江门“豪宅线”上调至11687元/平 利于处于新旧之间项目去化

　　1月30日，市住建局发布的《2018年上半年普通住房享受优惠政策的公告》显示：江门市区2018年2月1日至2018年7月31日享受优惠政策的普通住房标准应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上;单套住房建筑面积144平方米以下;实际成交价格低于2017年下半年住房平均交易价格的1.44倍以下，即建筑面积每平方米不超过11687元。也就是说，今年上半年城区“豪宅线”为11687元/平方米，比此前的10956元/平方米上调了731元/平方米，涨幅约为6.7%，与业内人士普遍预测的13000元/平方米左右相去甚远，原因主要在于：“豪宅线”除了计算一手住宅，还计算二手住宅，而二手住宅的成交均价没有公布，使得业内人士估计的数据和主管部门统计的数据存在一定差距。

　　在目前中心城区房价普遍过万且成交转冷的背景下，小幅提升的“豪宅线”虽然没有达到预期，但依然会给整体楼市带来正面影响，也会对蓬江、新会部分项目带来影响——如果其售价在10956元/平方米至11687元/平方米之间，2月1日之前，二次置业者最低需首付6成，而2月1日以后则变成了4成。不过，也有一些项目的售价仍在新“豪宅线”之上，如美的公园天下均价约12000元/平方米，胜坚紫悦、海逸峰璟带装修均价约12800元/平方米，二次置业者首付最低仍需6成。

　　“豪宅线”在影响市民购房门槛的同时，也可能会影响部分项目的定价。

　　“不排除有的项目会以价换量，但数量有限。”裕隆基地产副总经理李艳芳表示，目前江门市区库存去化周期约5个月，供求关系仍然偏紧，房价有一定支撑力，下调机率相对较少。她进而建议：“街坊可以结合个人的实际情况，该出手时就出手。”

　　另一不愿透露姓名的业内人士举例说，假设有的项目推一幢楼，他们可能会把大部分户型的均价设在“豪宅线”以下，少部分优质户型的价格设在“豪宅线”以上，在利润较大化的情况下提升去化效率，这也意味着，钟意蓬江区、新会区的二次置业者可能会有“捡漏”的机会。

　　“有的项目，毛坯发售的话，单价在‘豪宅线’以下，带装修发售的话，单价则在‘豪宅线’以上，不排除它们会选择毛坯发售。”广州智明房地产顾问有限公司总经理唐知明分析认为。

　　江门地产智库成员、楼市分析师冯景全则讲到，项目究竟如何定价，主要取决于自身的定位和货量，如果项目定位准确且货量有限，则价格有望保持坚挺，反之，价格则有调整压力。