【掌柜日报】业内解读深圳楼市新政：市场或迎一小波毁约潮

　　7月31日傍晚，深圳市人民政府办公厅转发市规划规土房地产委等单位《关于进一步加强房地产调控促进房地产市场平稳健康发展的通知》(以下简称《通知》)。

　　《通知》称为贯彻落实党的十九大精神，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，规范房地产市场秩序，进一步促进我市房地产市场平稳健康发展，将从加强法人单位购买住房管理、加强商务公寓销售和运营管理、加强商品住房转让管理、完善差别化住房信贷政策四方面对房地产市场进行管控。　　

　　30秒看懂新政，简单来说就是：

　　1、企业暂停企业购买住房

　　2、新购住宅3年内禁售，新购公寓5年内禁售

　　3、离婚需要清算婚前家庭房产数量

　　4、新供地建设的公寓只租不售

　　此次新政将会给市场带来哪些影响呢?房掌柜特邀业内人士权威解读。

　　美联物业全国研究中心研究总监何倩茹：

　　住宅、公寓分别限售3年、5年，企业不能购买住宅

　　整体来说，这次出台新的楼市调控政策属于打补丁行为，为的是堵截之前的政策漏洞，特别对于一些利用政策漏洞而产生的投资投机行为，打击得最为用力。新政的实施，能让商品房回归居住属性，更有利于房地产市场的长期、稳定发展。

　　以下对主要的政策进行详细解读：

　　1、 限制企业购买住房

　　由于此前企业购买住宅是不限购、不限贷的，因此某些人会利用这个漏洞来购买多套住宅，以达到投资、投机的目的。在前两个月一手豪宅入市的时候，这个漏洞明显被放大，也明显出现了与自然人抢房的情况，因此不得不控制。美联物业全国研究中心认为，限制企业购买住宅有利于压抑炒风，彰显公平。

　　2、 商务公寓限售5年

　　在住宅限购之后，商务公寓的需求增加明显，尤其是高端的商务公寓，已不断刷新商品房均价的上限，再加上外地投资者的大量涌入，对深圳房地产市场的平稳运行带来不稳定因素。因此对这种带居住功能的非住宅项目进行限售，有利于稳定整个市场的导向。

　　3、 居民家庭新购住房限售3年

　　对于个人限售，其实在很多城市已经实行，3-5年的限售其实对一般市民并没有太大的影响，影响比较大的是希望通过短期内转手赚取差价的购房行为。因此可以说这项政策是通过控制住宅、商务公寓的流通性，来抑制炒风，对普通购房者没有明显影响。

　　4、 收紧对离异人士购房的贷款政策

　　离婚买房主要的目的是为了规避限购、限贷政策，一些家庭是逼于无奈，但一些家庭也有炒房的嫌疑。对于离婚买房的行为，一定程度上有违公序良俗。而且，部分离婚的家庭难以复婚，还可能发生纠纷，实际上存在较大风险，带来不稳定的社会因素。因此这个政策的出台，不单堵截了楼市政策的漏洞，也保持婚姻的神圣地位。

　　总而言之，本轮调控政策属于打补丁行为，对一般购房人并无太大的影响。虽然本轮的政策基本上copy自其他城市，但也足以使购房者出现观望的心态。因此美联物业全国研究中心预计，政策实行之后，短时间内市场的成交量将下滑，但对于政策的消化期，预计也不需要太久，3个月足以。

　　Q房网数据研究中心

　　房住不炒——2018深圳最严新政

　　1、针对限制企业购房——以企业的名义购房，对于炒房来说，这是一个能躲避限购的好办法，虽然交易税有所增加，但是可以股权的形式转让，不用过户，也可减少部分交易税费。该政策的出台有利于抑制非理性需求，是给限购政策打上公平的“补丁”，短期内，市场成交量会有所降低，但总体，对市场的负面影响不大。

　　2、针对商务公寓的5年限售——该政策的实施，将会导致商务公寓的需求下降，在短期内直接影响到深圳商务公寓的成交量。加上新供应土地建设的商务公寓只租不售，联合打压公寓市场热度。

　　3、针对住宅的3年限售——对新购买的住房执行限售，不溯及过往，可以有效遏制炒作行为，但也会造成二手住房交易量的下降。住宅3年禁售的限制，同时也会抑制楼市的流动性，使得挂牌出售的住宅数量会减少。是否会导致二手房市场供应偏紧，甚至出现二手房供应紧张而进一步使得二手房成交价格上升则需要时间的检验。

　　4、针对离婚买房——近两年，假离婚一直是炒房酷爱用的手段，每次限购的出台都会伴随一波假离婚浪潮。此次离婚需要清算婚前家庭房产数量，以后离婚做不到“净身出户”。该政策属于“打补丁”政策，有利于杜绝假借“假结婚”获得首套资格、税费优惠。但政策并未一刀切，对于婚后的合理购房需求依然给予宽松处理。

　　5、新供地建设的公寓只租不售——进一步减少销售类公寓供应量，新公寓将全部用于租赁市场，未来租赁供应大增。

　　不论是企业还是个人限售，不论是住宅还是公寓限售，都减少了买卖市场供应量，反之增加了长持市场供应量，也就增加了租赁市场供应量，诱导偏向租赁方向，迎合回归居住及发展租赁的政策导向。

　　乐有家研究中心

　　限售!限离!禁企业购房!

　　1、限售

　　对于买房自住长持的人而言，限售对他们不会有太大影响。本次限售政策的出台，主要针对的是短线投资客。短炒客频繁换手，推动了房价的上涨，对市场对刚需都造成了不好的影响。从深圳近几年出台的政策来看，都在逐步打压投资行为。而此次深圳出台住宅限售3年、公寓限售5年的政策，从限制交易的角度抑制了短炒客通过短期炒房来获利的方式，是对前期推行政策的进一步补充。让楼市回归到“房住不炒”的本质，进一步控制了房价的上涨，使得二手交易市场往健康有序的方向发展，利好刚需。

　　此外，限售政策的出台将利好“满五唯一”的二手住宅房源，购房者可多多关注。

　　同时，乐有家温馨提示，由于政策出台突然，市场可能会迎来一小波毁约潮，建议买卖双方在交易前了解清楚各自的情况，避免纠纷，顺利交易。

　　2、限离

　　为了降低买房首付，“假离婚”一直是不少人钻漏洞买房的方式，也成为投资客常用的买房手段之一。而本次对于离婚差异化的信贷政策执行，则扼杀了违法违规的“假离婚”现象，利好楼市长远健康发展。

　　3、禁止企业购房

　　当前深圳楼市住房相对紧张，禁止企业购房给予个人购房者更多的购房机会，有助于缓解住房市场的供求压力。此外，由于限购等原因，会有一些投资客通过公司名义购买住宅，所以禁止企业购房也有助于打击投资客炒房。

　　当前深圳楼市企业购房的比例并不普遍，占比较小，但这一政策的出台，也表明了政府严格执行限购政策的决心，相当于给限购政策打补丁。

　　中介门店声音

　　新政出台后，房掌柜走访了深圳四大中介多家门店，根据中介人员的反馈，内部员工讨论比较多，通过微信、电话、app以及上门店咨询的客户比较多，但没有朋友圈里形容的那么恐慌。

　　晚点10点，房掌柜在前海路鼎太风华看到好几家中介门店仍在开业，除了一些还在上班的中介外，没有上门咨询的客户。

　　1、我们也是这周才知道政策，有一些客户在咨询政策的影响，人并不多。

　　2、受政策影响住宅未满3年限售，公寓未满5年限售，乐有家对不满足政策要求的房源已经安排下架了，短期对中介的业绩会产生一定影响。

　　3、客户还好，业主比较着急，有些换房的业主担心以后可能有更加严厉的限售政策出台，表示有客户看房的话，尽快安排谈价。

　　4、“满五唯一”的房源更显珍贵，短期内“毁约”情况可能增加，要注意防范。

　　附全国限购限贷限离城市盘点