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房地产业进入新时代白银时代 谁激活存量谁就是胜者

来源:深圳特区报  杨勇 江门房掌柜  2018-01-22 09:23:39
[摘要]近日,在深举行的2018中国房地产存量资产运营论坛透露,房地产已从黄金时代进入白银时代,未来谁能激活存量资产谁就是胜者。与会专家和业内人士普遍认为,中国房地产市场已步入存量时代,人口结构转变、住房需求 ...

  近日,在深举行的2018中国房地产存量资产运营论坛透露,房地产已从黄金时代进入白银时代,未来谁能激活存量资产谁就是胜者。与会专家和业内人士普遍认为,中国房地产市场已步入存量时代,人口结构转变、住房需求饱和及城镇化正加快存量地产运营的进程,激活存量成为房地产去库存、去产能、去杠杆的重要手段。在存量资产的新时代,房地产业尤其是开发商如何创新转型显得尤为重要。

  开发商应从“拿地”变成存量运营高手

  这次由深圳商报主办、前海瑞诚集团承办的论坛,吸引了深圳市房地产研究中心主任王锋、综合开发研究院旅游与地产研究主任研究员宋丁、南方科技大学教授何佳等专家及众多房企、中介机构、投资机构、证券机构的代表。

  宋丁援引数据称,目前我国房地产的存量资产高达250-300万亿元,而2017年全国房地产新开发的增量为10万多亿元。全国存量二手房的交易总额占楼市总交易额的41%,其中京沪深三市均为70%左右,东京、纽约、巴黎则在90%以上。“中国房地产存量已成为全球最大的资产,昭示着巨大的运营发展空间。如果你还看不到这一点,就会错失极好的机会。”

  他认为,存量资产是房地产新时代的核心标志。2017年,全国房企通过新开发的增量赚取了约1万亿元利润,但从存量市场仅获约4000亿元利润。“两三百万亿的存量市场,开发商也就‘玩’出几千亿,可见我们的存量市场空间有多大。”宋丁认为,由于多年高速增长,包括开发商在内的社会各方都重点关注了增量市场,忽视、低估了存量价值。但从发达国家的经验来看,加强存量资产运营管理、不断挖掘存量资产的多元价值,将是房地产业的发展趋势。“增量效益是单类、一次性的,存量效益是综合的,不可估量。”宋丁说,房地产的新时代就是“存量为王”,谁抓住了激活存量资产的“金钥匙”,谁就是胜者。

  宋丁表示,企业和机构是存量资产的市场化运营主体,政府是政策主体。目前在存量资产领域,企业和机构渗透率总体偏低、参差不齐,而金融和资本市场在存量资产运营方面也缺乏高效的通道和制度设计,阻碍着存量市场的拓展。“存量资产运营管理包括了物业、资源、产业、环境、人口、社会等众多领域,需协调运营,将来会有大量渠道被挖掘出来。比如,住宅的养老主题化,原来住的房子用作养老事业,可能比普通住宅收益更高。”

  “我们应该摆脱多年来惯性形成的房地产增量开发模式的束缚,特别是开发商应从战略高度,把企业转型升级为存量资产运营商。而致力于轻资产运营的人,又有了重新起跑的创业机会,可以积极利用国家最新政策,在租赁市场大干一番,以此启动存量资产的运营。”宋丁预言,未来10年存量市场将快速增长,并将出现若干个千亿存量资产运营商。

  存量地产具巨大质量提升和运营空间

  深圳市房地产研究中心主任王锋分析认为,经过近两年的强有力调控,全国房地产市场呈现出开发投资总体得到控制、商品房销售面积及销售额增幅显著收窄、房价快速上涨势头得到遏制等特点,市场预期比较稳定,调控效果比较显著。预计今年重点城市仍将按中央调控政策“目标不动摇、力度不放松”的要求,保持政策的持续性和稳定性,建立房地产调控长效机制。

  “从深圳来看,2017年房地产运行整体是比较好的,调控效果较好。新房价格从2016年9月开始连续15个月环比下降,2017年12月均价水平较年初下降1.3%,价格走势比较稳定。成交情况呢,新房下降了38%,二手房下降33.7%。二手房的成交量基本上是新房的2倍,这说明深圳已开始是真正的存量市场了。”王锋表示,深圳新房待售量比较稳定,库存周期较长,反映出市场比较稳定,也说明严格执行“深八条”政策起到了很大效果。

  他在分析深圳存量市场时透露,根据2015年调查数据,全市住房总量为5.71亿平方米、1065万套(间),总量较大但结构不合理,质量好、配套完善的住房占比偏低。由于深圳的城市特性,住房租赁市场在解决居住问题方面起到重要作用,全市出租住房约783万套(间),面积约3.48亿平方米,其中城中村租赁住房占全市租赁住房的61.3%,具有极大的质量升级和运营空间。

  据王锋介绍,深圳租赁市场已有一些市场化程度高、品牌影响力大的企业进入,而政府对租赁市场的政策也是深圳调控的亮点,去年市政府出台了两个文件《培育发展租赁市场的实施意见》和《租赁试点工作方案》,并建立了深圳租赁市场的智慧住房平台。这些都表明深圳在存量资产运营管理方面已有一定的优势和经验。他认为,深圳土地空间非常有限,新商品房不可能长期大量兴建,必须通过增加租赁住房用地和人才保障房用地供给,加快培育和发展租赁市场,持续增加人才保障房供应,加快形成多层次住房供应体系。在这个过程中,存量资产运营管理显得既必要、又重要。他最后建议引导住房需求合理分布,促进大中小城市互联互通,既缓解大城市的住房压力,也可带动周边中小城市的发展。

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责任编辑:刘健仪

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