中央一号文件解读：聚焦乡村振兴 将对楼市有何影响？

　　近期，中央一号发布的文件《中共中央、国务院关于实施乡村振兴战略的意见》聚焦三农发展，并对集体经营性建设用地试点、宅基地改革、特色小镇、创建适合农业农村特点的农村金融体系、继续推进农村劳动力就业转移等作出了新规划。这些发展规划将对楼市产生何种影响?

　　国家将制定乡村振兴战略规划(2018-2022年)，中国农村将进入“乡村振兴“的规划落实阶段。在农业供给侧结构性改革格局下，乡村将迎来重大的发展机遇。图：实施乡村振兴战略的目标任务。

　　关键词一：集体经营性建设用地改革

　　自2013年起，6次一号文件中屡次提及集体经营性建设用地，集体经营性建设用地制度改革在持续推进。表：历次一号文件提及集体经营性建设用地的内容。

　　2013年十八届三中全会提出：建立城乡统一的建设用地市场，在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。2015年15个集体经营性建设用地入市制度改革试点地区正式开始试点。2015年授权的期限将于2017年12月31日届满，为了推进土地资源要素精准高效配置，全面提升建设项目节约集约用地水平，北京市大兴区等33个农村土地制度改革期限又延长一年至2018年12月31日。可见，集体经营性建设用地改革试点工作平稳有序推进，入市改革效果初显，已形成相对成熟的规则体系，延长试点期限主要还是为了进一步设计出更为科学的改革操作方案，未来政策改革红利可期。

　　关于对房地产市场的影响，我们认为目前主要是有利于提高租赁用地、产业用地的供应。受制于严格的用途管制与规划管制，集体经营性建设用地主要将成为住房租赁用地、产业发展用地。关于集体建设用地建住房租赁我们在前期发布的《集体建设用地建租赁房，行业将现四大变化》进行了详细的解读。总体来看，影响主要体现为，一是从土地端口来看，集体建设用地的成本优势明显，供应规模较大，将推动土地投资趋向理性。二是从企业转型来看，推动企业转型城市运营，前期有运营经验的企业规模将进一步扩大，住房租赁、产业地产等发展迎来重大政策机遇。

　　关键词二：宅基地改革

　　关于宅基地，2004年以来的15次一号文件有12次提及。从词频上来看， 2018年一号文件共有10次提及宅基地，超过历次一号文件提及次数。

　　通过对2004-2018年历次一号文件的梳理，我们发现，着墨较重的主要是2013年、2014年、2017年以及2018年。而2018年一号文件共有10次提及宅基地，超过历次一号文件此前提及的次数。2018年宅基所有权、资格权、使用权“三权分置”的提出表明了未来进一步放活宅基地和农民房屋使用权的政策基调。未来，在完善农民闲置宅基地和闲置农房政策方面，相关的体制机制创新，更符合现实的制度性供给将会适时跟进。

　　目前，许多城市都在持续推进住房租赁市场建设。其中重要的一项就是发展“城中村”现代租赁服务业。鼓励村集体、经济联社租赁经营“城中村”住房，将符合安全、消防、卫生等条件的住房统一出租，规范管理。鼓励并扶持住房租赁企业、物业服务企业参与老旧社区、“城中村”和厂区租赁住房微改造，实施专业化运行管理。此次一号文件明确提出宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”，强调保障宅基地农户资格权和农民房屋财产权，适度放活宅基地和农民房屋使用权有利于后期进一步发展和规范“城中村“租赁业务。未来，随着相关细则的出台，企业在进行“城中村”微改造并实现运营的过程也将更有保障。

　　关键词三：特色小镇精品工程

　　关于特色小镇，2016年、2018年两次的一号文件均有提及。与此前不同的是，2018年着重强调了要建设一批乡村民宿、特色小镇等精品工程。

　　2018年的中央一号文件提出，探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”，适度放活宅基地和农民房屋使用权，但严格禁止下乡利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆。同时，文件还明确要建设一批设施完备、功能多样的休闲观光园区、森林人家、康养基地、乡村民宿、特色小镇。这表明，未来农村闲置宅基地的盘活绝不是不讲用途管制、权益边界。不是让城里人到农村买房置地，而是要使农民的闲置住房成为发展乡村旅游产业的载体。土地方面，文件也提出了支持性的举措：“在符合土地利用总体规划前提下，允许县级政府通过村土地利用规划，预留部分规划建设用地指标用于单独选址的农业设施和休闲旅游设施等建设。”

　　未来，随着我国大交通格局的完善，城乡融合也在进一步加速。大的城市在不断转型升级的同时，城市与乡村之间的资源流动也进一步加速。城镇化的推进会伴随着消费需求的不断升级和多元化，有特色的乡村资源变成了稀缺品，很多资本就会开始往乡村走，特别是大城市周边拥有丰富旅游资源的乡村的市场价值将被充分挖掘。企业可在大城市周边重点打造小镇精品工程，实现城乡两条产品链的无缝衔接，进行城乡联动布局。

   关键词四：融资支持力度加大

　　关于融资，自2015年以来，文件提及的资料日益增多，2018年中央一号文件有11次提到融资，超过历次一号文件提及次数。

　　要构建农村一二三产业融合发展体系，离不开资本的支持。2018年中央一号文件指出，要加快制定鼓励引导工商资本参与乡村振兴的指导意见，落实和完善融资贷款、配套设施建设补助、税费减免、用地等扶持政策。同时，开拓投融资渠道，保障乡村振兴投入。从政策来看，如何吸引资源向农村倾斜，涉及到产业投资，包括构建现代农业体系、农业全产业链整合、产学研成果转化基地等方方面面，没有资本的参与乡村振兴的步伐就会走的很慢。文件提及，将加快制定”鼓励引导工商资本参与乡村振兴的指导意见”、 “金融服务乡村振兴指导意见”。我们认为，后期针对乡村振兴各个项目的金融创新将持续推进，融资渠道将不断拓宽。随着后期相关文件的落实、细化，资本市场对乡村振兴的关注度将持续提高。

　　关键词五：促进农村劳动力转移就业

　　关于农村劳动力转移就业，2004年以来的15次一号文件有8次提及。前期主要立足于大规模农村劳动力流动背景下对劳动技能培训的强调，2016年以来在强调继续推进劳动力转移的同时，进一步强化了市民化的基础性制度保障。

　　农村劳动力转移直接关系到进入城市的新生人口数量，规模的大小直接决定了城市的人口红利。未来，农村劳动力将出现两种明显的变化。一是返乡农村劳动力不断增加;二是农民工市民化数量稳步增长。当然了，返乡农村劳动力也有可能实现就近市民化。2018年中央一号文件继续强调促进农村劳动力转移就业表明我国的城镇化仍然处于快速发展的进程，新型工业化、新型城镇化的推进都离不开城乡劳动力要素的高效流通。既然乡村振兴了，那么流入到城市的人口会不会大幅减少呢?乡村振兴主要是需要提高各要素的产出效率，构建农村一二三产业融合的发展体系，整体来看影响的主要是结构而非数量。乡村振兴的过程中并非需要更多的劳动力，未来的价值型城市仍然是农村劳动力流入，甚至实现市民化的重要载体。

　　中央一号文件聚焦乡村振兴，地产人该知道什么?

　　第一，乡村振兴过程中会涉及到体制机制创新，地产人如何把握这一过程中带来的制度红利呢?从中央一号文件的基调来看，集体经营性建设用地、特色小镇、康养产业等均是企业未来业务布局的重要机会点。企业可在大城市周边重点打造小镇精品工程，实现城乡两条产品链的无缝衔接，进行城乡联动布局。因此，企业项目拓展的格局要打开。以往资本下乡面临着诸多不确定性，导致因乡村发展而成长壮大的规模化企业较少，在未来政策改革红利持续释放的背景下，企业的业务不应再局限于城市内部。

　　第二，既然乡村振兴了，那么流入到城市的人口会不会减少呢?从中央一号文件的基调来看，促进农村劳动力转移就业仍然是主要的方向。未来的价值型城市仍然是农村劳动力流入，甚至实现市民化的重要载体。

　　第三，企业的算账模式要同步改变。以往工商资本往往认为操作乡村项目在融资方面面临着较大的不确定性，然而，时至今日，随着各项改革试点的铺开，政策导向的加强都将使企业后期的融资更加便利，成本更低。

　　新城控股集团高级副总裁欧阳捷在接受《华夏时报》记者独家专访时表示，本次政策将利好都市圈核心城市及周边的中小城镇，有利于解决大城市住宅用地供应不足的问题，房地产企业可能会在农村试水租赁住房的建设。

　　房企或试水农村租赁住房建设

　　2月4日，2018年中央一号文件即《中共中央国务院关于实施乡村振兴战略的意见》公布，其中提到，要深化农村土地制度改革。系统总结农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点经验，逐步扩大试点。完善农民闲置宅基地和闲置农房政策，探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”，落实宅基地集体所有权，保障宅基地农户资格权和农民房屋财产权，适度放活宅基地和农民房屋使用权。

　　欧阳捷告诉记者，从区域来看，农村集体经营性建设用地入市，都市圈核心城市及周边的中小城镇有更多的市场机会，有利于解决大城市住宅用地供应不足的问题，形成以城市群为主体的、构建大中小城市和城镇协调发展的城镇格局。但对于远离都市圈的一些城镇来说，他们的土地供应虽然较为丰富，但是没有更多的人口流入，所以受政策影响较小。

　　农村土地制度改革也将有利于城镇化的步伐，欧阳捷表示，关键还要看宅基地流转之后能否给农民带来真正的收益，比如说宅基地未来是否可以抵押、可以贷款、可以交易，然后农民是否可以从中获得资产收益，这个收益拿到手，才能帮助农村人口真正转为城镇人口，促进城镇化的进程。

   文件提到，在符合土地利用总体规划前提下，允许县级政府通过村土地利用规划，调整优化村庄用地布局，有效利用农村零星分散的存量建设用地。

　　同时文件也指出，不得违规违法买卖宅基地，严格实行土地用途管制，严格禁止下乡利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆。

　　对于未来农村集体经营性建设用地入市后的主要用途，欧阳捷认为，集体经营性建设用地入市作为可售型商品住宅是不可行的，只有作为租赁住宅才是目前政策上允许的。想下乡去建设农村大宅或者别墅的行为，显然是不可能得到政策的鼓励和支持的。

　　中央一号文件的公布将会给房企带来哪些新的机会呢?欧阳捷提到，未来，房地产企业进入农村市场最主要的形式应该是租赁住房的建设，但可售型住宅依然是房企的业务主体，租赁住宅目前来看还没有好的盈利模式，这一业务可能会是一个试水性的、尝试性的探索。

　　九成中小房企两年后或退出

　　2017年房地产市场调控增加，限购、限贷、限价、限售、限商的“五限”成为楼市主基调，抑制了大部分购房需求，多个城市的房价也趋于平稳。那么2018年的房地产市场将会是怎样一个发展形势呢?“从目前来看，房地产市场，特别是住宅市场慢慢开始见顶了”，欧阳捷分析，在国家去杠杆、银根收紧的资金环境下，一二线城市的房地产市场不会像过去那样好了，三线城市受到的影响会更大。今年市场销售可能会比去年低，房地产市场的蛋糕一年比一年小，但2018年的住房市场整个会相对比较平稳，不会出现大起大落。

　　值得注意的是，2017年，虽然房地产市场的蛋糕有所减小，但行业分化加剧，市场集中度有所提升，龙头房企的业绩并没有受到影响，反而创出了新高。2017年碧桂园、恒 大、万科的业绩都超过了5000亿元，绿城中国、龙湖地产、新城控股等16家企业的业绩超过了千亿。“越大越强、强者恒强”成为当前房企的基本格局。

　　“所有的资源都在向大企业集中，银行、基金、供应商等全面偏好大型房企”，欧阳捷透露，银行现在只给百 强房企贷款，其他房企只收不贷。基金也慢慢转向百强 房企的业务，其他房企基本上也很少做了。另外，供应商也更加着眼于百强 房企的业务，尤其是出现小房企卷款跑路的情况后，中小房企的业务就更不敢做了。

　　“有规模才有江湖地位，有江湖地位才有话语权”，在这样的市场情况下，目前多个百亿房企都在冲击千亿目标，比如融信、融侨、正荣、富力、合景泰富等等，规模之争成为房企未来发展的一大要义。

　　欧阳捷分析，“所有的资源都在向大企业集中，龙头房企的车轮还在滚滚向前，大企业会跑得更快，中小企业越来越没有优势，甚至会面临着生存难题，之前讲的是不进则退，现在则是不进则没，未来房企之间的收并购应该会更加的频繁。2015年我们曾提出，90%的中小房企会退出地产江湖，从现在来看，到2020年这个判断基本上会实现。”

　　欧阳捷表示，预计到2020年，20强房企的市场份额会达到60%-70%，百强 房企会占据80%左右，这时候中小房企就没机会了。这些中小房企到哪去?一二线城市的拿地成本太高，中小房企会向三四线城市下沉，但等大房企进入三四线城市，中小房企就只能退到五六线城市。

　　在去杠杆的政策环境下，明年房企的融资会变得越来越难。欧阳捷透露，前端融资等通道受阻，未来房企融资成本肯定是越来越高，因为市场上的货币总量减少了，流向房地产资金也会减少。小房企的融资渠道变窄，融资成本可能在15%-18%，大房企融资成本目前大概5%-7%。

　　(房掌柜整理自证券日报、新华网)