金九银十未能拯救楼市 地产股国庆后上演“劫后余生”

　　10月8日是A股节后的第一个交易日。受假期内外围股市下跌影响，昨日A股全线下跌，截至收盘，上证指数下跌3.72%，报收2716.51点；深证指数下跌4.05%，报收8060.83点。而在中国金融市场休市期间，全球股市早已大跌，并拖累许多新兴市场下挫。

　　“金九银十”未能拯救低迷的楼市于水火之中，昨日的地产股更是跌幅惨重。Wind数据统计显示，截止至收盘，申万房地产行业昨日跌幅达到4.61%，在129只个股中，仅3只上涨，5只平盘，其余122只均下跌。

　　今年以来，在调控政策丝毫不放松的背景下，地产股普遍表现低迷，不少房地产股的股东也采取了回购措施维护市值。不过在目前走势普遍低迷的情况下，回购股票或许不是最重要的。多名资深房地产行业分析师在接受《每日经济新闻》记者采访时均指出：维护市值的首要条件仍是经营业绩，企业更应该关注并经营好基本面。

　　地产股“跌跌不休”

　　10月8日，在中国内地、中国香港上市的中资地产股在一片惨绿中收盘。

　　其中，万科A报收22.05元，跌幅9.26%，逼近跌停；保利地产报收11.35元，跌幅为6.74%。港股方面，碧桂园报收9.05元，已经接近一年来的股价低位，其余蓝筹股如华润置地、中国海外发展等均录得不同跌幅。

　　“最近这一两个月，市场逐渐出现要降价的行为，房地产上市公司现在普遍的资产负债率在80%以上，近期不论是市场要加息还是部分城市楼价出现下跌消息都是主要的原因，假期期间国际形势的变化也令市场对地产股很忧虑。”协纵策略管理集团联合创始人黄立冲在接受《每日经济新闻》记者采访时如是分析今日地产股下跌的逻辑。

　　事实上，传统的“金九银十”未能如期而至也加剧了市场的悲观情绪。兴业证券地产分析师阎常铭指出，国庆前一周，受中秋假期等影响，市场成交量较小；国庆期间成交量进一步下滑，北京成交套数77套，上海成交2413套，深圳成交222套，仅为今年周均成交量的一半左右。

　　“基本面下行自7、8月份开始加速，整体数据下行可能从9、10月份开始会有明显表现。”阎常铭续称。

　　回溯今年，地产股在多重因素的作用下，股价表现十分低迷。Wind数据统计显示，申万房地产板块在过去五个交易日中，录得8.33%的跌幅；年初至今，该板块则录得了26.68%的跌幅。

　　具体到个股，无论是A股上市或是港股上市均已经出现了较大幅度的下跌。例如，金地集团股价也一度冲上过16元，昨日报收8.75元。

　　“大环境都不太好，现在是熊市。我们也很苦恼。”一名房地产行业的分析师表示。

　　回购能否维护市值？

　　如果房地产股股价持续走弱，一些依赖股权质押融资的房企不得不担心因股价下跌而引发的风险。东方财富网的统计数据显示，A股上市房地产开发板块的平均质押比例为18.23%，质押总股本为517.54亿元。

　　一些房企的股东质押比例已经高企。东方财富网的数据显示，泛海控股——其股东中国泛海控股集团有限公司质押了35.26亿股，占所持股份比例的99.76%，占总股本的67.85%。

　　此外，股东还祭出“回购大招”来稳住股价。8月6日，泛海控股发布公告称，“中国泛海认为，公司目前的股票市值不能完全反映公司转型战略实施以来的价值，特别是随着公司转型发展战略的深入落实，未来公司的价值将进一步呈现。基于对公司持续稳定发展的信心和对公司股票价值的合理判断，中国泛海增持了公司部分股份。”

　　10月5日，禹洲地产也发布公告称，在香港交易所回购50万股但尚未注销，最高回购价为每股2.99港币，最低回购价为2.98港币，回购耗资149万港币。

　　在多名地产分析师、机构投资者看来，回购股份在当前的市场情况下，对于维护市值几乎起不到作用。“换个板块来看，你看腾讯连续好多天回购了，今天照样跌破300块。从这个角度说，跌起来的时候什么都没用。”一名机构投资者指出。

　　国泰君安地产分析师刘斐凡则认为：“花精力维护市值不如把基本面夯实，因为市场还是有效的。”

　　万科此前也在投资者互动平台上表示，影响股价的因素非常多，长期来看决定股价的是基本面，公司会努力做好基本面，持续创造真实价值。

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尽管央行上周日宣布降准，但受国庆期间外围股市大跌、“闹房”事件等冲击，周一地产股仍暴跌。截至收盘，地产板块重挫近5％，华业资本跌停，万科A、世荣兆业重挫逾9％，保利地产、华发股份、深振业A等大跌逾6％。

下半年以来，在管理层持续的楼市调控影响下，楼市降温现象明显，很多城市的房价出现了明显的松动迹象。据相关部门问卷调查显示，不少居民改变了过去一致看涨房价的预期，认为未来房价不会继续上涨。在楼市降温的背景下，近段时间以来，很多知名开发商纷纷选择降价抛售新房。

在楼市大降温的背景下，最近不少知名开发商纷纷选择降价抛售新房。以往房地产有“金九银十”这一说，但是今年的楼市在这个黄金时期却处在一片降价风潮之中。9月初，恒大在全国发起8．9折优惠，而国庆期间上海浦东桂园南郡项目出现大规模业主退房事件。

10月4日，江西上饶更是曝出“闹房事件”，碧桂园信州府因为降价，1万／平米精装修，降到7000元／平米毛坯，引起业主维权，打砸售楼处。被誉为“2018降价第一砸”。

刚刚过去的“金九”似乎没达到预期，而进入十月，国庆假期也未能为“银十”开个好头。据中原地产研究中心统计数据显示，国庆长假整体楼市平稳，市场逐渐出现高位回落的现象。从典型城市网签数据看，北京新建住宅国庆前六天网签55套，二手房住宅网签37套，上海网签新建住宅553套，广州583套，深圳191套。整体看，与去年国庆期间相比有涨有跌，一线城市楼市延续了超过一年的低迷成交量。

对于地产股后市，一位不愿具名的私募高管坦言，“楼市拐点已现，而地产调控将延续，这意味着后期房地产大概率量价齐跌。对于地产股而言，短期都会受到行业不景气冲击，建议投资者观望为宜；不过，从中长期看，万科等地产龙头有望受益于行业集中度的提升。”

光大证券认为，房地产延迟结算特性导致龙头地产短期业绩增长确定性较强，申万地产板块PE估值历史低位磨底，短期龙头地产综合了低估值、高业绩、较强确定性三大优势，在流动性边际改善的前提下估值有望得到修复，短期内具备避险配置价值。建议关注地产龙头万科A、保利发展、招商蛇口及H股的融创中国、中国金茂和华润置地。

（房掌柜整理自每日经济新闻、深圳商报）