自2009年广州启动“三旧”改造以来,截至2017年11月底,广州市已批复旧村改造项目42个、面积19.28平方公里。其中,猎德、杨箕等8个村已完工,横沙、潭村等17个村正在建设。据了解,这些旧改项目大多集中于天河区、黄埔区、荔湾区。
实际上,相对于旧城区改造而言,城中村改造的难度有过之而无不及。2009年白云区就开始“城中村”改造,白云区范围内共有5个城中村被纳入广州市“三旧”改造的重点区域。至今为止,没有一个村完成改造。三元里、萧岗、棠下等多个城中村的改造方案,早在2010年就已获正式批复,但推进速度均相当缓慢。即便是现已完成改造的杨箕村,也曾因拆迁问题面临项目停滞三年的境地。
2016年,广州正式施行了城市更新“1+3”政策文件,在城中村改造方面有多项政策亮点,给各区的城中村改造拓宽了更多的新路径。另一方面,各区也从之前的改造试点中总结了经验,不断调整改造思路,这也是广州的城中村改造在2018年突然加速的重要原因之一。
作为白云区首个城中村全面改造项目,田心村改造于2012年正式提上议程,去年3月,田心村改造签约工作正式启动。至去年11月,村民签约率达到90%以上。近期,广州万科将对田心村已交房屋进行围蔽,并准备启动清拆工作。
而作为天河C B D最后一个旧改项目的冼村,自2011年3月底进入全面拆迁阶段以来,如今也已传出回迁房分房的好消息,第一批居民更是在春节前就搬进了新家。据悉,目前冼村一期回迁房已完成收楼环节,二期回迁房今年上半年将封顶。三期回迁房更是在今年1月10日举行了开工仪式后紧锣密鼓地开始了施工,共计还可提供576套住宅。
花都黄埔番禺成旧改大户
根据广州城市更新局刚刚发布的年度首批更新计划,进行全面改造的旧村区域较以往有变化。今年的计划中,全市至少有18条村(或村的部分经济社)被纳入“全面改造”,与过往旧改项目大多集中于天河区、黄埔区、荔湾区不同,今年的项目集中于广州空港经济区、增城、番禺、黄埔和花都,外拓的趋势十分明显。
位于花都的广州空港经济区有平西村、广塘村、方石村三个全面改造项目,以843 .68公顷的改造面积成为最新的全面改造大户,改造资金来源全部是自筹。这与广州聚焦航空、航运和科技创新的三大国际战略枢纽发展方向一致。
除了广州空港经济区遥居榜首之外,花都虽然只有田美、东莞两个旧村全面改造项目,但以244.06公顷位居全市旧村全面改造面积的第二位。
番禺、黄埔、增城都分别有三个旧村全面改造项目,其中,黄埔的旧村改造面积最大,为235.1公顷,分别是九龙镇荷棠下村、东区街宏岗村和九龙镇旺村。番禺以171 .97公顷的改造面积位居第四位。
值得一提的是,此次城中心区域的旧村改造项目明显减少。比如,越秀、海珠、白云此次都没有公布旧村全面改造项目,荔湾和天河各有一个旧村全面改造项目。天河的新塘村改造属于续建项目。
对此,中国城市规划学会会员、暨南大学教授胡刚认为,今后广州核心区域的城中村改造将以微改造为主,少部分才会采用大拆大建方式。
各区“灵活”调整改造模式
2007年以前,广州市旧城区改造一直不允许开发商插手,2007年9月猎德村改造项目启动,成为地产商参与城中村改造的先例。但猎德村还是由政府主导拆迁和建设,开发商并不直接与村民接触,而林和村的改造方案,则开创了由城中村自主改造的新模式……随着城中村改造的不断推进,一些新的改造模式也在不断涌现,其中,各区政府的“主观能动性”起到了不小的推动作用。
天河区共有25条“城中村”,截至2017年11月底,已启动全面改造的城中村6条,占全市已启动和已完成改造的20条的30%;已经完成的有猎德、林和两条村,占全市已完成改造的4条的50%;现正推进的有新塘新合公司、冼村、潭村和棠下新墟4条村,占全市16条正在改造城中村的25%,均在全市名列前茅。总计投入资金超400亿元。在多年的改造过程中,天河也同步积累了相当丰富的改造经验。
在冼村和潭村项目,天河区结合当时的政策和村的意愿,首先尝试了由“村集体表决、引进合作企业,村企合作共同推进城中村改造”的新模式;在新塘、新合公司“城中村”改造项目,天河又在无任何先例可循的情况下,采用“公开招标”方式引进合作企业,村企合作共同实施城中村改造。在棠下新墟项目,选择将政府征收与城中村改造相结合,实行“土地开发中心与获得村民授权的村委签订整村征收补偿安置协议,再由村委与村民开展复建安置补偿”的新型补偿模式,降低了征拆难度,提升了征拆效率。
田心村改造是广州市首个通过政府公开平台选择合作企业的整村改造项目,在2015年11月由广州万科公开竞得。
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