租赁大业三年成势：2018年楼市生态裂变 金融集体出动支持

　　这更像是一场被动参与，因为不参与就会被迫退出这些超大特大城市的地产市场。这也更像是一场赌博，赌的是政策放松与规则的不确定性。

　　11月22日，深圳龙华区润达圆庭小区“CCB建融家园”，迎来了贷款租房的首位客户李拓，他成为中国建设银行首位三年期长租贷款客户。“建行给了我三年期的贷款，总共26万元左右，以后我每个月还7000多元。这套四居室的房子带全新装修，面积100多平方米，沙发、柜子、床、书桌等一应俱全，靠近深圳地铁4号线红山站。”

　　租购并举的住房制度从2015年试点起步，局面已经打开。从2018年开始，整体格局将深度变化，星星之火正在燎原成势。

　　这不得不说来自于顶层设计的土地制度改革与催化。11月10日，深圳首宗70年自持租赁用地以挂牌的方式出让，最终深圳市人才安居集团竞拍成功，成交地价为10.1亿元并配建37860平方米人才住房。

　　11月21日，上海土地交易市场再推6幅租赁住房用地。自7月推出首宗租赁住宅用地至今，上海已经推出29宗租赁住宅用地，出让租赁住房用地15幅。而北京已成交超25宗土地涉及70年产权持有，大约能够提供租赁房源2万套。

　　政策总会反射到行动与市场，据中国房地产报记者不完全统计，截至目前，包括北京、上海、广州、天津、杭州、成都等城市共计成交自持和租赁用地超过100宗，可提供约400万平方米的租赁面积。万科、保利、金地、龙湖、首开、融信等房企，已纷纷在这些城市拿下近20宗自持宅地或商地，自持比例从36%到100%不等。万科更是提出新定位，计划成为租赁行业的龙头企业。

　　“全自持只租不售”项目获得银行投来的“橄榄枝”。近日，中国工商银行北京市分行与北京市保障房中心、城建集团、首开集团、亦庄控股、中粮地产签署住房租赁战略合作协议，加大金融支持北京市住房租赁市场建设力度。未来5年，工行将为北京住房租赁市场各参与主体提供总额不少于6000亿元融资支持，其中，为租赁住房建设主体推出“租赁住房开发贷款”，融资金额可达项目总投资的80%、期限可达25年。

　　城市政府在土地出让源头规定只租不售，有助于建立房地产市场的长效机制，一切都在向好的方向发展。现在摆在面前的焦点问题是，企业自持租赁项目如何更好经营与盈利。

　　金融系统集体出动支持

　　房屋租赁的前期投入成本是比较高的，目前多数开发商还只是处于净投入阶段。在这方面，银行等金融机构及时加入提供了先期的融资支持。

　　近日，中国工商银行北京市分行有关负责人表示，未来五年为北京住房租赁市场各参与主体提供总额不少于6000亿元融资支持;综合运用租赁住房开发贷款、租赁住房建设贷款、租赁住房运营贷款、个人租赁住房贷款、租赁住房资产证券化产品、租赁住房产业基金六大产品，满足住房租赁企业在开发建设、项目运营、资产盘活、后期退出等环节的融资需求。

　　其中，中国建设银行为租赁住房建设主体推出“租赁住房开发贷款”，融资金额可达项目总投资80%、期限可达25年;为个人承租者推出“个人租赁住房贷款”，融资金额可达100万元、期限可达10年。近期工商银行北京市分行已实现北京市首个企业自持住房项目——中粮地产海淀永丰租赁住房项目审批落地。

　　11月16日，建行广东省分行与保利地产、碧桂园、恒大、万科等33家房企签订住房租赁战略合作协议，“十三五”期间，建行将投入2000亿元专项资金，联合各大房企推出300万套租赁房源。建行广东省分行还联合建信国际、建信信托、广东建融公司等子公司，共同推动设立500亿元规模的广东建信住房租赁发展基金。该基金首期规模200亿元，专门用于支持租赁住房开发建设及开展住房租赁相关资产证券化业务。

　　11月3日，建设银行深圳分行与包括万科、华润、碧桂园等在内的11家房地产企业签署房屋租赁战略合作协议。

　　股份制银行也在密集进入住房租赁市场。10月30日，中信银行与碧桂园集团签署合作协议，中信银行未来三年将在长租住宅领域提供300亿元保障性基金，满足碧桂园在长租住宅领域金融需求。

　　盈利痛点需要智慧性破解

　　开发商自持100%的住宅面积，这意味着传统以建造住宅和销售住宅为主营方向的房地产开发商，角色转向了“房东”。

　　在中国房地产报记者接触的房地产市场人士中，大多数人士认为，由于住房租赁市场主要面向的是中低收入人群，租金水平不可能太高，仅靠租金收益甚至还不能覆盖前期银行借款成本，盈利性成为房企开发自持租赁项目的痛点。