东莞黄江宝山推出“三旧”改造 旧商铺变身现代商业楼

　　近期在东莞房地产领域

　　最热的是什么?

　　还是三旧改造!

　　三旧改造已经成为当前几乎所有房企追逐的重点

　　站在黄江江南路与永安街的交汇点，眼前一片繁忙景象。街道边人潮涌动，道路上车水马龙。

　　“商业楼第一阶段的总投资约900万元，我们有信心在6年内回本。”袁屋围商务大厦正处于两条道路交叉的十字路口上，宝山社区党工委书记黄耀辉望着高大的玻璃幕墙，信心满满地对记者说。

　　随着经济快速发展，黄江进入了经济社会转型发展期，镇委、镇政府要求各社区将城市品质提升作为着力点和突破口，围绕“亮化、绿化、美化、文化”，打造黄江新名片。

　　去年，宝山社区袁屋围党支部抓住这一有利契机，迅速推动“三旧”项目改造工作，率先将袁屋围辖区内的一旧商铺进行升级改造。10个月后，袁屋围商务大厦拔地而起，旧商铺变身商业楼，租金增长至改造前的3倍。

　　背景

　　经济快速发展促进旧商铺升级

　　宝山社区位于黄江的中心片区，面积4平方公里，社区户籍人口约3000人。辖区内有3个工业区，其中包括曾拥有10万名员工的裕元工业园。

　　20世纪90年代末，随着“三来一补”企业逐渐衰落，一些外资企业先后撤出黄江，不少厂房因此空置下来。于是，宝山社区开始陆续以较低的价钱回购厂房。

　　“集体将回购的厂房改建成商铺出租，但由于条件较为简陋租金一直上不去。”袁屋围党支部书记袁海华告诉记者，虽然近年来黄江的区位优势凸显，经济有了较大发展，商铺租金得到普遍上涨，但由于商铺年久失修，外墙甚至出现老旧脱落的现象，因此租金上涨十分有限。

　　“这里本身是很好的地段，但是破旧的外观以及周边杂乱的环境严重影响了其本身的价值。”袁海华说，与其相隔不到50米的万业百货早在2008年就通过升级改造，成为档次较高的百货超市，从而取得了较好的经济收益。与万业百货相比，回味鸡商铺的地段毫不逊色，但效益却差了数十倍。

　　2017年，黄江加大力度推动城市品质提升，并要求各社区全力打造年度“亮点工程”。在此背景下，宝山社区袁屋围党支部决定率先将坐落在袁屋围辖区“黄金地段”的回味鸡旧商铺进行改造升级。

　　措施

　　建立“三步走”制度解决扩建难题

　　“其实，较早前我们党支部班子就制定了相应的改造计划，但推进工作很有难度。”袁海华说，商铺周边的变压器成为施工急需解决的一大难题。

　　按照计划，项目改造需将占地600平方米的旧商铺扩建到1000平方米。这就势必要求将紧靠商铺的数个变压器进行迁移。“整个过程中，不仅涉及居民用电，更涉及国家的相关规定。”袁海华告诉记者，为了解决这一错综复杂的难题，袁屋围党支部班子召开多次会议进行讨论协商。

　　“针对重点项目，抓好落实显得十分重要。”为此，宝山社区专门建立了相应的“三步走”制度，其中包括“支部委员决策制度”“股东代表大会制度”以及“联席会议制度”。

　　经过袁屋围党支部的一番努力，改造获得了附近居民以及有关部门的支持，5台变压器产生的问题很快得到了解决。

　　亮点

　　筛选优质客户提高回报率

　　资金到位，政策落实，旧商铺的改造升级水到渠成。但是商业楼建好后，招商往往成为一大难题。

　　“我们在改造前已经基本解决了招商问题。”袁海华告诉记者，回味鸡商业楼尚未改建完成就基本被租售一空了，从旧商铺的改建到产生收益，中间间隔仅10个月，秘诀就是推行“订单式商业地产”的改造方式。

　　“改造前我们已经与一些优质客户进行了接触。”袁海华说，由于该地段较为繁华，每到周末人流、车流密集，因此在刚刚开始动工的时候就已经有不少客户提前预订了。

　　面对陆续抛来的“订单”，袁海华并没有来者不拒。“我们会挑选比较优质的客户，主要考察店铺的品牌实力以及信用度。”袁海华告诉记者，实际上正式施工前他们就已经确定了一批优质客户。