晟曜行全雳：掘金万亿级公寓行业 抓住业主自等风来

   自2014年，一则“雷军1亿元投资YOU+青年公寓”的消息，在地产行业一石激起千层浪。加上越来越多的诸如自如、青客、蘑菇、寓见、青年汇、优客逸家等公寓品牌受到资本的关注追逐，公寓租赁市场一时之间都成了创业热点。作为专注物业资产管理和公寓管理近10年、中高端分布式公寓品牌晟曜资产联合创始人全雳对于方兴未艾的公寓租赁市场有着自身独特的理解和认识。

晟曜资产 联合创始人全雳

　　万亿级公寓市场想象力巨大

　　据相关数据显示，在国内住宅市场存量房交易量占比已经超过50%，全国租房市场规模已达约2.5万亿，其中年轻人白领租房占到了4500亿元。在“互联网+”大趋势之下，如此庞大的住宅租赁市场也为广大创业者提供了广阔的想象空间。

　　目前的公寓市场，根据不同的运营模式，基本可以归为两类：集中式和分布式。集中式公寓就是租下一整栋楼进行统一的非毛坯，然后出租和管理，此类公寓品牌以广州的优+、北京的自如寓、上海的青年汇等为代表。分布式公寓则是把一个区域内散落在各处的房源收集起来，与房东签下长期合约，由品牌根据一定标准进行非毛坯或整改，然后再出租。上海的蘑菇、寓见、青客以及晟曜行都是此类代表。

　　在全雳看来，集中式和分布式公寓各有利弊，分散式从小业主手中拿房，故此单套风险很小;大业主大量拿房，消化能力会比较起重要，管理上比较简单，签约年限也会比较长;而从资产管理角度来说，分散式房屋必须采用集约式的管理;集约式房屋更像酒店式经营，经营模式比较好。

　　“但无论是集中式还是分布式公寓，公寓品牌的盈利模式都是通过先租再通过品质化非毛坯然后租出，对租客端服务的话肯定就是传统的差价模式。”

　　存量房时代 谁来让资产保值增值

　　“中国现在已经进入存量房时代，过去30年有超过300亿平方米的房屋被出售。在这种情况下，我们考虑的是房子怎么来经营?如此大的市场，业主最关心的是其持有的物业资产是否有人打理?能否保值增值?”在谈到晟曜行经营模式时，全雳首先抛出了这一连串问题。

　　与此同时，由于散租房源分散外加网络虚假房源泛滥，不良二房东和部分黑心中介们掺杂其中，以及后续种种服务难点，租房过程中的痛点比比皆是。从最早的优帕克到现在的晟曜资产，全雳针对租赁市场种种痛点推出社区资产管理概念，更形象的理解为“房屋增值服务”。

　　“晟曜行主打房屋资产管理，从拿到房子开始思考怎么帮业主实现物业的保值增值，提高回报率的解决方案;在我们的体系里面，我们整合了很多很多类似于e袋洗、腾云家务、阿姨来了品牌生活服务，我们提供的是平台，提供给业主有品质有保障的服务同时又十分低廉，通过服务赚取更多的利益。同时，我们服务范围仅限本小区，做到服务快速到位。”

　　有别于其他公司的物业资产管理，晟曜行的亮点是社区，物业作基础物业服务，资产管理做室内房间增值服务。这也是目前上海唯一家进入社区的商业公司。据全雳介绍，晟曜行已经进驻了上海50个中高档小区。至2014年12月已经达到了1300套的规模，服务的业主近57000名，管理的物业资产也达百亿元。

　　“在社区资产管理领域，晟曜资产行还没有完全的竞争对手。”全雳自信的表示。

　　月租2000元是公寓市场风水岭

　　“对于目前中国的租赁人群承受力，我们通过调查做了六大分类：其中月租金500-1000元我们定义为蓝领层面;月租金1000-2000元的定义为小白领层面;月租金2000-4000元定义为白领层面;月租金4000-8000元我们定义为高级白领层面;月租金8000-15000元为金领层面;月租金15000元以上主要为涉外人群。”在解构租赁市场时，全雳做了这样一个形象的细分。

晟曜资产管理统一非毛坯标准

　　目前，租赁市场中城市集体住房占了绝大多数。但无论是一线城市还是二三线城市，能接受月租金2000元以下的用户比例超过70%。全雳进一步解释道：“北上广深一线城市，2000元是分水岭，2000元以下刚性市场，2000元以上为弹性市场。”

　　面对公寓市场越来越多的品牌和资本进入，全雳表示晟曜行专注于中产阶级、金领细分化市场。“以晟曜行和优帕克为例，我们的租客层面不一样，租金承受力也不一样。优帕克80%以上服务为涉外人群，月租金15000元以上。而晟曜行60%以上以服务国内金领层面为主，同时我们针对金领的物业租金涨幅远远高于上海每年平均4.7%租金增幅。”

　　“金领市场的稳定性非常高，我看好的是中国消费升级和中产阶级的崛起，这是最核心价值。同时针对的金领及中产阶级具有再消费能力，这是最核心，甚至可以参与到他们二次购房甚至多次购房，这里面会产生租赁金融、消费金融。”

　　通过服务建立业主信任

　　2014年，房地产市场环境发生了很大变化，所有的开发商和物业公司都在积极探索新的增值空间，包括万科、绿城、花样年等开发商已率先试水社区生活和房屋增值服务。针对这种趋势，全雳这样解释双方的竞合关系：“开发商核心在造房和卖房，我的核心的维护和提升房屋的品质，给业主带来回报。目前两者做得比较好的就是万科，而其未来重心肯定会在万科物业，有了业主什么都有了。目前我们和开发商的合作关系比较简单，可能会在项目推荐上提出未来有我们晟曜行进行资产管理，比如前期热销的陆家嘴中央公寓。而彩生活热闹对于晟曜行而言，营造了一个有利的环境，让人们更多的注重房地产后端服务的潜力价值。”

晟曜资产管理统一非毛坯标准

　　针对目前越来越热闹的社区服务，全雳认为：“社区服务找到的是人!目前能做到社区020的公司要么在物业资产管理做出特色，万科物业或者彩生活;第二类单一品类的社区生活服务，背后有巨大的资金来推动，通过细小的切入口最终连接到家庭的端口。”

　　而晟曜资产更重视的是业主。简单来说，晟曜行的目标是寻找并锁定中国有多套房产的人，通过进入物业提供房屋增值服务的方式来得到他们的信任。同时，“租赁相对来说客户粘性比较高，房东、租客角色都在转换，当你把这两种人群服务好生意就会自然而然。而其中最核心就是建立信任!”

　　社区020的核心在于线下服务

　　对于目前越来越火的社区020，全雳有着自身的理解：“如果把社区020放到四个象限里面就会很清楚的了解到社区生活020分为低频低销，低频高销，高频低销，高频高销。其中低频低销是所有人不会参与的，晟曜行切入的是低频高销，租房频率很低，但是消费很高。而大部分社区020走的是高频低销，如洗衣、家政等，我们看重的我们主打的人群及和他们匹配的服务。”

　　“社区O2O的核心不是线上，而在线下。线上布局，相对容易，但要真正做好客户停留，做好客户粘性就不那么简单了。靠钱砸出来的市场是一个比较傻的行为，房地产是比较传统的行业，互联网只是让你长上了翅膀;所以社区020的关键核心还是线下。这也是我们“晟曜资产”扎根上海中高端小区开设资产管理中心的根本原因。”

　　晟曜行通过把传统物业、房屋租赁、酒店服务、电器保养等服务行业资源整合起来，利用社区服务网点的优势，将服务不断升级和改善，形成一个社区生活服务生态圈闭环。通过正在成立“生活家”互动体系极强的提升业主黏性，最终把手机App 、微信、网站、社区网点等联动起来，形成一个完整的“社区互联生活”。

　　稳健发展 自等风来

　　在过去大半年里，公寓行业受到越来越多的资本青睐。优客逸家获得2200万美元B轮融资;蘑菇公寓获得2500万美元B轮融资;寓见公寓刚刚获得第三次注资…与此同时，不少酒店集团走多元发展道路，如家、铂涛、亚博等已开发租赁公寓子品牌。“互联网这个风口，一旦吹起来将是很可怕。”

　　尽管风吹得猛，但今年以来不少公寓品牌都曝出了租后服务质量下滑的情况，甚至2014年完成A轮投资的魔方公寓遭遇了罕见地资本撤出。对此，全雳保持着清醒的认识：“2014年是社区020非常热闹的一年，2015年将会是行业洗牌的过程。对于公寓品牌而言，2014年资本投的是赛道，2015年资本投的是赛手，是创业者对行业的认知度、把握度、运营能力，能不能最后实现弯道超车。”

　　“我想对做社区生活泼点凉水，了解你所服务的人群的真正需求，而不仅仅是在网上让客户获取到你的信息，其核心还是服务。只有高品质、多方位的服务，客户粘性就会越高。”

　　对于晟曜行的未来规划，全雳表示：“目前才起步，没有达到一定规模前不会盲目扩张，我们目前也在和多方资本进行对接。中国特色是风来得快去得也快，风停了猪会摔得很惨!就像当初的千团大战一样。我们是努力做好服务，抓住业主自然等风来!”

    人物介绍：

    晟曜资产〡晟曜行服务公寓 联合创始人 全雳

　　中国中高端分布式公寓品牌创始人，专注物业资产管理和公寓管理近10年。

　　全雳毕业于上海大学，后获得华盛顿大学MBA学位，现攻读同济大学博士学位，2012年获蓝狮子传媒评选的中国100强职业经理人，2013年东早最具影响房地产营销人。早年在日本大仓酒店集团学习酒店管理经验，先后从事5年的资深财经记者，5年的上市公司高管，3年海外风险投资总经理。