江门购买二手房成本提高：利率最高上浮35% 贷款减低

　　“重要通知!现二手楼银行没有3成首付了，包括邮储银行和中行，(楼龄)10年内4成，10—15年5成，16年以上6成，超过20年的不接件。”近日，这一信息在朋友圈广泛传播。记者多方走访发现，这一信息具有一定真实性，但具体的贷款成数、利率则因银行而异，不能一概而论。不过，具体到步梯楼，贷款成数确实打了折扣，再加上利率持续上浮至30%左右、银行评估价普遍低于实际成交价两成左右，使得置业门槛提高，或使得二手房市场成交受到一定影响。

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　　房贷利率持续上浮至20%—35%

　　黄小姐今年26岁，在我市高新区一企业做普工，无力购买一手住宅，只好转向二手住宅。令她没有想到的是，进入四五月以后，房贷利率再次上浮。

　　事实上，从去年7月份至今年3月，我市的房贷利率出现“多连涨”，其中二手住宅的房贷利率更是较基准利率普遍上浮了15%—30%。

　　是否真如黄小姐所言二手住宅房贷利率再次上浮?为进一步了解情况，近日，记者以置业者身份，走访了多家银行，其中，建行江门市分行信贷经理叶小姐表示，房贷利率首套上浮20%—25%，二套上浮30%—35%。农行江门分行胜利支行客户经理王小姐、中行江门分行信贷经理区先生、邮储银行江门市分行信贷经理梁先生均表示，房贷利率首套上浮25%，二套上浮30%，而工行江门城西支行一不愿透露姓名的信贷经理告诉记者，无论首套、二套，房贷利率均上浮35%。

　　嘉毅地产总经理邓桐燊、裕隆基地产二手部总经理吴名鸠、乐有家江门区域副总经理李烨也表示，目前，主流银行的二手房房贷利率政策是：首套上浮20%—25%，二套上浮30%。

　　银行利率持续上浮，无疑使置业者的置业负担增大。以首套二手房房贷为例，如果40万元按照等额本息的还款方式，20年还清，去年8月时，利率普遍上浮10%，则月还款额约为2727元，利息总额约为25.4万元。现在，利率普遍上浮25%，则月还款额约为2895元，利息总额约为29.5万元。不难看出，时隔9个月，房贷需多付4万多元利息。

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　　二手步梯房置业门槛提高

　　然而，相对于房贷利率的上浮，受访对象普遍认为，更重要的是首付门槛提高了。

　　在东鹏地产农林店，置业顾问林女士掏出手机，郑重地向记者展示了一条信息“现二手楼银行没有3成首付，包括邮储银行和中行，(楼龄)10年内4成，10—15年5成，16年以上6成，超过20年的不接件。”

　　“实际情况也是这样。”她进而讲到，前两天，她卖掉一套房源，是1997年建的，楼龄已超20年，由于看起来比较新，银行才同意贷款。买方是第二套房，按说可首付4成，但由于楼龄在16年以上，需要首付6成，所以，总额为60多万元的房子，买方付了40多万元首付。

　　此外，记者还采访了裕隆基地产二手部总经理吴名鸠、嘉毅地产总经理邓桐燊等多位业内人士，梳理他们的采访时发现，银行对于步梯楼的普遍态度是：超过15年楼龄的房源需要考虑，超过20年楼龄的房源较少接单，超过25年楼龄的房源几乎停贷。一般来说，楼龄越大、楼层越高，获得贷款的成数越低，或为5成，或为4成，甚至停贷。不过，究竟多少年、多少层的房源获得贷款的成数有多少，最终得看客户、房源的具体情况而定，不能一概而论。相对而言，邮储银行、浦发银行等几家银行的政策较为宽松。

　　“我们除了20年以上楼龄、顶楼的不做之外，其余的房源首套都可以贷7成，第二套都可以贷6成。”邮储银行信贷经理梁先生表示。

　　伴随贷款成数较低的，还有银行评估价较低。二者综合作用，使得置业者的门槛再度提高。举例说，一套2003年的房源，房龄有15年，实际成交价为70万元，银行评估价只有60万元。按照政策，本应贷款7成，有的银行只允许贷款5成。如此一来，他只能贷款30万元，距离期望的贷款49万元相差甚远。

　　不过，电梯洋房的评估价、贷款成数却较少受到影响。

　　为何会出现这种差异?吴名鸠分析认为，或是银行在房贷额度有限的情况下，主动筛选优质客户，降低风险。

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　　二手住宅成交或受影响

　　记者留意到，今年4月，全市二手住宅成交2901套，环比上升22.9%，为今年最高值。