房地产市场“高烧”让楼价涨上去“高处不胜寒”

前段时间，珠海唐家“地块”的横空出世犹如平地一声雷，一下子在中山、珠海两地的房地产市场“炸开了锅”，不少开发商更是借势乘机停售。在深中利好概念被开发商“炒到烂”的情况下，地块的出现似乎成为了支撑中山楼价涨上去的又一卖点。

事实上，2016年，国内“地块潮”比以往来的都要更猛烈些。笔者查阅中原地产研究中心的最新数据发现，截至今年8月底，今年全国已出现单宗土地超过10亿元的地块 325宗，其中溢价率超过100%的“地块”达到161宗，50 个大中城市卖地1.5万亿元。从这点上不难看出，珠海地块的出现虽然让人感到些许意外，但严格上并不能让市场感到惊讶。

与此同时，“地块”和高价土地成交，已经成为触发地方楼市调控政策的先导条件。自中央政治局会议公报提出“抑制资产泡沫以来”，包括住房和城乡建设部、国土资源部等有关部门在内，均对土地市场高价成交的现象高度关注，并进行了对策探讨。

然而，在笔者看来，土地拍卖向来是房地产市场的风向标，地块之所以出现，主要是由于国内楼市成交的热闹所致。而追根溯源，地块的诞生，更多是去年至今国内的这轮经济政策“量化宽松”潮的衍生物。在目前国内经济增速放缓的背景下，房地产再度成为经济发展实现“软着陆”的“雷霆救兵”，大多数地方城市对此更是深谙此道。尤其今年来“地块”已经成为土地拍卖的常态，逢拍必争这是常识，乐观其成这是谁呢？地方财政无疑是首当其冲的受益。

另一方面，发展实体经济需要项目上马，而经济增速放缓导致的资产荒背景下，房地产贷款自然也成为了银行的救命稻草，同时也是市场资本所青睐的范畴。纵观目前国内主流几大标杆性房企，基本上每个都手握充裕的资金大肆抢地，这与两年前个个 “勒紧裤头过日子”决不能同日而语。究其原因，楼市成交的活跃让开发商加快了资金回流速度固然有功，但笔者认为银行、民间融资渠道的拓宽更是开发商在拍卖场上雄心勃勃的根本原因。

以刚拍得珠海地块的雅居乐为例，今年来其过百亿拿地资金主要源于融资所得。众所周知，融资回来的钱是需要利息成本的，放着不用是一种“犯罪”。不难看出，当大量无处可去的资金纷纷以各种渠道变着法子进入房地产市场时，土地、住宅销售市场价格的水涨船高便成为了一种必然。说白了，这和去年初股市走牛的道理并无二致，只是载体不一样罢了。

对于老百姓来说，土地市场“高烧”助推了楼价“高处不胜寒”，置业成本的大幅上涨已经彻底抵消了银行降息的减负作用。这点在过去一年的中山楼市中不可谓不明显。当然，笔者也认为，开发商在享受“面包”楼价涨幅所带来利润提升的同时，眼下“面粉”地价的大幅上升同样在累积风险。毕竟房企要在风险与利润间取得平衡，关键还要购房者来支持。一旦后续市场出现反转，这波地块潮的潜在风险也将大大凸显。尤其对于中山这种三线城市来说，楼价的大幅上涨将某程度上削弱城市 “低生活成本+宜居”的核心优势，长远上并不利于人才和产业的落户。