【掌柜日报】深业集团进军长租公寓 盈利主要靠自持物业增值

　　“在做水围柠盟公寓跟村里面跟村民打交道，涉及改造、消防、设计、装修，包括整个平面布局，花了很多的心血。”董方感叹，“做这样一个柠盟的青年公寓花的时间精力比我们做一些大的项目花的时间精力还要多，去年5月打算进军这个领域时没想到会这么难，最终呈现的结果让大家感到比较欣喜。”

　　深业长租公寓主要靠自持物业增值盈利

　　盈利模式是什么?这是进入长租公寓行业的企业必须思考的问题。

　　深业给出了答案。董方说，深业长租公寓运营的商业模式在探索中，靠租金收入、金融产品变现和自持物业增值盈利。

　　董方提到，“通过这三个方面可以改善深业的商业模式。第一，如果仅靠租金盈利，除非加很高的杠杆，有出租率很高才能做到;第二，深业自持物业比重超过70%，可以做一定的金融产品适当变现;第三，国内做长租公寓的开发商，大部分是租赁物业，像深业这样以持有物业为主的开发商不是太多，物业增值方面受益会很大，甚至远超过租金收益。”

　　董芳坦言，“其实开发商很痛苦，很多项目卖了以后挣的还没业主多，像深业的天域香山当年卖三四万，现在二手房卖到十二三万。从战略的角度持有一定时间，带来物业增值价值应该是很高的。”

　　长租公寓发展正呈蔚然之势，各行各业的企业争先抢后涌入，业内人士预测未来两年运营将成为长租公寓行业发展最大的难题。

　　深圳控股高级商业顾问郝继霖对深业长租公寓的运营表示很有信心，“一是地段好，1万多套基本都在市中心，交通方便、配套齐全，跟关外或者更远的地方比，会更受欢迎。二是设计好，设计帮我们很大的忙，有一个好的设计、一个好的安排，人家觉得进来住是值的。三是有专业的物业服务，深业酒店公司会针对不同项目提供不同服务。”

　　抛开长租公寓来看，深业还寄望长租公寓稳定的现金流可以对冲销售政策风险带来的冲击。

　　“今年深圳房地产市场政策频出，有些项目推迟销售，如果有稳定的租赁收入来源，可以很大程度地改善我们的(盈利模式)结构。”董方表示，“基于分散风险的考虑，深业将加大在深圳以外的二线城市，甚至部分好的三线城市的投入，改善我们过于聚焦深圳带来的影响。”