【掌柜日报】东莞楼市5月网签房价持续回落 6月入市好时机？

　　5月开发商扎堆入市，呈现楼市小阳春，6月东莞楼市将走向何方?

　　开发商5月扎堆入市

　　相比4月，东莞开发商在5月的入市积极性大为提升，各楼盘不遗余力积极举办活动，将推货、宣传重点放在这个月。各类创意暖场活动、亲子活动琳琅满目，还有多个楼盘如卓越维港、大道松山湖、石排国际公馆等推出优惠特价房活动，提升楼盘的人气。

　　据东莞中原战略研究中心监测数据显示，5月，金地、碧桂园、万科、卓越、中海等品牌房企积极推货冲刺业绩，市场供应有所上升，多集中在5月中下旬扎推入市。

　　5月东莞全市整体开盘量环比上月小幅增加，主要由于开发商抓住传统五月旺季积极推货提前冲刺年中业绩。从产品类型看，5月开发商明显加大商业公寓的推货力度，如v1公馆、碧桂园首座和万科金域广场，单盘推货量均有几百套。

　　从数据上来看，根据合富研究院统计，5月东莞一手住宅供应约43万平方米，同比增加约56%;但签约面积同比减少16%。

　　5月东莞一手住宅签约均价约16952元/平方米，同比微涨5%，环比4月微跌，连续2个月环比回落。自2016年9月调控后，东莞一手住宅供求量基本稳定在35-45万平方米/月之间，整体表现平淡。

　　从销售率看，大部分住宅项目开盘销售率偏低，业内人士认为是因为很多项目前期认筹量少，同时开发商对市场预期较高，定价居高不下，而且限购限贷限售等政策持续制约需求释放。

　　此外，据东莞中原战略研究中心监测数据统计显示，东莞绝大多数商业银行首套房贷利率普遍上浮20%及以上(即5.88%)，二套房贷利率以上浮25-30%为主，其中广发、 华夏及光大二套房贷利率上浮至40%。另外，基本上全市所有商业银行均执行“三价合一”政策，东莞房贷政策持续收紧。

　　网签量同比仍下降

　　相比4月，东莞开发商在5月的入市积极性大为提升，各楼盘不遗余力积极举办活动，将推货、宣传重点放在这个月。各类创意暖场活动、亲子活动琳琅满目，还有多个楼盘如卓越维港、大道松山湖、石排国际公馆等推出优惠特价房活动，将楼盘的人气炒高。

　　在营销活动的带动下，各楼盘来访量持续攀升，但很诡异的是，5月的住宅网签量仅4149套，同比去年同期下降了18%。同样是传统销售旺季的5月，今年的住宅供应量还比去年多出近一半，但签约量却下降了，这是为何?

　　对此，合富辉煌研究院分析，在限签政策影响下，东莞网签数据失真，不过供应数据能较大程度反应真实市场现状：在高压政策调控下，开发商看低短期行业前景，减少供应，放慢入市步伐，市场进入慢周转。

　　有业内人士表示，虽然大湾区规划出台在即，但从东莞限签、限价等政策持续加码可以看出，政府态度仍是严控房价、稳定市场预期，东莞楼市调控趋严、只紧不松的格局在短时间内不会发生较大调整，调控的高压仍将存在。

　　这些房企、楼盘卖得最好

　　从房企排名情况来看，现在的东莞楼市，外来品牌房企占据了绝大部分的市场份额，本土房企中只有实力雄厚的才能与之抗衡。

　　在5月份房企金额排行榜前十中，共计有八家房企如万科、碧桂园、保利、金地、卓越、恒大、海伦堡、宝安是外来房企，其中，最为拔尖的仍是万科和碧桂园，这两家常年占据房企榜单的前两名，项目遍布东莞各镇，夺走了将近三成的市场占有率。

　　仅有光大和中惠两家为本土品牌房企，更多的本土房企甚至上榜的机会都难得到，这主要是因为本土房企的可开发或在售项目数量不及外来房企，致使本土房企在市场的占有率较小，排名较后。

　　随着土地门槛的拔高，本土中小房企要想得到竞赛的“入场券”更是难上加难，未来的房地产市场将是强者恒强的局面。

　　从楼盘排名情况来看，金地前海山、万科云城、东江之星、光大山湖城是5月中成交最好的楼盘，其成交金额均在3亿元以上，其次是保利锦城、万科中央公园、保利海棠、万科中天城市花园、保利格外松湖，以及海伦堡松湖湾。

　　在这前十的楼盘中，主要来自松湖片区、城区片区及滨海片区，这几个均是近两年东莞利好规划主要区域，楼市前景被看好，而临深片区仍不见起色。