2017楼市回眸：抬高限的调控门槛 打开保的改革之窗

　　狂飙突进的中国楼市，终于在2017年被调控之手有效平抑。站在2017年年末回眸，调控措施的层峦叠嶂，房企的加速分野，库存的全面消化，租赁市场的迅速走红，交汇如画，历历分明。

　　调控层层加码意在降杠杆防风险，因城施策旨在精准去库存，行业分化显著提升集中度，租购并举则开启了中国住房制度第二次改革。概而言之，2017年的楼市，是降杠杆之年、去库存之年、集中度提升之年、租购并举之年。

　　2018年房地产市场将有哪些看点?工作会议已经定调。会议指出，要发展住房租赁市场特别是长期租赁，保护租赁利益相关方合法权益，支持专业化、机构化住房租赁企业发展。完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，保持房地产市场调控政策连续性和稳定性，分清事权，实行差别化调控。

　　住建部部长王蒙徽12月23日在全国住房城乡建设工作会议上表示，2018年将针对各类需求实行差别化调控政策，满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房。库存仍然较多的部分三四线城市和县城要继续做好去库存工作。

　　降杠杆之年

　　2017年楼市的一大特征是降低杠杆率。

　　地王频出的2016年，从开发商到买房者，都动用各种手段加杠杆买地买房，房地产的金融属性远超民生属性。到了2017年，国家从多个维度有层次地给楼市降杠杆。

　　首先，多渠道严控房企再融资行为，比如房企发行公司债被严格控制，截至目前，2017年房企公司债规模已从去年的8000亿降至709亿元，开发贷更成为监管部门重点排查对象。其次，在限购基础上，热点城市全面上调房贷利率，且放款速度明显放缓，随着限贷扩容升级，首付的比例不断上调，一些楼盘甚至要求“全部现金付款”，至于“首付贷”，更是被监管部门严打。

　　克而瑞研究中心研究总监杨科伟表示，房地产市场去杠杆加快推进，首付贷成为重点监管对象，广州更是全面叫停金额超过100万元或者期限超过10年的消费贷。

　　有机构总结了最近一些楼盘在贷款方面的几个共同点：两个自然人合伙买房的不批贷款，征信报告上显示有消费类贷款的、有信用逾期的未必能贷款，个体户办理贷款需要提供营业执照，首付可能会提高，银行统一贷款利率上浮15%，所有这些限制都指向去杠杆。

　　易居研究院研究员王梦雯指出，全国居民表内购房杠杆率从2015年三季度开始快速上升，2016年四季度达到44.1%，是近6年来最高位。2017年一季度，该指标开始小幅回落，至今年三季度已降至37.8%，个人购房杠杆步入下行通道。

　　链家最新发布的报告则表示，2017 年在大范围提高购房首付比例的情况下，全国交易杠杆率预计降至31.8%，比去年下降约5 个百分点。北京居民购房交易杠杆率降至23%。

　　去库存之年

　　2017年楼市去杠杆是由核心城市逐步往外扩容的，这就产生了外溢效应，客观上有利于推动外围城市迅速去库存。

　　2017年贯彻的是“分类调控、因城施策”，在热点一二线城市开启限购、限贷、限价、限售、限商等“五限”，而在大部分三四线城市仍旧采取各类措施加快去库存。从去库存实施效果看，全国除了东北、西北等少数城市，大部分城市库存已经进入良性周期。

　　记者今年实地调研了嘉兴、芜湖、溧阳等城市。整体而言，上述城市的一手房销售火爆程度远超二手房，土拍市场也较为红火。其中，溧阳市区商品房库存去化周期已低于6个月。

　　去库存之年，让那些在三四线乃至五线城市有大量楼盘的房企大为受益。碧桂园是典型案例，这家巨头2017年全年销售额突破5000亿元，超越恒大与万科。

　　链家最新发布的报告预计，2017年新建商品住宅销售面积将达13.9 亿平方米，略高于去年水平。新房成交主要来自众多三四线城市销售的增长。比如，汕头今年前10月新房销售量同比增长109%。该报告认为，目前全国商品住房待售面积已经降到合理水平，一些城市库存开始短缺，房地产库存不再是主要问题。

　　安信证券首席经济学家高善文也认为，房地产市场去库存已经取得显著进展。

　　集中度提升之年

　　整体而言，2017年全年新房成交金额将比去年略有增长，但房企分化非常明显，行业集中度在迅速提升。