江门市土地拍卖市场再次上演“面粉贵过面包”抢地大戏

　　《2016年江门市国民经济和社会发展统计公报》显示，2016年江门居民的年人均可支配收入为24427元，即便按10%的增幅(近几年的增幅不到10%)算，2017年江门居民的年人均可支配收入也才约26870元，而一个普通家庭(按夫妇两人两个劳动力算)的年均可支配收入也才约53740元，而2017年6月，我市一手住宅的成交均价为7265元/平方米，一个普通家庭要想在江门购买一套100平方米的房子，至少需要13年，而要攒够三成首付，则至少需要4年。

　　多名受访的业内人士指出，全国平均的房价收入比为6—8，一线城市和部分二线城市的房价收入比在20左右，江门的房价收入比在10左右，在珠三角城市中，仅高于肇庆市。

　　美置地产总经理汤建军同时强调，一年前，江门的房价还是比较合理的，市民的购房压力相对不大;近一年来，江门的房价上涨较快，令市民的购房压力变大了。

　　除了纵向对比，我们不妨做下横向对比，看看一江之隔的中山如何?据业内人士冯先生介绍，中山自2015年公布深中通道后房价开始快速上涨，至今房价已比2015年约翻倍，今年以来，中山楼市起伏较大，3月份限购前“日光盘”频现，限购后成交量暴跌，房价也开始小幅调整。

　　“江门楼市和中山楼市的关联度还是比较高的。”冯先生指出，一方面，相对其他周边城市，江门经济总量与中山更接近;另一方面，江门和中山受到深中通道影响较大，从深圳引进的项目来看，江门引进的数量和资金量仅次于中山，所以，中山大致可以视为江门未来楼市高度的风向标。

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　　调查：近九成受访者认为“江门不能支撑高房价”

　　在财经圈子里有一句格言，就是“你可以预测价格，也可以预测时间，但是你不可能同时预测时间和价格”。

　　对于部分置业顾问所说的“江门楼市进入2万元时代”的预测时间为“即将”，业内人士认为有夸大之嫌。

　　“对于碧桂园来说，片区唯一在售的滨江壹号已近尾声，此地块对于碧桂园来说至关重要，能否获得该地块决定了碧桂园能否继续深耕滨江区这一价值高地，也决定了能否再次握住江门楼市的制高点。”美智地产总经理汤建军同时指出，在政府限价的背景下，该项目如何达到预期价位是关键，“碧桂园获取地块的成本是相对较高的，而且地块所属的教育资源也会直接影响地块的价值，另外在政府调控限价的管控下，如何达到预期的价位，而市场是否一如既往地买账，我们拭目以待!”

　　另一不愿透露姓名的业内人士指出，有的房企在江门项目较多，之所以高价拍地，并不一定指望在这个项目上大赚，而是为了提高大家的心理预期，使多个项目受益。

　　不过，需要注意的是，即便是房企带有“舍一子而求全”的战略考量，但每平方米9000多元的楼面地价也使得该项目售价不至于过低，同时，由于碧桂园的推货速度往往较快，可能会快速带动滨江新城的房价上涨，如果这作为局面现象，倒也好说，问题的关键是，从理论上讲，在楼市风向标滨江新城售价的影响下，在江海，乃至鹤山、台山、恩平等地的地价都大幅上涨的情况下，江门楼市可能会呈现一定幅度的全面上涨。

　　问题是，如果江门房价涨幅较大，何以支撑?

　　在微信问卷调查中，近九成受访者选择了“江门不能支撑高房价”，主要理由依次是：城市经济发展有限;实际需求没那么大，很多人拥有二三套房;外来人口减少。

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　　观点：影响城市的房价主要有四大因素

　　业内人士指出，影响一个城市的房价主要有四大因素，第一个因素是经济因素，一般来讲，经济发展稳步上升会导致住房需求增加，引起房价上涨，反之则会下跌;第二个是人口因素，包括人口数量、人口结构等;第三个因素是则是政策因素，如去库存、限购等;第四个因素是供求关系。

　　除去政策因素，业内人士逐一从经济因素、人口因素、供求关系予以分析。

　　首先看经济因素，莫志华告诉记者，江门上半年8%的GDP增速，在全省排名第七，可谓创下近年江门GDP增速在全省排名中的最佳位置。“三驾马车”(投资、消费、出口)，江门上半年增速也悉数高于全省平均水平，其中出口增速更是高于全省逾7个百分点。这些都是江门经济近年增速较大的利好数据，会吸引更多外来房企前来江门投资。