【掌柜日报】东莞“410”新政已过一年 房价是期待的吗？

　　去年的“410”新政至今已满一年，这一年来，虽然东莞房价没有出现暴涨，涨幅得到了有效控制，但整体而言，房价还是处于稳中带涨的趋势，这样的房价是你所期待的那样吗?“410”新政落地一周年，房掌柜推出《回忆录》专题带你回顾过去一年中东莞房价的变化。

　　新房房价涨幅得到控制 维稳在16500元/㎡

　　房价总是牵动着购房者的心，都说调控之后的房价会下跌，入市应选当下。

　　然而，从东莞中原提供的每月房价走势数据来看，在政策加码前，房价保持上行走势，从去年4月政策持续加码后，房价上升走势开始受到抑制，整体高位滞涨，但从去年四季度开始，受到前期需求的释放，部分楼盘定价开始上调。

　　据东莞中原数据统计，2016年东莞住宅整体均价为13830元/㎡，同比2015年上涨约41%，而2017年的均价为16523元/㎡，同比2016年上涨了19%，等到今年3月，住宅成交均价约16970元/㎡，同比去年同期微涨6%，房价涨幅在不断收窄，但购房者期盼的“降价”却未如约而至。

　　尽管市场相对而言略现低迷，但由于近两年的高价地项目、知名品牌或轨道交通沿线等“高配”项目相继入市推高房价，带动区域房价跟涨，加上本土需求依然看好东莞前景，担心政策放闸后反弹等心理作用下集中入市，也在一定程度上刺激了房价稳中有涨，始终保持在16500元/㎡左右。

　　从区域来看，城区片区供需释放，水乡片及滨海片规划利好，东部产业园区在洼地房价持续补涨，致使这些区域的房价明显上涨，涨幅约20%-30%;松山湖片区因供应相对较少，总体均价有轻微下滑;而前期房价高企、以深圳客为主要支撑的东南临深板块受限购限价打击最大，房价下滑明显，降幅在3%-20%。

　　业内人士表示，东莞作为全国唯一处于两大一线城市中间的城市，独特的区位优势，吸引了众多全国20强房企抢滩东莞，在大方向上，2018年东莞房价向上大势所趋，不过楼市利好和利空参半，预计房价涨幅暂缓。

　　二手房价倒挂新房 是否坚挺未可知

　　以新房为风向标的二手房市场，在新房成交低迷的情况下也出现了下滑迹象，不过因限价限购多针对新房市场，二手房市场受的影响相对较小，网签量、价格甚至多次赶超新房，出现“一二手倒挂”现象。

　　尤其是城区及其周边的二手房价格纷纷超过新房。城区当前洋房价格普遍在20000元/㎡左右，然而相同区域的二手房报价也要20000元/㎡，甚至更多。以天宝地铁站附近的格兰名筑二手房为例，小区业主普遍报价22000-23000万/㎡，基本与24000元/㎡的新盘卓越中寰持平。

   再如道滘的君汇半岛，毛坯二手房的均价约15000元/㎡，算上税费、中介费等各项费用，与新房的价格相差并不大。有业内人士指出，由于二手楼市在不限购的政策光环下，且普遍地段好，配套设施完善，对未来东莞楼市预期较高，因而二手房价格极为坚挺。

　　不过，随着信贷额度不断收紧、房贷利率不断上浮，加之“三价合一”的作用下，二手房市场也迎来了“寒冬”。税费或首付款的大幅增多，或将促使购买力从二手房重新转向新房，在此打击下的二手房价能否保持坚挺还是未知……

　　调控步步升级 楼市回归买方市场

　　自2016年10月东莞实行限购政策，东莞楼市进入最严调控时期，进入2017年之后，政策调控层层加码升级，特别是在4月10日，东莞升级限购、限售，设置外市户籍买首套房需1年社保、二套需2年社保的门槛条件，且转让需不动产证满2年，直击投资客的痛点。

　　另一方面，东莞政府对高价项目采取限制网签，并多次升级限价政策，收窄了备案价涨幅，延长备案价间隔时限至180天，以防止房价过激上涨。

　　经过一番调控升级后，具有购房资格的客户量大幅缩减，市场观望情绪渐浓，成交量因此大幅萎缩。有数据显示，410新政出台一个月后，实际市场成交比新政前严重萎缩六成，虽然一年后的成交量有所回升，但依然不及新政前。

　　为了去货，各楼盘对客户资源的争夺日益激烈，有的加大联动转介力度，有的积极引导深圳客落户东莞，有的通过将精装房调整为毛坯出售，有的推出各式折扣房、特价房吸引注意。只是，大多特价房的实际优惠并不大，多是一些低楼层或顶楼的房源做特价处理，优惠幅度也仅是几百元/平。

　　2018年的市场依旧变幻莫测，随着各大品牌房企项目的相继入市，市场竞争将会更加激烈，届时或许会出现大幅度放利来争夺客源，那对购房者来说是一个抄底入市的好时机!