一线城市已经被豪宅化：地价不断攀升 项目借势上涨

    “九龙仓回归一线,不外乎就是北京、上海、广州、深圳。”九龙仓集团第一副主席、九龙仓中国地产发展有限公司主席周安桥表示,之所以回归一线城市,主要是因为它的市场容量比较大。“三、四线城市就比较辛苦了,哪怕今天市场回暖,但是三四线城市的库存量还是相当多。有去化的量,但是上升的空间比较少。”

　　就在九龙仓回归一线的同时,大部分房地产商也回归一线,这也对九龙仓带来挑战,周安桥坦言:“作为发展商来讲,我们感受最深的就是很难抢到地,土地的价格往往是超过或者是接近了房子的价格,也就是我们俗称的‘面粉比面包贵’的阶段。”

　　区域项目借势上涨

　　随着一个个天价豪宅地块出让,直接获益的是区域在售项目。

　　受到高价地块的频繁推动,东坝区域内的楼价已经开始上涨。目前东坝唯一一个在售项目利锦府,二期开盘定价由一期的49000元/平方米跳涨至59909元/平方米。龙湖在东坝区域内的非毛坯平墅项目也将在近日亮相,价格区间也在千万量级,该地块正是今年年初由龙湖和首开联合以11.25亿元获得,当时平均商品房住宅部分楼面价为32000元/平方米。

　　拍地现场的一位房企负责人告诉记者:“面包和面粉谁贵的问题讨论很多年。很多地块拍出时,大家都觉得贵,过一两年回头看,依然觉得物有所值。”

　　“北京地价远超房价开始成为常态。”张大伟表示,北京2013年开始出现了地价超过房价的现象,而从2015年6月大兴等南城高价地块开始,出现了地价远超房价的现象。这证明了房企对一线城市土地的争抢。

　　据亚豪机构统计数据显示,今年前8个月,北京成交价突破6万元/平方米的高端公寓共成交1170套,是去年同期413套成交量的2.8倍,整个高端公寓市场成交总金额更是由去年的54.24亿一举跃升至231.08亿元,市场容量大增3.3倍。

　　而与孙河新高价地密切相关的别墅市场,在今年同样走出了一轮上扬行情。数据显示,今年前8个月,北京共成交2164套别墅,成交总金额221.06亿元,成交套数、总金额分别是去年同期的1.7倍和1.6倍。

　　事实上,为了拼营销,顶豪项目都绞尽了脑汁寻找自己项目的核心卖点,北京顶级豪宅的营销争夺战已经愈演愈烈。推广活动更是接连不断。“位置好,产品消化会比较好的预期,一些因为地价倒逼而被动做10万项目的开发商、伪豪宅,肯定会陷入困境。今年虽然豪宅频出,但不会是歌舞升平,肯定会有所分化。”一位北京高端项目负责人表示。

　　开发商无奈

　　“顶豪价格看似很高,回头一算账,利润率并不算很高,与三四年前不可同日而语。”对于顶豪利润率,某房企负责人无奈地表示。

　　房企成本高企,尤其是土地成本,一二线城市土地价格越来越高,在售价下降、成本上升的情况下,房企赚钱更加艰难。

　　从龙头房企的半年报来看,绿地、万科、保利、招商四家房企上半年毛利率分别为13.9%、30.45%、36.3%和33.31%;净利润率分别为4.6%、9.6%、11.9%、11.7%。

　　从行业整体情况来看,房企盈利能力仍不容乐观。截至8月26日,92家上市房企先后发布了半年报,营业收入合计为3364亿元,而净利润只有282亿元,净利润率仅8.4%;且这92家房企中有60家房企净利润率低于10%,有55家房企净利润率同比出现下滑。

　　周安桥表示,如果不断上涨,就像股市一样,终有一天会崩盘。作为发展商,我们感受最深的就是很难抢到地,土地的价格往往是超过或者是接近了房子的价格,也就是俗称的“面粉比面包贵”的阶段。