李湛：房住不炒不走老路 未来楼市将如何影响股市?

　　增量转存量的发展逻辑下，极易出现市场的结构分化。城市群的虹吸效应，叠加城市收缩现象，未来核心城市群的人口吸引力、经济发展动力的相对优势逐渐扩大。核心城市的房产和地产资源有限，资源稀缺易形成核心城市房价、地价不断上涨的现象。未来的房产市场和地产市场必然是结构分化的市场，不同等级城市的市场将分化，一二线城市成交量复苏，价格可能稳企，三四线城市可能逐渐进入市场拐点。近两年三四线城市楼市火爆，几乎透支了棚改货币化带来的红利，房价累计涨幅较大，“去库存”目标完成较好，政策面的支持力度渐弱，棚改货币化进入尾声阶段，未来市场将进入衰退期。一二线城市潜在需求较大，过去两年一二线城市因限购、限价、限贷等调控政策需求被有所抑制，存在供给需求矛盾，供给和需求有望放量。

　　3 未来楼市将如何影响股市?

　　“住房不炒”的调控基调，打击了炒房客行为。长期来看，我国家庭的资产配置有望合理化，降低房产类投资比重，提高股票等金融资产投资比重。

　　房企股票方面，今年地产股估值情况紧跟政策面走。今年房地产行业处于筑底阶段，一二线城市与三四线城市走势分化。今年部分地区陆续放松调控，房贷利率也于开始回调，住房需求在缓慢释放。虽然行业处于下行周期，但我国城镇化空间尚有，地产行业净利润率处于所有行业中上水平;大部分上市房企经营情况较好，尤其是龙头、次龙头房企，地产股板块基本面较好。目前地产股的估值处于历史底部，大部分房企的估值在10倍上下浮动，这是与前期政策悲观预期以及大盘走势有关，2019年大盘修复和房地产政策面改善，会带动地产股估值修复，有“护城河”的优势房企迎来股价的回升。择时方面，政策边际改善之际即是房地产板块估值修复之时。房贷按揭利率持续回调、都市圈发展政策的落地、《2019年新型城镇化建设重点任务》的提出以及后续各地落户政策的落实，有望迎来地产股的估值反弹。选股方面，我们建议关注A股市场中以下类型的房企：(一)销售规模、盈利水平长期确定增长的优质龙头企业，建议长期持有业绩稳定增长和高股息率的龙头个股(二)业绩和盈利释放的强增长房企，这类次龙头房企在股市上升期，股价更具有弹性。

　　4 近期外资购买一线城市的写字楼，原因是什么?

　　外资购买一线城市写字楼的核心逻辑，还是基于其对中国经济发展的信心，看好中国的增长前景。目前中国在5G、互联网、高端制造等高新技术产业的国际竞争力不断增强，未来经济发展潜力不容小觑，经济繁荣则商业地产旺。

　　一线城市写字楼的升值空间仍有，租金表现相对较好。我国的房地产市场从增量市场转入存量市场，住宅如此，商业地产更是如此，尤其是一线城市核心位置的房产资源是稀缺的，这些存量资产本身是有巨大价值。不仅房产具有升值价值，未来一二线城市存量物业租金的表现长期看好，北上广深的写字楼平均租金长期看有上涨空间。