江门“豪宅线”即将调整 部分高价住宅首付比例有望降低

　　按照惯例，江门市区将从2月1日起调整今年上半年的“豪宅线”。

　　多名业内人士预测，今年上半年市区的“豪宅线”或将上调至13000元/平方米左右，这对于部分置业者，尤其是钟意蓬江区的二次置业者无疑是一大利好。

　　现象：6成首付使部分街坊放弃蓬江区的项目

　　半年前，市民林先生考虑二次置业，想购买一套120平方米左右的房子，心水区域本是蓬江区，但最终却选择了江海区，原因主要出在“豪宅线”上——当时，蓬江区的一手住宅售价普遍在10956元/平方米(去年下半年市区“豪宅线”)以上，总房价约为140万元，由于被视为“豪宅”，首付比例最低6成，他需要首付80多万元;而江海区一手住宅售价普遍在10956元/平方米以下，选中的一套120平方米左右的房子总房价约为120万元，由于被视为普通住宅，首付比例最低4成，他只需付出40多万元首付。两套房总价相差20万元左右，但首付却相差一倍，这无论是在心理变化上还是实际付款压力上，都有较大区别。

　　林先生的情况并非个案，记者走访获悉，不少有意在蓬江区二次置业的街坊，都被6成首付拦住，或者放弃或者退而求其次，转向江海区。

　　预测：“豪宅线”或为13000元/平方米左右

　　近年来，我市市区“豪宅线”降少升多——2016年上半年为8538元/平方米，2016年下半年上调至8660元/平方米，2017年上半年再次上调为9219元/平方米，2017年下半年大幅上调至10956元/平方米，沿用至今。

　　再过几天，在蓬江区二次置业的准入门槛会适当降低——我市市区“豪宅线”每半年调整一次，上半年的时间段为2月至7月，下半年的时间段为当年8月至第二年1月，其计算方式是：上一个半年成交均价的1.44倍。据此，本报曾于2017年7月27日将当年下半年市区的“豪宅线”预测为11000元/平方米左右，7月28日，市住建局官网发布的《2017年下半年普通住房享受优惠政策的公告》显示，“豪宅线”为10956元/平方米，比较接近。

　　那么，今年上半年的“豪宅线”又将是多少?记者通过计算，综合多位业内人士预测数据，今年上半年的“豪宅线”或为13000元/平方米左右。

　　趋势：利于有意在蓬江区

　　二次置业者“上车”

　　所谓牵一发而动全身，“豪宅线”上调，无疑会对项目乃至各板块、整个楼市产生影响。

　　在去年下半年，当“豪宅线”大幅升至10956元/平方米后，江海区的带装修产品大增，这使得部分中意蓬江区的意向置业者转向江海区，也助推了部分步梯房转电梯房的改善型客户入市，并在一定程度上使得蓬江、江海的成交均价同比大涨35.2%，骤升至9098元/平方米，以及全市成交均价同比大涨24.8%，骤升至7367元/平方米。

　　那么，在目前中心城区房价普遍过万的背景下，新的“豪宅线”又将带来什么影响呢?

　　“对整个楼市都是利好。”天鹅湾营销经理李松杰认为，这既利于蓬江区部分项目去化;同时，部分高价地项目相关负责人根据目前的“豪宅线”涨幅，会对下一次的“豪宅线”充满预期，会增强信心，尽快入市，进而改观供求关系。

　　广东中原地产营销总监莫志华则认为，“豪宅线”的大幅上调会提高街坊对房价的心理预期和接受力，带动交易量上升，乃至房价稳中有涨。

　　美智地产总经理汤建军表示，“豪宅线”的上调，利于降低部分高价住宅的首付比例，但是鉴于银行贷款额度依然较为紧张，因此实际影响或将打折。

　　“在市场需求一定的情况下，由于置业者偏向价格低于‘豪宅线’的项目，那么，购买‘豪宅线’以上项目的人自然会减少，尤其是大面积的项目。”裕隆基地产副总经理李艳芳进而讲到，部分客户，尤其是三代同堂的客户有意选择144平方米以上的住宅，但由于总价较高、首付款过高，最终只能望而却步。