一二线城市分化僵局待破 楼市将上演“速度与激情”

5月份的广州，阴晴难测，时而阳光普照，时而雷雨交加，这或许也是现今中国楼市的真实写照。

此前，受整体经济下滑趋势影响，国内房地产一度陷入低谷。近期，中央不断推出经济刺激政策，尤其是4月份，受“3·30”政策影响，以及降准降息、公积金新政等政策密集利好的持续作用，一线楼市提早“入夏”，新建商品住宅供应量和成交量双双大幅增长，成交均价创历史新高，其中上海和深圳反弹力度最强，深圳房价领涨全国。

可是，房地产的春天真的来了吗？无独有偶，各大房企纷纷出奇招卖力营销，“无理由退房”、“5P战略”、“18免”等优惠被解读为开发商对后市的不看好，希望借“互联网营销”东风去库存跑赢大市。

更多的数据表明，房价环比上涨的18个城市中，多为一线及省会城市，而部分三、四线城市则面临楼市回暖乏力的尴尬，甚至部分城市仍然要坚持“以价换量”去库存。中原地产首席分析师张大伟认为，预计今年二三季度，中国房地产市场将逐渐从低迷中走出。不过，各城市间的分化将愈加严重，特别是三、四线楼市的惨淡现实，因此房地产市场不太可能全面爆发。

深圳样本

4月10日，深圳市龙华区星河传奇加推，近百位市民连夜排队购房。继2012年楼市调整后，深圳楼市鲜有出现这种现象。

“当天晚上我们便接到通知，需连夜排队才能入场选房。”在该楼盘认筹的王兰（化名）告诉时代周报记者，我们也曾咨询过销售，为什么不能采取领号或者摇号选房？销售员则称，目前加推的套数有限，供不应求，不连夜排队便无法保证认筹的客户能够选到房子。

据悉，星河传奇此次共加推152套房源，均价3.7万元/平方米，较去年一期开盘价格，上涨了约7000元/平方米。11日上午，据开发商提供的消息，楼盘所加推单位售出约九成。

4月26日，港铁天颂在深圳大中华国际交易广场开盘。排队等候入场的队伍蜿蜒长达数十米，现场大厅里面摆放的2500个座位已经座无虚席。据时代周报记者了解，该楼盘首推600余套房源，现场却来了3000余人，平均5个人选一套房。

港铁天颂原定2500人座位的会场，由于超员，导致来得晚的人只能站着等候拿号。“政府救市的政策接踵而来，深圳的房价也是一天一个价，不能再等了。”购房者马薇对时代周报记者如是说。

这仅仅是深圳楼市火热的一个缩影。时代周报记者了解到，在“3?30新政”和新一轮降准等多项利好政策叠加的刺激下，进入4月份下旬，深圳楼市迎来开盘“受捧热”。

今年第一季度，深圳成交量同比涨幅全国最高，在100%以上，领先于京、沪，更远远领先于同比出现下跌的广州。近几个月高企的成交量，也压缩了去化时间，深圳楼市去化时间由去年9月的峰值一路向下。

据深圳市规土委的数据显示，截至4月28日，深圳全市一手房可售面积为367.9万平方米，可售套数为34202套，按照此前稳定的去化速度，目前的新房可售量消化周期仅为33周（8.25个月），远远低于15个月的去化周期警戒线。

深圳新房市场开始步入供应爆发期。美联物业全国研究中心数据显示，步入5月份，深圳市场预测有44个新盘入市，项目之多创下历史新高。

   “由于旧改难度大、成本高、周期长，深圳未来的土地供应很可能会断层。” 美联物业深圳及惠州区董事、总经理江少杰对时代周报记者表示，在这样的供需结构之下，深圳楼市的火热趋势成为必然。

5月18日，国家统计局公布“2015年4月份70个大中城市住宅销售价格变动情况”，这当中显示，深圳房价自2014年12月实现反弹后，已经连续5个月领涨全国；4月份的百城房价，深圳新房价格31495元/平方米，同比、环比均上涨1.09%，位居十大城市涨幅之首；二手住房价格环比涨3.29%、同比涨6%，同样位列全国第一。

楼市“入夏”

在楼市中，上涨从来都比下跌来得更迅速。如果说深圳极度供不应求是个特例，那么随着“3·30”新政的影响，以及降准降息、公积金新政等政策密集利好推出，各地楼市陆续回暖也已是同步动作。

国家统计局最新数据显示，4月全国70个大中城市中的18个，新建商品住宅价格指数环比上涨，较3月又增加6个。从去年11月房价指数全线环比停涨到目前的18城上涨，只用了5个月，其中温州房价则迎来自2013年7月以来的首次环比上涨。

另据上海易居房地产研究院近期的监测数据，4月，一线城市新建商品住宅新增供应面积为409万平方米，环比增加近两倍，同比上升18%；新增成交面积为341万平方米，环比上升36.3%，同比上升59%。供需双方积极入市，一线城市楼市持续升温。

易居研究院研究员姚腊表示，受“3·30”政策影响，以及降准降息、公积金新政等政策密集利好的持续作用，一线楼市提早“入夏”，新建商品住宅供应量和成交量双双大幅增长，成交均价创历史新高，其中上海和深圳反弹力度最强，深圳房价领涨全国；一线城市二手房市场成交量同比和环比均增长70%以上，成交均价也有微幅上涨。

“步入5月份后，随着央行的再次降息，政策的叠加效应逐步显现，改善性需求将继续主导市场发展，一线城市楼市将继续升温，带动房价上涨。”姚腊补充道。

张大伟认为，楼市5月份的市场肯定将好于4月份，一、二线城市已经出现量价齐涨的趋势。而在央行5月10日降息后，整体市场有望继续升温，预计二三季度，中国房地产市场将逐渐从低迷中走出。

房企方面，4月份，包括万科、恒大、保利、绿地在内的10大房企，商品房新增供应面积390万平方米，环比上升10.3%。而10大房企商品房销售金额为650.6亿元，环比上升17.1%，同比上升30.3%。本月商品房成交量及成交价均有一定增幅，带动商品房销售额也出现较大提升。预计二季度未来两个月销售额将保持在较高水平。

易居研究院研究员亢亚娟认为，随着诸多利好政策的出台，房地产市场逐渐升温，开发商推货量不断增加，环比稳步上升。预计五六月份环比增幅将持续提高。在拿地方面，随着商品房市场向好发展，房企对市场信心增强，资金回笼加快，拿地积极性将不断提升，预计下半年将出现明显反弹。

分化僵局

国家统计局数据还显示，2015年4月全国70个大中城市中，房价环比下降的城市继续减少，由上月的50个缩减至48个。值得注意的是，房价环比上涨的城市攀升至18个，却多为一线及省会城市。

在楼市逐步回暖的大背景下，城市间的分化也愈发明显。而依然如故的分化格局也成为市场争辩楼市“真回暖”还是“假迎春”的重要依据。

易居中国执行总裁丁祖昱称，一线城市2015年基本可以保证稳定回升，二线城市也将延续2014年的走势，仍然会分化严重，如合肥、武汉、厦门等热点城市将继续保持上涨势头，部分城市如大连、宁波、沈阳、长沙、成都、昆明则压力巨大；三、四线城市则不容乐观。

华南某房企一离职员工告诉时代周报记者，由于集团开发的楼盘定位高端，其在广州的销售情况一直保持稳定，但在太原等二、三线城市的销售却遭遇“滑铁卢”。

君华地产一员工也向时代周报记者透露，即便在去年楼市并不乐观的境况下，广州分公司仍然完成了业绩。不过在三线城市中山，楼盘的销售始终不温不火，此前中山分公司曾“以价换量”冲业绩，但仍未达到预期销售目标。