广州今年至少全面改造18条村 开发商争食城市更新蛋糕

　　荔湾的河沙村更是采取了“先安置后拆迁”的方式，等安置房建好村民搬进去之后，开发商才会对村民原有的私人物业进行拆除。这让不少村民吃了一颗“定心丸”。据荔湾区相关部门统计，河沙村补偿安置方案入户表决工作已取得重大突破，截至目前，方案整体表决同意率已超过70%。

　　对此，胡刚认为，广州城中村改造模式不断进行调整，这是一种探索过程，值得肯定“我认为，广州城中村改造不会是一种模式，需因地制宜，采用多种方式，但充分发挥政府作用是必须的，也是最基本的，最终要达到政府、村民、村委会、资本多方平衡。”

　　天河旧改预计投逾400亿元

　　“广州正迎来快速发展时期，如何提升城中村土地利用效率，是当前广州加快发展过程中碰到的一个很大的思考。”胡刚认为，城中村改造是符合村民长远利的，城中村改造将使广州土地利用效率大大提升，城市将更加整洁平安有序，市容市貌将得到改善，城市竞争力将得到提升。但在改造过程中，既要考虑城市发展，也要充分考虑村民利益，让村民获得城市发展带来的红利。

　　在这一轮城中村改造中，政府提升旧产业转型，优化人居环境的意图更为明显。

　　天河的城中村改造，预计总计投入资金超400亿元。改造完成后，不仅可让约2.5万村民乔迁新居，还有约170万平方米可用于租赁，可为约5万人提供居住用房。

　　预计全区增加学校、幼儿园、文化活动中心、卫生服务中心、肉菜市场等公共服务设施建筑面积近15万平方米，绿地面积近50公顷。

　　原来低端的集体物业全部规划成商业、办公、酒店等，产业实现全面升级;建成商业面积180万平方米，可以贡献约320亿元的G D P，占全区G D P约8%。

　　荔湾区的大坦沙岛改造规划则定位为健康生态岛，已列入广州市2017年重点建设项目。更新改造规划面积239.31公顷，包括河沙、西郊、坦尾三个“城中村”的集体土地225 .30公顷及19宗国有用地共14.01公顷。目前，河沙村第一期复建安置房地块房屋拆卸工作已经正式启动。

　　改造完成后，大坦沙岛未来的商业布局还不仅仅只专注于医疗领域。大坦沙岛地区规划复建村集体物业以及融资商业物业建筑面积共超过200万平方米，将重点打造以“高端健康医疗服务”为重点的医、疗、休、养、游全产业链。

　　公共设施配套成改造“标配”

　　教育和文化设施的配套也成了新一轮改造中必不可少的标配。

　　大坦沙岛上就规划了6所中小学校，1间三甲医院，1个文化广场，新建扩建市政道路24条(总长度2.22公里)，绿化率由14.94%提升至42.52%。

　　而改造后的田心村，建筑密度将整体下降35%，公建配套面积增加9倍，宽敞明亮的现代化高档住宅小区将取代原有的“一线天”“握手楼”。

　　同时，在改造范围内还将配套一所24班小学及两所6班幼儿园教育设施，除居住安置外，未来田心村还将新增绿地、广场、水域、老人服务中心、一所小学和两所幼儿园以及邮局、垃圾站、公厕等市政公用设施。

　　就连历史建筑都将在改造范围内迁建，包括林氏宗祠、关帝庙，总建筑面积300平方米，将田心村长久以来的历史人文延续。

　　广州创新城市更新投融资模式尤为值得关注

　　对于广州的城市更新接下来的发展，据了解，广州全市城市更新用地(即纳入“三旧”改造标图建库用地)共20862宗、589平方公里，超过全市存量建设用地总量(1758平方公里)的1/3。按照广州年均约20平方公里的新增用地需求，城市更新用地可满足广州未来长期发展需要。其中，纳入2020年前实施规划的城市更新用地11062宗、358.2平方公里。而2018年，广州市城市局计划安排正式项目222个、3400公顷，同时将加快实施13条旧村全面改造。

　　业内专家认为，房企纷纷布局城市更新，一是因为核心城市的招拍挂拿地门槛升级，二是白银时代的新房开发空间趋于有限，运营、改造、更新逐渐成为房企占位存量住宅市场的破局关键。同时，也有多位业内人士提出，在一线城市，旧改已成开发商获取项目的主要途径。而在一线城市周边、城市群内的二三线城市，以产业地产形式出让的土地和项目也日渐成为主流。

　　还值得一提的是，由于需要面对较长的开发周期、复杂的利益博弈，以及植入产业和人群的能力，旧改和产业地产也对开发商的资金实力、综合运营能力提出了极高要求。因此，目前有能力操作旧改和产业地产项目的多为大型房企，地方出让土地也倾向于交给这些房企。

　　下面则来看看目前广州市部分城市更新项目情况。

　　(房掌柜整理自南方都市报、房掌柜广州站、城市更新局)