房企负债分化加剧 有人在降负债率有人在负债率上升

　　“目前很多高周转战略的房企都需要依靠项目的快进快出，来实现资金周转以及债务偿还。”某机构分析师表示，从目前的整个市场来讲，房企普遍面临着资金面趋紧的局面。“今年以来，执行高周转战略的房企所青睐的一二线城市几乎都面临着双限的强调控，市场预期和走向因此改变，并且将持续一段时间。来自市场和监管的压力，都让房企不得不降低负债水平。”

　　CREIS中指数据显示，2017年上半年一二线城市楼市成交量均同比回落，一线城市成交面积同比下降了34%，二线代表城市成交面积下降了21%。而中房研究院统计数据也显示，在其所监测的40个重点城市中，有13个城市的销售面积下滑，集中在一线及二线城市，其中上海以40.6%跌幅居榜首，此外北京、苏州、合肥的跌幅也超过30%;广州、南京、济南、杭州、长沙、厦门、深圳等城市的跌幅则在3%-13%之间。

　　扩张派

　　冲千亿企业负债率上升

　　在一些企业进行“去降”的同时，还有大量的房企仍走在规模化扩张的路上。根据统计机构Wind数据显示，截至今年一季度末，申万一级行业里的129家上市房企里，有101家的资产负债率超过50%，其中61家超过70%。

　　而这其中，不乏一些房企在今年提出了要冲击千亿甚至2000亿元销售金额的目标。比如佳兆业表示要在两到三年内实现千亿目标，2016年销售额487亿元左右的阳光城也在今年提出了冲击千亿的口号。

　　根据上述企业已经公布的财报数据，佳兆业的负债率在2016年底达86.1%，较去年年中增长了近3个百分点。而阳光城的负债率则从2015年底的80%左右激增到了2017年第一季度的87.65%。

　　值得注意的是，这些口号喊得很响亮的企业，是有着一定共同点的。那就是目前它们大多保持着300亿-500亿元的销售规模，而且无一例外，都是走在高速扩张的路上。就连一些目标没有这么激进的企业，其负债率也在增长，比如新城控股2017年的销售目标为850亿元，但是其负债率也从2016年一季度的82.78%增长到85.69%。

　　事实上，在中国的房地产行业，对这些中型企业来说，要在几年之内将自身的规模翻番，免不了需要大举拿地扩张。而在全国土地市场热度居高不下，地价高企的背景之下，对于房企的资金压力也是较大的。因此高负债、高周转的操作模式就成为其扩张的必要手段。

　　新城地产副总裁欧阳捷分析指出：“事实上，只要现金流能够保证，那么负债率的问题就不是很大。在房企规模化的路上，用高负债进行融资周转，是一种常见的手段。”

　　而一位上市房企财务负责人表示，“看房企负债率其实也不能单看数据，还需要关注负债结构。如果短期债比较多，说明房企的融资能力不足，无法拿到低成本的融资。就对流动性的要求比较大，需要周转率较高。这对于资金链的压力和回款的要求就会比较大。”

　　分析

　　规模化是一柄双刃剑

　　在不少房地产从业者看来，在如今的中国房地产市场上，竞争愈发激烈，对中小房企来说，发展的空间已经越来越小。而在这种大环境下，规模化虽然具有一定的风险，但却是一个出路。

　　事实上，2013年，当碧桂园以123%的爆发式增长，成为行业黑马跃升到千亿房企俱乐部的时候，不少房企就已经注意到了规模化所带来的好处。并且在行业内部，也有很多企业在模仿碧桂园的规模化之路。

　　不过也有业内人士表示，规模化具有一定的风险，因此在实际执行的时候，如何有质量增长，如何做到规模、利润、质量和杠杆间的面面平衡是一个涉及广泛的课题。

　　“企业的发展是跑马拉松，不是短距离的冲刺。”凯德中国首席企业服务官、华北区域总经理陈培进表示，“我们在做规模化的同时还必须考虑能力的平衡，比起盲目拿地，我们更重视战略性布局。”

　　而陈云峰则明确表示，“现在中国的房地产市场已经进入到了资源整合的阶段。没有做出规模的企业，就意味着拿不到融资、很难取得土地，那么在这一过程中，也会逐渐地被市场所淘汰掉。”

　　陈云峰认为，“规模化也是一柄双刃剑，尤其房地产市场是受到政策性风险影响较大的市场。如果企业在资金链压力较大的背景之下举债扩张，那么一旦出现风险资金链断裂，很可能这些处于扩张期的房企也会死在规模化的路上。”