被“李嘉诚”收购的人生 三林信城印象汇与几个万科人

对于信城不动产来说，它们在三林信城MO+ | 印象汇的使命已经完结。

“大概谈了半年多。”信城董事总经理刘波说：“他们也是花了几个月的时间到现场去看。”在各个时间段，无论工作日、周末，抑或上午、下午、晚上，都实施过详细的尽职调查。

事情最终在12月中旬落定，交易双方分别是信城不动产和它的联合投资人印力集团，及亚腾资产管理ARA、工银国际ICBCI和新加坡海峡商行Straits Trading旗下房地产公司Straits Real Estate组成的财团。

交易对价为人民币24.2亿元，其中海峡商行将出资4.42亿元持有37.7％股份，而亚腾资产则通过一只基金和工银国际组建合资企业，来共同控制剩余62.3％的权益。

李嘉诚回归了吗？

亚腾资产预计交易将在2020年第一季度完成交割，该公司私募基金代理首席执行官大卫·金（David Kim）称：“2019年对成都和上海的投资，表明了我们对中国商业房地产的乐观信心。”

那是在2019年的5月，亚腾资产通过联合中金资本、美罗Metro Holdings收购了位于成都核心商圈的晶融汇商场。但最受市场关注的，还是他们目前主持的对三林印象汇的并购。

外界将亚腾资产与李嘉诚旗下庞大的商业帝国联系在一起——2002年，长实集团与林惠璋在新加坡创立了这家不动产基金管理公司，在对中国内地资产进行了几次大金额出售后，此次收购被视为李嘉诚的“超人回归”。

但Straits Trading同样值得关注，作为有132年悠久历史的跨国企业，海峡商行从最初的锡冶炼公司发展成为一家在亚洲拥有多元化业务的投资公司。事实上自2013年起，其便成为了亚腾资产的战略投资人。

亚腾资产在2017年完成私有化进程，海峡商行（掌握21%）和林惠璋掌控的JL投资集团及长实集团共同成为的ARA的大股东，持股48.8％，新进入的华平投资和中航信托分别持股30.72％与20.48％。

“此次收购有利于我们将资本从其现有高质量但低收益的资产组合，投资到潜在的更高回报的房地产项目中去。”海峡商行在一份公告中表示。

2019年以来，来自新加坡的资金加强了对中国内地商业的关注。人民币表现疲软，加上国内不少开发商存在去杠杆、激活现金流的需求等因素，促成了繁荣的大宗交易市场。丰树、吉宝、凯德陆续在各大城市落子，趁机抄底有发展潜力、区位优势的商业物业。

比如，海峡商行在2017年完成打造重庆悦地购物中心项目，近年来一直在观望，直至最近。

“我觉得对他们来说，目前买入这样一个资产是合适的时候。”刘波说：“经过我们一年多的完整运营期，目前经营成果已经比较清楚。同时，未来也会有稳定的增长预期，符合外资基金对稳定回报的诉求。”

资料显示，上述交易标的三林信城印象汇是综合体三林信城MO+的商业部分，撇掉地下停车场等的空间，总商业建筑面积大概在83074平方米。

其前身为上海三林城市商业广场，尽管早在2010年就已开业，但因经营不善、业态调整等多方面原因，无奈选择拍卖出售。2017年4月，刚成立三个月的信城不动产以24.3亿元拍得该项目。

“这是我们的生意”

信城不动产是原万科集团副总裁兼深圳万科总经理周彤离职后创业的结晶，随他一同创业的还包括两位深万副总经理刘波、张酹，及几十位员工。

除万科的血统外，信城不动产还吸引到国内不良资产处置巨头中国信达，后者目前持有前者37%股权。

拿下上海三林城市商业广场后，信城不动产对这个老旧商业项目实施了改造升级，并引入万科商业平台印力作为运营商和联合投资人。其中，商业部分就以“印象汇”为品牌在2018年10月重新开业。

官方资料显示，开业首年三林印象汇实现总销售额近10亿元、总客流近1500万人次。“2019年以来项目净收益基本上已经过亿了。”刘波透露：“目前三林印象汇基本100%租满，不过可能存在阶段性换租的情况，从而影响入驻率。”

根据海峡商行在公告中信息，三林印象汇目前空置率为91.3%。世邦魏理仕在不久前的8月31日对项目出具的资产评估报告显示，项目总价值约26.59亿元。

但亚腾资产财团的最终目标似乎并不至此，大卫·金宣称：“我们已经研究了这项物业，并且准备在交易完成后执行我们的资产增强和重新定位计划。”

“未来三年内，项目三公里半径范围内，将没有任何新的零售项目推出市场。”根据亚腾资产的说法，三林印象汇是上海三林地区目前唯一具竞争性的购物中心。按照计划，“随着该购物中心接近其第一个租赁周期的末期。”财团未来不排除进行升级租户结构，或者提升租金等操作。

作为上一个持有方，刘波则强调：“ARA方面是非常认可我们的经营状况。”

他续称，不良资产改造提升是信城不动产的主营业务，我们的策略也是去选择一些类似的低效资产、不良资产，把它盘活提高坪效，然后退出，这是我们的生意。

值得注意的是，房地产不良资产处置在近年来逐渐成为一个炙手可热的业务方向，吸引了不少国内不良资产处置商、房企甚至外资机构的注意。

亚腾资产股东之一的华平投资，在2019年年初就与国内综合性集团翰德集团合作，成立房地产类不良资产持有及处置公司。

刘波则说：“对信城而言，我们完成了我们的使命，专门做不良资产的提升与改造。这一块的任务已经完成，后续的持有、经营等，不是信城不动产的主要工作。”

这与一些增值型私募基金的业务类似，当某个商业项目建成后，处于运营的初步阶段。这些项目通常就可以引入一些增值型私募基金进行持有、管理和孵化。

这类项目一般需要最多3-5年时间达到成熟阶段，而在之前的低潮期，既难符合REITs固定回报、稳定现金分派的要求，通常亦难符合房企内部收益率的要求。但增值型私募基金通常能够接受更低的收益率，追求的是最后退出时获得一次性高收入。

“这次交易给我们带来的回报是合理的。”刘波表示：“因为我们是24.3亿元买回来的整个综合体，目前商场退出的股权交易价格就达到24.2亿元。”另外，其实真实的交易总格还要更高一些，实际上是26亿多，因为还有一部分是承接账面上的债务。

目前，信城不动产对三林信城MO+的剥离仍在继续。更早之前，项目酒店部分已经改造成公寓，并顺利出售给华润置地，针对印象汇的交易是第二步。

而写字楼部分也正在寻求出售的机会，刘波透露：“公司正在跟几个机构洽谈，估计2020年上半年能够完成退出。”