提升租金方面确保盈利。

　　换而言之，就是将整个公寓形成“闭环”，让租客尽可能将日常消费留在公寓内。据了解，冠寓门店增加丰富的增值服务，如橱柜、仓储、保洁、搬家等，无人超市、娱乐设备等，让租客们足不出户即可享受优质咖啡、专业健身教练、互联网仓储等等丰富的服务内容。

　　龙湖集团副总裁、北京公司总经理宋海林称，龙湖作为地产企业，切入长租公寓市场，从回报和利润方面，一定不仅是单一的从租金剪刀差的维度思考，而更多是资产运营的商业模式，聚焦的是资产保值和经营增值的逻辑。目标是2020年，达到规模行业前三，30亿元的营收收入。