房地产信托被戴紧箍咒 2019年上半年输血楼市4500亿

　　2019年上半年的地产狂欢似乎到了尽头。中国银保监会有关部门负责人近日表示，为加强房地产信托领域风险防控，针对近期部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司，银保监会近日开展了约谈警示，要求这些信托公司控制业务增速，提高风险管控水平。促使监管“紧箍咒”出台的原因则是，地产信托的狂飙，根据普益标准数据显示，2019年上半年，投向房地产领域信托产品共计发行2954款，占比39.43%，募集规模达到4531.94亿元。

　　上半年房地产类占比近四成

　　用益数据显示，2019年上半年房地产类集合信托成立规模为3791.39亿元，环比下降1.04%。但占比来看，仍在首位，约占总规模的39.31%。分月来看，上半年房地产类信托成立规模在3月达到顶峰后开始趋于下降。6月集合信托成立规模为1402.17亿元，环比下降12.75%，同比下降25.68%。从投资领域来看，房地产类集合信托成立规模仍占比最高，为622.80亿元，环比下降10.73%，同比下降12.71%。

　　某信托研究员认为，上半年房地产类集合信托占比近四成的主要原因有三点：一是房企仍然有强烈的通过信托渠道融资的需求，尤其是在其他融资渠道并不顺畅的环境下;二是房地产业务是信托公司重要的业务收入来源，虽然信托公司都在探索很多创新业务，但从经营效益的角度来看，新业务的利润空间、投入产出比，短期内很难比得上传统业务;三是房地产信托产品经过十几年来的发展，已经成为部分投资者较为青睐的投资产品之一，甚至出现了一些专买房地产信托产品的投资者。

　　分析人士表示，在信托业的业务转型期，房地产信托构成了信托行业管理规模的重要支撑点，短期内难以出现明显的下滑。但随着5月中旬的“23号文”的出台，监管层对过热的房地产信托采取严厉的措施，未来房地产信托规模增速或将有所下降。

　　高收益稳回报的吸引力

　　据了解至少有10家信托公司被指导。针对房地产信托被收紧一事，中信证券明明团队指出：在“房住不炒”思路下，二季度以来多项文件要求控制房地产融资，而近期对房地产信托业务监管政策加码，房地产信托融资或将承压。今年一季度信托融资有所回暖，信托资金投向房地产比例扩大，新增信托逐渐向房地产集中。虽然信托融资占房地产开发融资资金来源比例不高，但对房地产信托监管政策的加码可能会造成其他机构的谨慎情绪和融资渠道的收紧。

　　“若是出现约谈，说明窗口指导的力度是很强的，很大程度上也说明当前对于防范金融风险的操作还是比较多的。实际上这对于信托公司的资金发放计划是会有很大的影响，而且也需要积极落实房住不炒的政策。” 易居研究院智库中心研究总监严跃进表示。

　　严跃进认为，此类禁止性的做法以及近期的部分乱象，也说明此前资金面是有所放松的，贷款方面也出现各类乱象。而恰是此类乱象，也导致各地地王现象又开始出现。从后续市场的表现来看，需要防范新的风险，相关地产企业也需要防范融资方面的新压力风险。约谈后资金面会收紧，考虑到近期融资市场的降温和销售市场的降温，房企预期会改变，这会带来新的问题，或者说近期拿地会趋于保守。

　　信托之所以青睐房地产不无道理。深圳一家信托公司负责人表示，现在一年能给出10%收益的产品，基本上都被“房托产品”包揽。“实体经济一直不振，一般制造企业的利润越来越薄，一年能够给出10%收益的行业屈指可数，不过并不是所有的房企都有这个实力，一般要排名前100的头部企业。”

　　“‘房托’产品表现稳定收益也高，一般都能给到8%左右的收益，不能兑付的情况极少，因此我们财富中心今年六成产品仍然集中在‘房托’这个领域。不但是客户安心，销售人员也安心。”一家大型信托公司广州财富中心的负责人廖晨(化名)表示。

　　据廖晨介绍，目前房地产信托的年化收益率都在8%之上，且相比其他产品来说，兑付更为灵活。“部分产品可以提前付息，比如我们现在在售的产品就有可以按季度或者半年度付息。”

　　“过快增长”或过去

　　针对近期部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司，近日，银保监会开展了约谈警示。

　　相关消息显示，银保监会对这些信托公司提出五点要求，包括严格执行房地产市场调控政策和现行房地产信托监管;提高风险管控水平，确保业务规模及复杂程度与自身资本实力、资产管理水平、风险防控能力相匹配;提高合规意识，加强合规建设，确保房地产信托业务稳健发展;控制业务增速，将房地产信托业务增量和增速控制在合理水平;提升受托管理能力，积极优化房地产信托服务方式，为房地产企业提供专业化、特色化金融服务。

　　事实上，就在此次约谈警示前，今年5月17日，银保监会在23号文，即《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》中，已对信托公司开展房地产业务提出严格要求，强调不得向“四证”不全、开发商或其控股股东资质不达标、资本金未足额到位的房地产开发项目直接提供融资等。与此同时，今年以来，对于涉房业务违规的监管力度亦进一步加大。上半年8家信托公司收到银保监系统发出罚单，其中3家均出现房地产业务违规，占比近半。具体来看，中融信托因“开展房地产信托业务不审慎”被监管“点名”，粤财信托被处罚原因亦包括“违规开展房地产业务”;此外，北方信托也出现“违规发放房地产自营贷款”及“信托资金违规发放房地产贷款”的违法违规行为。

　　随着信托业兑付大年的到来，在较高的风险防控压力下，房地产领域的风险暴露被认为有可能加快。有关人士认为，这些措施要求，有助于遏制当前房地产信托业务过快增长的态势，有助于推动信托公司回归本源、优化结构、有效转型，促进房地产市场的平稳健康发展。

　　6个月后

　　房地产开发投资或现拐点

　　事实上，“23号文”对房地产信托的发展已初见效果。据了解，用益信托集合信托周报显示，5月底开始，房地产信托募集规模已连续两周环比大幅下降。5月份最后一周募集规模36.12亿元，环比减少60.63%;6月份首周募集规模29.07亿元，环比减少19.53%。

　　不过，房地产开发投资出现明显回落拐点或仍需6个月时间。中信证券明明债券研究团队表示，从房地产融资到房地产开发投资存在约6个月的时滞。从21世纪以来的房地产开发投融资数据看，房地产开发投资增速与房地产开发资金来源增速走势趋于一致，而房地产开发投资增速拐点滞后房地产开发资金来源增速拐点约6个月。“因而今年二季度开始的房地产融资条件收紧可能在三季度末、四季度初体现在房地产开发投资上。”

　　需要注意的是，信托融资占房地产开发融资资金来源比例并不高，但对房地产信托监管政策的加码可能会造成其他机构的谨慎情绪和融资渠道的收紧。中信证券明明债券研究团队认为，房地产开发资金来源中，非银行金融机构贷款占比始终维持在4%以下，而其中信托贷款占比将更低。若将房地产企业融资分为筹资活动和经营活动两个阶段，筹资活动过程中融资方式主要是国内贷款、债券或股票融资以及海外融资，经营活动过程中融资方式主要是定金和预收款等。“若排除经营活动中定金和预付款等其他资金来源，非银金融机构贷款占比仍低于10%。”

　　(房掌柜整理自中国证券报、金融投资报 、 21世纪经济报道、证券日报)