2017年江门市商住地首次流拍 部分人士并不看好此次拍卖

　　在近段时间土拍极其火爆的情况下，此次土拍却流拍了，这也是我市今年首次商住地流拍。JCR2017-178(蓬江32)号地块，即蓬江区江门甘化厂制糖车间西侧地块于12月25日摘牌。拍卖前，部分业内人士并不看好此次拍卖，预测会低价成交，但没想到的是，最终结果为流拍。

　　“既感到意外也在情理之中。”江门地产智库成员、楼市分析师冯景全分析认为，该地块拥有江景资源，做住宅理应不错，但商业比重占比近半，从近年看，商业比重过高的地块难拍出高价，而该地块非人流量汇集处，商业难做，如此高的商业比重和高达5886元/平方米的起拍价让房企望而却步，导致流拍。

　　不过，也有部分业内人士和受访街坊将原因归结为楼市遇冷。

　　还有的业内人士认为，不能仅凭此判断市场的风向，市场是否遇冷还需继续观察明天(12月29日)开拍的滨江新城新地块。

　　“无需对本次流拍过度解读。”冯景全指出，新会尚雅地块也曾流拍，时过境迁，去年却成为新会最高楼面价地块。甘化地块如能降低商业比重，重新挂牌仍能顺利拍出。

　　地块档案

　　甘化厂制糖车间西侧地块有“三高”

　　JCR2017-178(蓬江32)号地块为商业、住宅用地;出让建设用地面积75288.12平方米，约113亩，容积率为1.0—2.32，计算容积率总建筑面积为75308—175008平方米，其中住宅建筑面积不大于93400平方米;建筑密度≤40%，绿地率≥30%。

　　该地块挂牌起始价为10.3亿元，楼面地价折合约5886元/平方米，最高限制地价为12.07亿元(楼面地价6894元/平方米)，当报价达到最高限制地价时，以“最高限价+配建住宅建筑面积”数量最高者为竞得人。

　　记者梳理发现，此次土拍呈现“三高”：一是住宅建筑限高有所“拔高”;二是配建方面要求高，且对建设海绵城市方面有要求;三是起拍楼面价高。

　　地块档案

　　将于12月29日摘牌的滨江新城地块

　　需设置一幢高度不低于60米的标志性建筑

　　将于12月29日摘牌的滨江新城地块JCR2017-184(蓬江33)，位于蓬江区华盛路与凤翔路交叉口东北侧，出让建设用地面积32993.56平方米，约50亩，容积率为1.0—2.75，计算容积率总建筑面积为33000—90750平方米，建筑高度控制≤150米。

　　该地块的挂牌起始价为45793万元，折合楼面价5046元/平方米，最高限制地价为62563万元(折合楼面价6894元/平方米)。当报价达到最高限制地价时，以“最高限价+承诺配建住宅建筑面积及标准小汽车停车位”数量最高者为竞得人(本次配建竞买以“200平方米住宅建筑面积及2.4个标准小汽车停车位”为一个整体的竞配指标，并以整体竞配指标的整数倍作为增价幅度)。竞得人还得遵守以下规划要求：地块临华盛路与凤翔路交叉口侧需设置一幢高度不低于60米的标志性建筑;需达到海绵城市建设要求，并配建汽车充电桩等设施。

　　相关新闻

　　今年江门土拍大事件

　　1、梅江地块第四次“征婚”成功

　　2月28日，新会梅江村147亩留用地第四次“征婚”，与前几次流拍大相径庭的是，这次竟有4家“抢亲”，经过220轮竞价，博富控股最终竞得靓地，成交价约8.44亿元，折合楼面价2558元/平方米。后来，博富控股和富力地产“联姻”，双方的“结晶”——富力南湖壹品已经面世。

　　2、杜阮地块拍出最高限价“标准”

　　四、五月，杜阮3幅地块均被碧桂园收入囊中，综合地价为19.9亿元，综合楼面价为6450元/平方米。其中，首幅地块在4月18日摘牌，折合楼面地价6894元/平方米，有参与竞拍的本地开发商表示“拍卖拍到我怀疑人生”，而这个让他“怀疑人生”的楼面地价成了今后市区土拍的最高限价。

　　3、滨江新地块创新高

　　8月可能是江门土拍史上优质地块最为集中拍卖的月份。8月4日，今年滨江新城首宗挂牌出让的地块摘牌，碧桂园以“10.13亿元+2.92万平方米配建面积”竞得，业内人士认为，实际楼面地价达到9000多元/平方米。

　　4、府西小区“第一拍”拍出“突破”意味

　　在江海区近年来极少拍地的背景下，今年府西小区首宗挂牌出让地块的拍卖备受关注，最终，该地块于8月31日被“黑马”劲涛房地产公司以9.2亿元、竞配面积18400平方米竞得，业内人士认为楼面地价约为8400多元/平方米。

　　5、府西小区“第二拍”竞拍近6小时

　　10月20日，位于府西小区的JCR2017-169(江海12)号地块摘牌，江门嘉瀚房地产公司以“9.9亿元+配建1.92万平方米”竞得，折合楼面价约8300元/平方米。值得一提的是，此次拍卖耗时近6小时，而以往一般在2小时内结束。

　　6、鹤山有望诞生首个非封闭式小区

　　11月2日，方圆地产以8.89亿元竞得鹤山市沙坪街道容章路与鹤山大道交界处西侧地块，折合楼面地价5786元/平方米，创下鹤山区域楼面地价记录。还特别值得一提的是，该地块有望建成江门首个非封闭式小区。

　　7、土拍系统出现异常

　　11月27日，碧桂园以约7.9亿元+配建4400平方米竞得JCR2017-173(新会22)号地块，折合楼面地价约7200多元/平方米，溢价率约68%。此次土拍出现一个小插曲，该地块原定于11月17日摘牌，因当天交易平台使用出现异常，只好延期再拍。

　　8、本土房企骏景湾摘得滨江地块

　　12月13日，位于滨江新城的JCR2017-176(蓬江31)号地块摘牌，本土房企骏景湾地产战胜碧桂园、龙光等7家房企大鳄，以5.71亿元+78倍(配建200平方米+小汽车车位2.4个)竞得，引起业内一片哗然。此次土拍的特别之处在于，这是我市首次竞建车位。