江门县级市土拍亮点多：需求外溢 供需偏紧或是主因

　　江门楼市上周最大的亮点之一在于开平、鹤山拍地，均以高价成交。

　　在市区限购已半年多的情况下，为何会出现上述现象?受访的业内人士认为，这主要和城区限购、需求外溢、供求紧张等因素有关。

　　开平拍地时长创新高

　　或源于市场不确定因素增大

　　江门近期土拍火热——11月1日，JCR2017-171(开平31)号地块，即三埠街道曙光东路138号地块摘牌;第二天，JCR2017-172(鹤山23)号地块，即沙坪街道容章路与鹤山大道交界处西侧地块摘牌;再过一天，JZR2017-17(开平01)号地块，即开平大道西“网山”(土名)地块挂牌，将于2017年12月6日摘牌。包括这三幅地块在内，11月至12月6日，江门共有5幅住宅用地摘牌，全部集中在非中心城区。

　　已经拍出的地块，起拍价不菲，成交价也不菲，以开平市三埠街道曙光东路138号地块为例，楼面地价折合4658元/平方米，创下开平新高。

　　何以至此?江门地产智库成员、楼市分析师冯景全分析认为，江门市区房价高企，开平房价相对较低，价值优势显现，加上该地块质地较好，周边配套成熟，众多房企看好，敢于高价拿地。

　　世联地产江门营销总监陈锦耀则重点谈到了三方面的因素：一方面，江门三区土地供应少，抢地难度越来越大，靠近三区的县级市作为三区外溢的首选，开平、鹤山具有地域优势，而且近年来，开平交通路网日渐成熟;另外，江门市区限购政策出台，开平的购买力不断提高，据江门市住建局数据显示，1至9月开平商品房住宅成交9836套，同比增长达到83.6%，增幅位居江门五邑三区四市首位。

　　至于该地块拍卖时长创下全市新高，冯景全认为，今年江门楼市调控不断趋紧，加上利率不断上浮，市场不确定性较大，房企相对谨慎，都希望以尽量低的价格拿地，降低风险。因此，拍地时房企互相试探，往往在最后关头才出价，造成土拍时间冗长。

　　县级市将吸引更多外地房企

　　延伸开来，今年以来，江门县级市的土拍呈现什么特点呢?

　　“主要有三大特点。”冯景全说，一方面是起拍价不断创高，例如，以鹤山为例，今年6月底，越秀地产以总价11.89亿元拿下鹤山雅瑶镇大岗村委会两幅地块，综合楼面价为3754元/平方米，但它的起拍楼面价为1200元/平方米，而鹤山今年11月份竞拍的两幅地块，起拍楼面价分别为2679元/平方米、2500元/平方米，均是雅瑶镇大岗村委会的两倍以上;二是成交价创新高，例如开平，去年开平最高楼面价为2093元/平方米，今年最新的为4685元/平方米，同比翻番;三是外来房企不断增多，江门今年成为粤港澳大湾区成员城市以来，县级市吸引了敏捷、越秀等知名房企积极拿地。

　　“我是从两个维度看这个问题的。”陈锦耀讲到，今年全市1至9月月均新增供应一手住宅4639套，而全市1到9月一手住宅月均成交5975套，供销比低于1，呈现供不应求的局面;另一方面在于房企抢地战略：在粤港澳大湾区城市群中，江门未完全限购，影响相对较小，特别是江门三区在限购背景下，去化依然较好，加大了房企拿地的信心和决心，因此，在三区供地比较紧张的背景下，必然使得房企拉长抢地战线。

　　展望后市，冯景全认为，在市区限购不放松，江门未来发展被持续看好的情况下，下面各市土拍有望延续高起拍价、高成交价、外来房企积极拿地的特点。

　　“从目前的情况来看，未来江门县级市情况可能会跟现在的蓬江、江海一样，外来房企越来越多。”陈锦耀认为。