5月开发商扎堆入市,呈现楼市小阳春,6月东莞楼市将走向何方?
开发商5月扎堆入市
相比4月,东莞开发商在5月的入市积极性大为提升,各楼盘不遗余力积极举办活动,将推货、宣传重点放在这个月。各类创意暖场活动、亲子活动琳琅满目,还有多个楼盘如卓越维港、大道松山湖、石排国际公馆等推出优惠特价房活动,提升楼盘的人气。
据东莞中原战略研究中心监测数据显示,5月,金地、碧桂园、万科、卓越、中海等品牌房企积极推货冲刺业绩,市场供应有所上升,多集中在5月中下旬扎推入市。
5月东莞全市整体开盘量环比上月小幅增加,主要由于开发商抓住传统五月旺季积极推货提前冲刺年中业绩。从产品类型看,5月开发商明显加大商业公寓的推货力度,如v1公馆、碧桂园首座和万科金域广场,单盘推货量均有几百套。
从数据上来看,根据合富研究院统计,5月东莞一手住宅供应约43万平方米,同比增加约56%;但签约面积同比减少16%。
5月东莞一手住宅签约均价约16952元/平方米,同比微涨5%,环比4月微跌,连续2个月环比回落。自2016年9月调控后,东莞一手住宅供求量基本稳定在35-45万平方米/月之间,整体表现平淡。
从销售率看,大部分住宅项目开盘销售率偏低,业内人士认为是因为很多项目前期认筹量少,同时开发商对市场预期较高,定价居高不下,而且限购限贷限售等政策持续制约需求释放。
此外,据东莞中原战略研究中心监测数据统计显示,东莞绝大多数商业银行首套房贷利率普遍上浮20%及以上(即5.88%),二套房贷利率以上浮25-30%为主,其中广发、 华夏及光大二套房贷利率上浮至40%。另外,基本上全市所有商业银行均执行“三价合一”政策,东莞房贷政策持续收紧。
网签量同比仍下降
相比4月,东莞开发商在5月的入市积极性大为提升,各楼盘不遗余力积极举办活动,将推货、宣传重点放在这个月。各类创意暖场活动、亲子活动琳琅满目,还有多个楼盘如卓越维港、大道松山湖、石排国际公馆等推出优惠特价房活动,将楼盘的人气炒高。
在营销活动的带动下,各楼盘来访量持续攀升,但很诡异的是,5月的住宅网签量仅4149套,同比去年同期下降了18%。同样是传统销售旺季的5月,今年的住宅供应量还比去年多出近一半,但签约量却下降了,这是为何?
对此,合富辉煌研究院分析,在限签政策影响下,东莞网签数据失真,不过供应数据能较大程度反应真实市场现状:在高压政策调控下,开发商看低短期行业前景,减少供应,放慢入市步伐,市场进入慢周转。
有业内人士表示,虽然大湾区规划出台在即,但从东莞限签、限价等政策持续加码可以看出,政府态度仍是严控房价、稳定市场预期,东莞楼市调控趋严、只紧不松的格局在短时间内不会发生较大调整,调控的高压仍将存在。
这些房企、楼盘卖得最好
从房企排名情况来看,现在的东莞楼市,外来品牌房企占据了绝大部分的市场份额,本土房企中只有实力雄厚的才能与之抗衡。
在5月份房企金额排行榜前十中,共计有八家房企如万科、碧桂园、保利、金地、卓越、恒大、海伦堡、宝安是外来房企,其中,最为拔尖的仍是万科和碧桂园,这两家常年占据房企榜单的前两名,项目遍布东莞各镇,夺走了将近三成的市场占有率。
仅有光大和中惠两家为本土品牌房企,更多的本土房企甚至上榜的机会都难得到,这主要是因为本土房企的可开发或在售项目数量不及外来房企,致使本土房企在市场的占有率较小,排名较后。
随着土地门槛的拔高,本土中小房企要想得到竞赛的“入场券”更是难上加难,未来的房地产市场将是强者恒强的局面。
从楼盘排名情况来看,金地前海山、万科云城、东江之星、光大山湖城是5月中成交最好的楼盘,其成交金额均在3亿元以上,其次是保利锦城、万科中央公园、保利海棠、万科中天城市花园、保利格外松湖,以及海伦堡松湖湾。
在这前十的楼盘中,主要来自松湖片区、城区片区及滨海片区,这几个均是近两年东莞利好规划主要区域,楼市前景被看好,而临深片区仍不见起色。
5月住宅开工量达8个月以来高点6月,东莞的楼市将怎么走?先来看看开工量和潜在供应量。
合富大数据显示,5月整体开工面积为82.5万平方米,环比增加了约9成,其中住宅开工量约51.9万平方米,环比4月大幅增加约88%,与去年同期对比增加近3成。住宅开工有所回升,5月住宅开工量达8个月以来最高。
截至5月,东莞市一手住宅潜在供应量728.5万平方米,比4月的潜在供应量微升。其中洋房潜在供应量622.7万平方米,环比上涨0.2%;别墅潜在供应量环比增加4%,主要是沙田盈丰悦田居别墅开工所致。
各区域潜在供应中,前二位置依然由塘厦、虎门囊括。塘厦镇潜在供应量约78.5万平方米,环比小幅回落;其次是虎门镇,约56.3万平方米,排名第三的是麻涌镇,约45.4万平方米,麻涌镇5月有新盘开工,潜在供应量增加。
从供应来看,据不完全统计,6月东莞计划开盘加推的项目约30个,纯新项目只有鸿盈城汇中央、新城悦隽、正中峰璟湾、德盛尚峰4个,其余均为在售项目新品入市,如虎门·泊樾湾计划6月中开盘推49-76平方米新品公寓,东方银座兰乔公馆6月中推92-112平方米新品洋房。
东莞中原战略研究中心认为,随着半年业绩期的到来,房企推售力度将再次加大,新旧项目将持续推新入市;资金压力下,各项目促销力度有望持续加大,在限价限签政策下,开发商将优先让利吸纳全款客户。
“预计6月入市项目主要集中在松山湖及东南临深片区,东莞6月将迎来一波土地供应潮,加之房企年中推货促销力度加大,市场成交有望被刺激。”东莞中原战略研究中心分析师说。
(整理自:东莞楼市帮、南方日报、房掌柜东莞)
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