刘先生关注的滨江新城一个楼盘推出第二期产品,周末,他早早地来到了售楼部,但见售楼部已经挤满了人,楼盘的销售经理应接不暇。“楼市这种火热的场景已经有好多年没见过了。”刘先生说。
全国楼市正在从一个寒冬中渐渐缓过劲来,但对于江门而言,这个寒冬似乎特别地短。2015年江门蓬江、江海两区的楼市成交达17249套,同比增长38.3%,创历年新高。
楼市高库存是全国三四线城市的通病,曾经,高库存也是悬在江门楼市头上的一把剑。然而直至目前,全国三四线城市“去库存”的主基调未变,江门楼市的库存量已经从之前的去化周期10几个月迅速下滑至9个月,中心城区的去化周期甚至不足半年。江门楼市的库存是否已经出现了紧缺?房地产去库存任务是否已经完成?
成效显著?去化周期下降至9个月
楼市的库存量直观地体现一个城市楼市的健康状况。近两年,全国三四线城市房地产库存量偏高,楼市臃肿,“去库存”迫在眉睫。江门楼市同样存在库存量高企的现象。江门楼市库存量最高时去化周期曾长达14个月左右。
查阅往年的数据可知,截至去年上半年,全市待售商品房仍有742.1万平方米,商品房库存消化周期为14个月。
然而,从去年开始,得益于利好政策刺激下不断升温的楼市成交,江门楼市的库存量逐月下滑。从数据中可以看出全市的库存只减不增。数据显示,今年从1月份至刚刚结束的7月份,江门楼市库存量一路下滑,从1月份的49341套回落至7月份的41166套,7个月的时间减少了8000多套库存。而上半年江门楼市的成交量是27369套。也就是说,按上半年的销售情况,江门楼市去化周期仅为9个月。
而传统的中心城区如蓬江、江海区的库存量下降尤为明显。根据住建部门发布的数据,截至7月份,蓬江、江海区的楼市库存量为10400套,而1—7月份蓬江江海区的成交量已经远超这个数量,为12071套。也就是说,蓬江、江海区库存的商品房仅仅足够卖半年。
楼市库存高是全国三四线城市的痼疾,为何江门楼市去库存的进程如此顺利?有业内人士分析认为,相对许多三四线城市而言,江门楼市的泡沫并不高,而且随着未来的港珠澳大桥、深中江通道、深茂铁路、珠西枢纽的重要交通工程的建设,江门的地理位置显得尤为重要,江门楼市有实实在在的需求作为支撑。
房地产库存与价格就是跷跷板的两端,库存降下来了必然带动价格的上涨。刚刚出炉的7月份成交数据显示,蓬江、江海区的楼市成交均价高达6517元/平方米,又是一个新高。“特别是滨江新城高价地出来后,保利大都会、华茵桂语、方直珑湖湾等楼盘都有较为明显的升幅,均价都普遍去到8500元,比原来每平方米7600至7800元有了较明显的上升。”滨江新城一楼盘销售总监黄先生说。据了解,蓬江区、江海区的新楼盘普遍都有数百元的涨幅。
力度不减?未来3年仍要去库存45万平方米
去库存是全国三四线城市的重要课题,房地产去库存也是去年中央经济工作会议提出的“三去一降一补”五大重点任务之一。去年五月份,江门市住建局提出“七措施”推动房地产市场稳价促量去库存,提出降低住房公积金个人住房贷款首付款比例、提高住房公积金最高贷款额度、放宽五邑华侨的购房限制等措施,取得明显成效。
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