楼市传统热销季难再现 开发商促销难改市场观望情绪

　　从各项数据来看，今年“金九银十”依然难以再现。在部分城市，尽管开发商推出了不少促销措施，但总体而言，未起波澜。当前，在“房住不炒”定位下，“一城一策”持续发力，房地产市场平稳运行仍是主流。

各地调控持续密集出台

　　最近一段时间，一些地方出台了新的调控措施，有松有紧。

　　比如，江苏扬州恢复了住房公积金贷款最高限额，从35万元提高至50万元。专家认为，公积金贷款额度上调，有利于支持刚性购房需求，能够减少职工购房贷款压力，购房者也可以享受更好的保障。

　　安徽宿州发布的《关于推进农业转移人口市民化 致全市人民群众的一封信》中提出，农业转移人口在主城区购买首套商品住房、办理不动产登记证并落户，对缴纳的契税给予全额财政补贴。财政补贴有助于降低购房压力和刺激购房需求。

　　而房价上涨较快的城市，调控措施也随之而来。今年以来，呼和浩特二手房价在纳入国家统计局统计的70个大中城市中涨幅居前。国庆长假前夕，呼和浩特印发了《呼和浩特市房地产市场调控工作实施方案》，规范房地产市场运行，全力稳房价。方案包括限购、限贷、限价政策，申请商业银行贷款的，首套房首付比例不低于两成，二套房首付比例不低于四成，三套房及以上不得办理；申请住房公积金贷款的，第二次申请须在第一次公积金贷款还清之日起5年后申请，三次及以上申请住房公积金贷款不予受理等。

　　专家分析认为，呼和浩特的调控新政旨在坚决遏制投机炒房行为，防范化解市场风险，促进房地产市场平稳健康发展。

　　中原地产首席分析师张大伟认为，近期房地产调控最大的特点是与房地产相关的金融政策密集出台，从房地产按揭到开发商各种融资渠道都有不同程度收紧。

　　此外，各地公积金政策也密集出台，成都、无锡、武汉、海南、贵阳等多个城市，陆续发布了公积金政策，有宽松也有收紧。整体来看，大部分城市都是针对各自楼市发展现状所采取的“一城一策”。

　　调控持续密集出台，金融政策收紧，传统热销季难再现，这是否代表房地产要彻底“凉凉”？专家认为，房地产市场仍然是推动国民经济发展的重要行业。恒大研究院副院长夏磊认为，当销售回归自住需求，房地产市场将进入总量稳定、区域分化的新阶段。六大因素支撑我国房地产市场中长期市场空间，包括城镇化推进，大量农村人口持续进城；城市间人口迁移增加；住房消费升级；居住条件改善；经济增长带动居民住房消费；家庭结构变化，规模小型化。

　　一位业内人士认为，房地产市场发展应该与经济发展水平相适应，不能过度提前透支居民的消费能力，也不能将房地产作为拉动或刺激经济增长的手段，要高度警惕高房价对创新创业的破坏性作用。

　　市场分化加剧

　　购房者心态的变化，也让市场分化加剧。

　　根据易居研究院的数据，9月4个一线城市成交面积环比下降4%，同比下降26%；18个二线城市成交面积环比持平，同比增长13%；18个三四线城市成交面积环比增长7%，同比下降2%。

　　其中8个东部二线城市新建商品住宅成交面积环比增长6%，同比增长45%；4个中部二线城市新建商品住宅成交面积环比下降9%，同比增长21%；6个其他地区的二线城市（东北及西部地区）新建商品住宅成交面积环比增长4%，同比下降13%。

　　从涨跌城市个数看，64个城市环比上涨，30个城市环比下跌，6个城市与上月持平。宁波、佛山、厦门等地环比下降，而济南、厦门、珠海、廊坊等地同比下降。

　　“金九”不再，“银十”开头的黄金周数据则显示出奇妙的分化现象。根据易居研究院的数据，国庆黄金周期间，北京、杭州、深圳、成都等调控压抑已久的一二线主要城市，新房成交面积同比均有所回升，其中北京同比上涨11.3%，逐渐恢复到2016年水平。杭州则大涨144%，交易量明显回升。另外，深圳、成都和苏州也上涨了80.1%、53.9%和4.5%。不过，需要指出的是，这些城市与调控前的成交量水平相比，仍然处在相对低点。

　　另一方面，在一些楼市轮动周期相对较晚的城市，比如东莞、佛山、武汉、重庆等地，则在今年国庆黄金周期间出现了明显的交易量下跌的情况。东莞同比下降30%，佛山则为47%，武汉和重庆则同比下降了32%和11%。

　　二手房层面，今年国庆黄金周，14个重点城市链家二手房成交总量在2018同期的基础上小幅增加5.7%，略高于2019年前9个月的增幅2.7%。纵向对比其他年份来看，整体市场交易量依旧处在较低水平。

　　价格方面同样处于僵持阶段。中指研究院的数据显示，2019年9月，全国100个城市（新建）住宅平均价格为15051元/平方米，环比上涨0.31%，涨幅较上月收窄0.06个百分点。同期北京、上海等十大城市住宅均价为27219元/平方米，环比上涨0.34%，涨幅较上月扩大0.09个百分点。

　　“返乡置业熄火，三四线市场降温，各地市场正在分化，未来城市级别这个概念失效了，一二线和三四线的划分意义不大，反而是城市圈、城市群会成为房地产投资的热点”，张大伟表示，所以对于普通人来说，买房首选有学区有地铁的住宅，然后是城区住宅，最后才是郊区。

　　成交量增长动力不足

　　购房者预期发生变化，市场分化也在加剧，下一步，楼市的周期究竟会有怎样的走势？一向作为楼市风向标的北京，或许预示着下一阶段的走向。

　　作为二手交易为主的存量市场，中国房地产业协会主办的中国房价行情APP显示，近一个月以来，北京二手房成交均价约为6.46万元，环比下降了1.05%。

　　而从实际情况来看下降空间可能更大。一位北京市朝阳区的中介经纪人告诉记者，他所在的区域有多个均价在11万左右的楼盘，房源挂牌后的成交周期正在拉长，房源挂牌价与成交价之间的距离也在拉大。他所在区域近期很多成交总价8位数以上的房源，最终成交价都比挂牌价低了10%左右，多的甚至能达到15%。

　　对此，一位国庆节期间在北京看了三天房的改善型需求购房者告诉记者，近两年来，北京的政策对改善型购房控制比较严厉，二套房需要80%首付。而首套房刚需能承受的一般都是500万以下的房子，对于上千万的改善性需求住房，即使卖掉首套房还有较大的缺口。这相当于打断了过去北京一直存在的换房链条。因此，供需逐渐失衡，整个市场其实已经进入买方市场。

　　实际上，随着供需矛盾的趋缓，业主的话语权明显减弱，与去年同期比，贝壳研究院用房源第一次挂牌价减去最终的成交均价，除以房源第一次挂牌价，计算出一个“业主妥协度”的概念，这项数据显示，今年国庆黄金周期间，北京的业主妥协度超过12%，杭州接近10%，上海也超过了6%。并且幅度均较去年有所扩大。实际上，在贝壳此项统计的14个核心城市中，有12个城市的业主妥协度增大。

　　而在新房市场上，由于限竞房开始在2019年大批上市，以及年底的业绩需要，此前一直坚挺的开发商，也开始有了“真金白银”的促销活动。如金地9月份在北京进行“30天红盘行动”，推出“百套特价房，万套品质房”，其中最高优惠将达到450万。

　　实际上，包括共有产权房等政策性住房，也成为了一些刚需购房者的新选择，共同影响着楼市的供需变动。

　　一个有意思的现象是，共有产权房由于买卖限制严格，难以满足未来换房需求，在上市初期并不抢手。随着房地产调控日趋严格，共有产权房在今年迎来了成交爆发。根据中原地产研究中心的数据显示，2019年前9个月，北京完成共有产权房网签超过1.6万套，这个数据是2018年全年成交量7681套的两倍以上。

　　在张大伟看来，北京已经形成了1000万买不限售的商品房住宅、600万左右买限竞房、300万买共有产权房这样一个良性的购房梯度消费。

　　而易居研究院研究员沈昕则认为，2019年1-9月，40城新建住宅成交面积同比微增2%，这主要是一线城市和部分热点二线城市在今年3、4月出现了小阳春行情，而大部分去年成交火热的三四线城市则持续走弱。

　　在中央“不将房地产作为短期刺激经济的手段”的明确表态下，楼市预期已经转变，虽然接下去几个月，部分房企由于资金面紧张和年底冲刺规模业绩，会加大推盘力度，打折促销的现象也会增多，但成交量难以明显增长，尤其是2018年成交火热的未调控或弱调控的三四线城市，成交量将面临较大的下降风险。

（文章整理自经济日报、21世纪经济报道）