房企2017年业绩频报喜 2018或面临“钱紧”大考

　　2017年，在“房住不炒”总基调下，全国商品房成交量增速有所放缓，但销售规模再创新高。优秀房企把握市场结构性热度轮转机遇，走出了波澜壮阔的业绩大年，百亿房企大幅扩容。纵观龙头房企和中小房企的业绩，2017年都有了较为明显的增长，对于2018年业绩，他们也有自己不同的规划与发展。

　　随着年报季的展开，房企去年的业绩再次让人们聚焦。数据显示，去年绝大部分房企发展良好的态势明显，这种情况在2018年是否会持续?尽管外界预期2018年整个地产业步入降温阶段，但仍有部分上市公司继续上调全年的销售目标，比如越秀地产、时代中国，直接就设定了增长三成以上的目标。有专家则指出，2018年对房企的重大考验，其实是资金流转问题，今年不排除个别小房企面临资金链风险。

　　超七成上市房企业绩预喜

　　日前，广州两家上市房企越秀地产和时代中国在香港举行业绩发布会。越秀地产宣布去年合同销售再创新高，全年录得408.7亿元(人民币，下同)，同比上升35.1%，完成全年合同销售目标360亿元的113.5%。实现核心净利润约为23.5亿元，同比上升36.7%。

　　时代地产2月27日正式更名为时代中国控股后发布的首份成绩单也相当亮丽。2017年合同销售额、营业额、核心净利润等多项业绩核心指标再上新台阶,合同销售额突破416.29亿元,同比增长41.9%;全年实现净利润33.4亿元,同比增长68.5%;核心净利润32.0亿元,同比增幅达74.7%。

　　事实上，从各种统计口径来看，2017年绝大部分房企销售飘红，业绩增长显著。截至2月26日，据Wind资讯统计数据显示，沪深两市共计79家上市房企披露2017年度业绩预告，62家房企业绩预喜，占比高达78.5%。从预告净利润变动幅度来看，实现增长的企业有60家，占比接近八成。

　　中原地产首席分析师张大伟表示，虽然2017年持续调控，但市场表现依然乐观，从全国看，房地产销售面积与金额再次刷新纪录，房企年度目标完成平均超过100%。大部分房企超额完成年度任务，千亿房企数量超过16家。

　　强者恒强分化明显

　　张大伟分析，从龙头房企的业绩表现看，强者恒强态势显现。业绩下滑的房企主要在于销售量减少，且融资成本高导致财务费用增加。

　　华融证券研报显示，相比拿地难的小型房企，龙头房企凭借其较强的经济实力以及项目经验，拿地优势越发明显。根据中泰证券研究报告，房地产行业集中度提升已成趋势，龙头房企业绩增长确定性高。

　　对于2018年的销售目标，时代中国控股董事会主席、执行总裁岑钊雄表示，公司2018年销售目标为人民币550亿元，比2017年增长30%。岑钊雄指出,目前手握两千亿元的货值,在短期内实现千亿元销售目标并不难。越秀地产董事长张招兴也透露，2018年将合同销售金额目标也提升至550亿元，2020年销售规模将达到800亿元，并冲击1000亿元。对于提高35%，有信心完成目标。

　　多位业内人士分析，2018年地产市场将进入调整期，行业销售额增速将有所降低，规模偏小的房企将逐渐退出市场，而优势企业竞争优势凸显。

　　上海易居房地产研究院分析师严跃进认为，2018年，地产业在延续2017年降温格局的情况下，优势房企的竞争优势仍将保持，市场分化也将加剧。

　　房企今年或有“钱紧”难题

　　严跃进指出，2018年，房企的业绩改善仍有很多不确定性，包括未来可能的加息、资本市场的管控、企业到期债务兑付等情况，这些都会造成一定的业绩压力。

　　某大型房企营销总监坦言，其实今年压力挺大的，回款速度可能会减慢。他最为担心的是，若三、四线城市销售乏力，届时房企现金流会比较困难。

　　研究机构发布的2018年1月-2月房企销售“成绩单”显示，在调控还未明显放松的情况下，主流房企的销售额依然保持显著增长。但预计鉴于项目结转周期特点，接下来房企销售将不会过于乐观，特别是地方中小型房企更将面临风险。

　　中泰证券首席经济学家李迅雷也指出，当前房企融资成本正大幅上升，“2018年对房地产企业的考验将是资金流转问题”。克而瑞研究中心指出，随着房企资金面趋紧，对于部分处于高速扩张期的中小房企而言，可能面临资金链的风险。

　　平安证券也指出，随着2018年下半年行业将步入公司债到期高峰，收购兼并市场会存在大量机会，行业并购整合浪潮将延续。

　　龙头房企业绩增速较均衡 前三争夺白热化

　　数据显示，2017年房企销售额超千亿的有16家，分别是碧桂园、万科、恒大、融创、保利、绿地、中海、龙湖、华夏幸福、绿城、金地、华润、新城、招商蛇口、泰禾、万达。

　　超过百亿的房企有144家，一年时间大幅扩容，比2016年新增13家。百亿阵营梯队化格局逐步固化，500亿分水岭显现。

　　百亿企业演变成五个阵营：5000亿以上、1000-5000亿元、500-1000亿元、300-500亿元、100-300亿元，对应的企业数量分别为3家、13家、24家、77家、77家。

　　其中，1000亿以上、500-1000亿企业数量稳步增长，稳中有进;而300-500亿、100-300亿阵营数量则略有减少。这也反映大中型房企积极力争上游、销售规模更上台阶，而500亿以下房企竞争优势逐渐减弱。

　　就龙头房企的数据来看，碧桂园、万科和恒大依旧霸占前三甲，其中碧桂园的业绩增速为三者之最，从2016年的3088亿增长到了5508亿，上涨78%;万科在2017年“换帅”之后则保持了一个较为稳定的增长速度，业绩从2016年的3648亿飙升至5299亿，上涨45%;恒大则从2016年的王座位置“跌落”，降到第三名，2017年业绩5010亿，与2016年相比上涨34%，恒大也是前三强中业绩增速最低的。

　　这三家房企2018年的业绩展望也分别达到7000亿，6200亿和5500亿，竞争渐趋进入白热化。

　　就数据来看，碧桂园、万科、恒大凭借提前以较低成本布局全国区域增长极及刚需、改善型为主的产品，牢牢把握市场需求变化和结构性机遇，实现销售业绩的快速突破，强者恒强。

　　紧随其后的1000-3000亿企业共10家，增长率均值为53%，主要凭借布局、产品、品牌等优势，在市场波动中以更灵活的调整能力，实现业绩跨越。

　　值得一提的是，紧随其后的融创中国2017年业绩达到3620亿，比2016年相比上涨140%。在2017年，融创中国一直都是地产圈的一个关注焦点，从接手万达、乐视再到入股链家等一系列事件，孙宏斌和他的融创中国也可谓是出尽了风头。

　　从龙头房企的业绩来看，“越大越强、强者恒强”的竞争法则已成共识，格局分化加剧。房地产行业已进入资源主导阶段，规模型房企具有较强的资源集聚效应，优势资源不断向大型房企倾斜，中小型房企的生存压力进一步加剧。

　　中小型房企规模扩张迅速 2018或实现跨越性发展

　　数据显示，2017年业绩达到500-1000亿企业完美的诠释了“黑马”级跃迁，增长率均值为84%，在踏准市场机遇的前提下，以更高的周转率、杠杆率、执行力加速赶超，在激烈的市场竞争中牢牢占据一隅。

　　其中，旭辉集团在2017年实现大跨越，业绩达到1040亿，领跑中小型房企军团，比2016年上涨96%;紧随其后的蓝光发展和中南建设增速更是惊人，超过一倍。但是就中小型房企的业绩来看，差距较大，旭辉集团已经踏入千亿房企的大门，而与之相差10位的世茂股份业绩“仅有”216亿。

　　另据数据显示，100-300亿企业业绩波动较大，不乏业绩下滑的企业，在激烈的竞争下面临较高的运营风险。

　　随着房地产多元供给体系逐步完善、长效机制加速建立、资金面继续收紧，百亿房企需在大规模抢收的快感后保持清醒的头脑，紧跟行业“房住不炒”下人民需求强烈的品质型、生活服务型需求，真正以“绣花功夫”磨炼并提升企业运营能力，提早应对行业变局。

　　(整理自羊城晚报、房掌柜东莞)