成交量增长动力不足
购房者预期发生变化,市场分化也在加剧,下一步,楼市的周期究竟会有怎样的走势?一向作为楼市风向标的北京,或许预示着下一阶段的走向。
作为二手交易为主的存量市场,中国房地产业协会主办的中国房价行情APP显示,近一个月以来,北京二手房成交均价约为6.46万元,环比下降了1.05%。
而从实际情况来看下降空间可能更大。一位北京市朝阳区的中介经纪人告诉记者,他所在的区域有多个均价在11万左右的楼盘,房源挂牌后的成交周期正在拉长,房源挂牌价与成交价之间的距离也在拉大。他所在区域近期很多成交总价8位数以上的房源,最终成交价都比挂牌价低了10%左右,多的甚至能达到15%。
对此,一位国庆节期间在北京看了三天房的改善型需求购房者告诉记者,近两年来,北京的政策对改善型购房控制比较严厉,二套房需要80%首付。而首套房刚需能承受的一般都是500万以下的房子,对于上千万的改善性需求住房,即使卖掉首套房还有较大的缺口。这相当于打断了过去北京一直存在的换房链条。因此,供需逐渐失衡,整个市场其实已经进入买方市场。
实际上,随着供需矛盾的趋缓,业主的话语权明显减弱,与去年同期比,贝壳研究院用房源第一次挂牌价减去最终的成交均价,除以房源第一次挂牌价,计算出一个“业主妥协度”的概念,这项数据显示,今年国庆黄金周期间,北京的业主妥协度超过12%,杭州接近10%,上海也超过了6%。并且幅度均较去年有所扩大。实际上,在贝壳此项统计的14个核心城市中,有12个城市的业主妥协度增大。
而在新房市场上,由于限竞房开始在2019年大批上市,以及年底的业绩需要,此前一直坚挺的开发商,也开始有了“真金白银”的促销活动。如金地9月份在北京进行“30天红盘行动”,推出“百套特价房,万套品质房”,其中最高优惠将达到450万。
实际上,包括共有产权房等政策性住房,也成为了一些刚需购房者的新选择,共同影响着楼市的供需变动。
一个有意思的现象是,共有产权房由于买卖限制严格,难以满足未来换房需求,在上市初期并不抢手。随着房地产调控日趋严格,共有产权房在今年迎来了成交爆发。根据中原地产研究中心的数据显示,2019年前9个月,北京完成共有产权房网签超过1.6万套,这个数据是2018年全年成交量7681套的两倍以上。
在张大伟看来,北京已经形成了1000万买不限售的商品房住宅、600万左右买限竞房、300万买共有产权房这样一个良性的购房梯度消费。
而易居研究院研究员沈昕则认为,2019年1-9月,40城新建住宅成交面积同比微增2%,这主要是一线城市和部分热点二线城市在今年3、4月出现了小阳春行情,而大部分去年成交火热的三四线城市则持续走弱。
在中央“不将房地产作为短期刺激经济的手段”的明确表态下,楼市预期已经转变,虽然接下去几个月,部分房企由于资金面紧张和年底冲刺规模业绩,会加大推盘力度,打折促销的现象也会增多,但成交量难以明显增长,尤其是2018年成交火热的未调控或弱调控的三四线城市,成交量将面临较大的下降风险。
(文章整理自经济日报、21世纪经济报道)
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