全国300城土地供应增加近两成 土地成交溢价率创新低

      近日，中指院发布了“2018年中国300城市土地市场交易情报”。去年全年，全国300城市土地供应增加近两成，二、三线城市供应走高，带动成交量上扬，楼面均价同比回落，平均溢价率继续呈下跌态势。

      去年一季度，各线城市供求同比走高，收金随之上扬，热点城市坚持调控，低价及底价成交频现；二、三季度供应上涨，选择空间加大助推房企理性拿地，成交楼面均价及溢价率同比走低；四季度以来，全国整体供应量逐季攀升至年内高位，成交量及出让金同比下行，平均溢价率跌至年内低谷，各地方“因城施策”，不断完善各项调控政策，土地市场整体保持稳定。

      同时，2018年土地市场流拍情况显著增多。随着土地市场的调控深入，部分城市限房价、限地价、竞自持、竞配建等土地出让条件严苛，房企的利润空间被压缩；同时，楼市限购、限贷款等调控城市范围增大，部份购房需求被抑制，销售增速放缓，房企回款压力较大；再加上房企融资渠道持续收紧，致使房企拿地更加谨慎。土地市场流拍现象加剧。

      而在中央“房住不炒”指导思想下，各城市继续“分类调控、因城施策”，发挥地方政府能动性。一方面增加土地供应力度，推出各类保障房用地，如北京、上海分别试点集体土地建设“共有产权房”和租赁住房；另一方面，为保证市场活力，部分城市也出台一些回调政策，放宽土地出让条件。今年，部分城市或将陆续出台金融、房产、地产等层面的细则回调政策，保持房企拿地积极性，稳定市场预期。

      分城市来看，一线城市土地供应回落，成交方面各指标均降。上海、广州全年土地出让金走高，北京、深圳收金同比下降四成。二线城市土拍政策不断完善，土地供应与成交面积与上年相比上行,收金及均价同比回落，溢价率各季度均同比下降，土地市场总体保持稳定。三四线城市承接热点城市需求外溢，供地面积同比增幅领衔，成交量及收金同比走高，溢价率下滑过半。

      此外，从各线城市情况看，一线城市租赁用地，限价房用地推出较多，国有企业和品牌房企开发此类地块比较有优势；部分人口流入较多的二三线城市仍然有进一步的发展空间；人口流入较少的三四线城市面临较大下滑压力。房企若根据自身情况采用灵活的战略应对市场变化，在这轮调控中或将迎来较大发展。

      整体看，2018年全国300城市土地出让金总额为41773亿元，同比增加2%。受各地调控政策持续深化影响，底价成交频现，住宅类用地出让金占比降至81%，商办类及工业用地合计占比17%。全国40个大中城市出让金以同比增加为主，二线城市中共19个同比走高，中西部城市为主力；杭州以收金2442.9亿元、同比增加11%占据出让金榜单头名。

      中指院方面表示，2018年全国重点城市仍延续“房住不炒，差异化调控，坚决遏制房价上涨”的指导思想，全年调控从供需两侧精准发力，调控政策取得阶段性效果。2019年，稳房价稳地价稳预期将成为调控的主要目标，各城市将继续因城施策，适度增加土地供应，同时继续调整宅地供应结构。部分城市楼市或将在限购、限贷等方面出现政策松动，以期稳定市场预期，保持房企拿地积极性。

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      2018年全年土地市场降温趋势明显。近日，易居房地产研究院公布的数据显示，2018年全年受监测的40个典型城市全年累计土地成交建筑面积56789万平方米，自2018年10月份以来同比增速快速回落。

      截至2018年12月末，40个典型城市土地成交均价为4246元/平方米，环比上涨1.3%，同比下跌13.7%。从历史数据来看，40城土地成交均价涨幅自2016年9月达到峰值之后便一路震荡回落，2018年3月进入负区间，同年10月份以来由于一线城市土地成交建筑面积有所增长，成交结构变化导致40城地价同比跌幅有所收窄。

      分不同类型城市来看，2018年全年，一线城市土地购置面积同比微幅增长1.4%，成交均价同比下跌12.9%；二线城市土地购置面积同比增长14.7%，成交均价同比下跌14.1%；三线城市土地购置面积同比增长14.9%，成交均价同比上涨12.7%，量价齐升。

      从土地成交溢价率来看，2018年，尤其是三季度以来，多地土地流拍频现，低溢价甚至底价成交成为常态，全年40城土地成交溢价率同比下跌13.2%，创2010年以来新低。

      易居研究院研究员沈昕分析指出，事实上从2016年9月开始，由于房地产市场调控政策开始由松转紧，各类调控政策不断在热点城市蔓延，市场逐渐降温，土地成交溢价率也进入下行通道，下行趋势延续至今。