2017楼市回眸：抬高限的调控门槛 打开保的改革之窗

　　首先是销售层面的集中度提升。2016年，房企顶级俱乐部的门槛是3000亿元，今年则已升至5000亿元，碧桂园、万科、恒大将晋身其间。此外，千亿俱乐部大幅扩容。克而瑞研究中心统计数据显示，截至11月底，全国已有14家房企销售突破千亿元，2017年全年销售超过千亿元的房企有望达到16至18家。另一个极端则是，越来越多小房企陷入“揭不开锅”的困境。记者11月调研溧阳楼市时，当地一家小房企就准备关门转行。

　　新城控股(28.670, 0.14, 0.49%)高级副总裁欧阳捷表示，2016年，全国前23强房企销售额合计为3.15万亿元，占市场份额的26.8%。今年上半年其市场占有率上升到36.3%，预计到2020年全国前23强房企的市场份额会达到50%，百强房企则可能占据80%的市场份额。

　　其次，拿地也集中在大中型房企手中。东北证券(8.600, -0.15, -1.71%)的研报显示，今年前三季度，全国前30强房企新增土地价值总额达到21653亿元，新增土地总建面达到52307万平方米，均已超过去年全年水平。前三强房企新增土地价值占前30强房企的30%，前五强达到前30强房企的44%。由于对开发商的融资渠道收紧以及严控开发贷，那些缺乏资金实力的小房企已经被挡在土拍市场大门之外。这既抑制了土地市场炒作，也有利于提升住房品质。

　　第三，房企融资能力也出现分化。资金更多流向优势龙头房企。比如，恒大地产2017年合计股权融资达1300亿元。

　　租购并举之年

　　2017年楼市还有个绕不开的关键词，那就是“租购并举”。从顶层设计发布到各地陆续出台文件，再到各大房企纷纷试水租赁市场，住房租赁热度急剧升温。

　　先看政策层面。5月19日，住建部下发《住房租赁和销售管理条例(征求意见稿)》;7月20日，九部委联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》;8月28日，国土部、住建部决定，在北京、上海等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。会议再度强调，要发展住房租赁市场特别是长期租赁，保护租赁利益相关方合法权益，支持专业化、机构化住房租赁企业发展。

　　再看地方的态度与行动。目前，全国已有超过50个城市发布了有关住房租赁的政策措施，开始搭建统一的住房租赁平台，并加速租赁土地供应。比如，上海计划在“十三五”期间供应租赁住房约70万套。广州未来五年计划供应15万套租赁住房。杭州则提出未来三年新增租赁住房总量占新增商品房总量的30%。

　　“租购并举在今年被重点提及，有着深刻的背景。自1998年开启住房制度改革以来，全国共销售了153亿平方米的商品房，房地产开发投资累计超过84万亿元，城镇居民人均住房建筑面积已达36平方米。有了足够的存量，才有相当体量的商品房可供租赁，从而实现租购并举的目标。”中城投资董事长路林对上证报记者说。在他看来，租购并举，是房地产市场供给侧结构性改革的重要举措，是又一次住房制度改革。