2019年房地产景气度下滑压力较大 帮助市场打破观望

      华创证券分析师屈庆说，土地购置费支撑2018年上半年地产投资回升，2019年房地产景气度下滑压力较大。

      2018年上半年房地产投资表现亮眼，但主要归功于土地购置费的大幅度攀升。房地产投资主要包括施工相关投资和土地相关投资，即土地购置费。今年上半年，土地购置费增速大幅抬升，7月累计同比上升72.3%。土地购置费高企的原因可能来自于地方政府迫于资金压力而对前期土地成交金额的集中催缴从而使得此前土地成交总额对土地购置费的提前反应有所钝化。

      按照传统方法预测房地产投资的变动，2018下半年保持稳定小幅下行。可以通过新开工面积的变动和土地购置费的领先指标土地成交情况进行预测，其中土地成交面积领先于新开工面积6个月，土地成交金额领先土地购置费约15个月。

      考虑上半年土地购置费的超预期上行的不可持续和施工单价对建安支出的拖累，下半年地产实际投资将进一步下行，全年均值6%-7%。假定土地购置费同比增速于今年年底回落到一季度均值水平，同时建安投资在下半年回暖的情形下较去年同比下降1%，根据房地产投资=建安投资+土地相关投资，估算得到全年房地产投资额为11.7万亿，全年累计同比增速为6.7%。

      2019年在房地产调控不放松，房价处于高位的情况下，估计房地产景气度下滑的速度会更快。

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      中国社科院财经战略研究院发布的《中国住房市场发展月度分析报告（2018年12月）》显示，房地产调控政策保持了延续性与稳定性，部分开发商及住房投资者关于房地产调控全面放松的预期一再落空，开始逐步降价售房；货币化棚改政策的调整，对二三四线城市房地产热起到了釜底抽薪的作用；复杂的国内外经济形势，使得部分家庭推迟了购房。这些均促进了房价降温城市增加，市场更加理性。

      该报告也建议，未来房地产政策应保持政策定力，即使房价出现暂时性下跌，也不能出台刺激或鼓励购房政策，从而导致房地产调控前功尽弃。但部分房价下跌的城市，可以因地制宜地对一些不合时宜的房地产政策进行微调，使得房地产政策体系更为科学合理。

      由于目前市场预期未明朗化，市场观望气氛使部分购房者抱有持币待购的观望心态。在行业人士看来，在2019年3月后，随着房地产政策预期和各家房企全年发展规划更明晰化，有助买家作出判断决策，帮助市场打破观望。

      人口因素影响三四线城市表现

      而对于2019年的市场走向判断，三四线城市被进一步看淡。中泰证券旗下齐鲁资管首席经济学家李迅雷认为，2019年房地产正在进入减持的时间窗口。在他看来，2016年以来，除一二线城市之外的其他城市的房地产开发投资增速一路上行，这主要得益于棚改货币化政策。三四五线城市房价的上涨，固然有其合理的因素（补涨），但却与这些城市人口净流出现象相背离。

      “尽管我国目前房地产的库存水平已经降到较低的水平，但是卖出去的房子并没有凭空消失，它仍将成为房地产市场的潜在供给。因此，对于一个在2014年就供给过剩的房地产市场而言，当前的过剩状况应该更严重。”

      李迅雷注意到，2018年下半年以来，全球房价涨幅较大的城市几乎都出现了房价下跌现象，如美国的西雅图、加拿大的温哥华等华人集聚的城市。中国似乎也难以成为例外，如前两年房价涨幅较大的北京、上海、深圳等一线城市，出现了涨幅缩小甚至下跌的趋势。

      他表示，房地产的个人投资者与股市的个人投资者之间最大区别在于，前者多为加杠杆，有资金成本，后者多为无杠杆，无资金成本。因此，从理论上讲，如果每年的房价涨幅不足以覆盖资金成本，则投资为负收益，故杠杆越大，风险也就越大。房价走L型就意味着有部分人投资亏损。

      基于此，李迅雷认为，2019年即便房价不跌，即便略有上涨，楼市也不能成为资产配置的好场所，因为必须考虑投资者加杠杆的成本因素。“我始终认为，国内居民家庭在房地产上是超配的，应该适度减持。”

      在他看来，房地产市场今后最大的隐忧是，人口老龄化背景下城镇化进程的放缓，大部分三四线城市都呈现人口净流出，故尤其要减持未来人口将大量净流出地区的房地产。

      对房价走向专家看法不一

      而相比李迅雷，恒大集团首席经济学家（副总裁级）兼恒大经济研究院院长任泽平也看到了人口因素对市场的影响，但在对房价走向上则有不同看法。