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楼市传统热销季难再现 开发商促销难改市场观望情绪

江门房地产网-房掌柜 2019-10-17 14:38:43来源:房掌柜 整理
[摘要]从各项数据来看,今年“金九银十”依然难以再现

  从各项数据来看,今年“金九银十”依然难以再现。在部分城市,尽管开发商推出了不少促销措施,但总体而言,未起波澜。当前,在“房住不炒”定位下,“一城一策”持续发力,房地产市场平稳运行仍是主流。

各地调控持续密集出台

  最近一段时间,一些地方出台了新的调控措施,有松有紧。

  比如,江苏扬州恢复了住房公积金贷款最高限额,从35万元提高至50万元。专家认为,公积金贷款额度上调,有利于支持刚性购房需求,能够减少职工购房贷款压力,购房者也可以享受更好的保障。

  安徽宿州发布的《关于推进农业转移人口市民化 致全市人民群众的一封信》中提出,农业转移人口在主城区购买首套商品住房、办理不动产登记证并落户,对缴纳的契税给予全额财政补贴。财政补贴有助于降低购房压力和刺激购房需求。

  而房价上涨较快的城市,调控措施也随之而来。今年以来,呼和浩特二手房价在纳入国家统计局统计的70个大中城市中涨幅居前。国庆长假前夕,呼和浩特印发了《呼和浩特市房地产市场调控工作实施方案》,规范房地产市场运行,全力稳房价。方案包括限购、限贷、限价政策,申请商业银行贷款的,首套房首付比例不低于两成,二套房首付比例不低于四成,三套房及以上不得办理;申请住房公积金贷款的,第二次申请须在第一次公积金贷款还清之日起5年后申请,三次及以上申请住房公积金贷款不予受理等。

  专家分析认为,呼和浩特的调控新政旨在坚决遏制投机炒房行为,防范化解市场风险,促进房地产市场平稳健康发展。

  中原地产首席分析师张大伟认为,近期房地产调控最大的特点是与房地产相关的金融政策密集出台,从房地产按揭到开发商各种融资渠道都有不同程度收紧。

  此外,各地公积金政策也密集出台,成都、无锡、武汉、海南、贵阳等多个城市,陆续发布了公积金政策,有宽松也有收紧。整体来看,大部分城市都是针对各自楼市发展现状所采取的“一城一策”。

  调控持续密集出台,金融政策收紧,传统热销季难再现,这是否代表房地产要彻底“凉凉”?专家认为,房地产市场仍然是推动国民经济发展的重要行业。恒大研究院副院长夏磊认为,当销售回归自住需求,房地产市场将进入总量稳定、区域分化的新阶段。六大因素支撑我国房地产市场中长期市场空间,包括城镇化推进,大量农村人口持续进城;城市间人口迁移增加;住房消费升级;居住条件改善;经济增长带动居民住房消费;家庭结构变化,规模小型化。

  一位业内人士认为,房地产市场发展应该与经济发展水平相适应,不能过度提前透支居民的消费能力,也不能将房地产作为拉动或刺激经济增长的手段,要高度警惕高房价对创新创业的破坏性作用。

  市场分化加剧

  购房者心态的变化,也让市场分化加剧。

  根据易居研究院的数据,9月4个一线城市成交面积环比下降4%,同比下降26%;18个二线城市成交面积环比持平,同比增长13%;18个三四线城市成交面积环比增长7%,同比下降2%。

  其中8个东部二线城市新建商品住宅成交面积环比增长6%,同比增长45%;4个中部二线城市新建商品住宅成交面积环比下降9%,同比增长21%;6个其他地区的二线城市(东北及西部地区)新建商品住宅成交面积环比增长4%,同比下降13%。

  从涨跌城市个数看,64个城市环比上涨,30个城市环比下跌,6个城市与上月持平。宁波、佛山、厦门等地环比下降,而济南、厦门、珠海、廊坊等地同比下降。

  “金九”不再,“银十”开头的黄金周数据则显示出奇妙的分化现象。根据易居研究院的数据,国庆黄金周期间,北京、杭州、深圳、成都等调控压抑已久的一二线主要城市,新房成交面积同比均有所回升,其中北京同比上涨11.3%,逐渐恢复到2016年水平。杭州则大涨144%,交易量明显回升。另外,深圳、成都和苏州也上涨了80.1%、53.9%和4.5%。不过,需要指出的是,这些城市与调控前的成交量水平相比,仍然处在相对低点。

  另一方面,在一些楼市轮动周期相对较晚的城市,比如东莞、佛山、武汉、重庆等地,则在今年国庆黄金周期间出现了明显的交易量下跌的情况。东莞同比下降30%,佛山则为47%,武汉和重庆则同比下降了32%和11%。

  二手房层面,今年国庆黄金周,14个重点城市链家二手房成交总量在2018同期的基础上小幅增加5.7%,略高于2019年前9个月的增幅2.7%。纵向对比其他年份来看,整体市场交易量依旧处在较低水平。

  价格方面同样处于僵持阶段。中指研究院的数据显示,2019年9月,全国100个城市(新建)住宅平均价格为15051元/平方米,环比上涨0.31%,涨幅较上月收窄0.06个百分点。同期北京、上海等十大城市住宅均价为27219元/平方米,环比上涨0.34%,涨幅较上月扩大0.09个百分点。

  “返乡置业熄火,三四线市场降温,各地市场正在分化,未来城市级别这个概念失效了,一二线和三四线的划分意义不大,反而是城市圈、城市群会成为房地产投资的热点”,张大伟表示,所以对于普通人来说,买房首选有学区有地铁的住宅,然后是城区住宅,最后才是郊区。

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责任编辑:庄晓霞

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