江门新会一地块溢价约68% 业内人士却认为“不出彩”

　　11月27日，JCR2017-173(新会22)号地块，即新会区会城梅江村新生庄、暗马围、长湾围、刘屋围(土名)地块竞拍结束，该地块的挂牌起始价约4.7亿元，折合楼面价4120元/平方米，最终，碧桂园集团以约7.9亿元+配建4400平方米成为最高竞价单位，折合楼面价7200多元/平方米(配建成本按2800元/平方米计算)，溢价率约68%。

　　该地块约68亩，位于新会枢纽新城，周边有新会汽车站、江门大道、珠西枢纽江门站等配套。目前，碧桂园、万达、富力、保利等房地产大鳄已进驻周边地区。此外，该地块附近的新会尚雅学校东侧地块，在去年8月26日经过130多轮激战，已被碧桂园收入囊中，折合楼面价5066元/平方米。

　　该地块原定于11月17日摘牌，此前，业内人士普遍认为该地块发展前景较好，竞拍过程会比较激烈，但到了11月17日，拍卖忽然中止——当天下午14：30，报价已达7.86亿元，临近最高限价7.861亿元，即将进入竞配建环节，但江门市公共资源交易中心却忽然发出公告称，因交易平台出现异常，挂牌出让活动中止，已按时到账的保证金维持现状，视为有效。后该拍卖活动于11月27日继续，当天拍卖价未到下午16：00便已“破顶”，竞拍未到17：00便已结束。

　　据悉，此次共有6家房企参与竞拍，包括骏景湾、博富、中山市雅景房地产开发有限公司等。

　　“不出彩”是多位业内人士对本次土地拍卖的一致看法。

　　江门地产智库、楼市分析师冯景全认为，该地块虽创下了新会地价的新高，但之前业内人士普遍认为，该地块的成交价会和江海区府西小区地块的成交价相当，实际上却有一定的差距，因此，此次土地拍卖显得中规中矩，再加上今年江门的房价已在滨江新城和江海府西几块高价地的影响下多次冲高，预计本次土地拍卖对新会乃至江门房价的影响极为有限。

　　美智地产总经理汤建军认为，新会枢纽新城地块之所以没有拍出很多人预期的高价，除了地块面积不大，呈三角形不便规划之外，还受到了一线城市住宅销售有所遇冷的影响。

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　　11月25日，江门市区JCR2017-184(蓬江33)号地块挂牌，该地块将于12月29日摘牌。

　　该地位于蓬江区华盛路与凤翔路交叉口东北侧，出让建设用地面积32993.56平方米，约50亩，容积率为1.0—2.75，计算容积率总建筑面积为33000—90750平方米，其中商业服务业建筑面积≤18150平方米(占总计容建筑面积的比例不大于20%);建筑密度≤25%，塔楼密度≤15%;绿地率≥30%;建筑高度控制≤150米。

　　该地块的挂牌起始价为45793万元，折合楼面价5046元/平方米，最高限制地价为62563万元(折合楼面价6894元/平方米)。当报价达到最高限制地价时，以“最高限价+承诺配建住宅建筑面积及标准小汽车停车位”数量最高者为竞得人(本次配建竞买以“200平方米住宅建筑面积及2.4个标准小汽车停车位”为一个整体的竞配指标，并以整体竞配指标的整数倍作为增价幅度)。

　　竞得人还得遵守以下规划要求：在空间布局上，地块临华盛路与凤翔路交叉口侧需设置一幢高度不小于60米的标志性建筑;需达到海绵城市建设要求：未设置地下空间的绿地面积占地块建设用地面积的比例不低于5%，并应结合绿地适当种植高大乔木，下沉式绿地率≥40%，透水辅装率≥50%，绿色屋顶率≥30%，并配建汽车充电桩等设施。

　　而于此前挂出的将于12月13日摘牌的JCR2017-176(蓬江31)号地块同样位于滨江新城，且这两幅地块相邻，但JCR2017-184(蓬江33)号地块的起始楼面价却比JCR2017-176(蓬江31)号地块低了752元/平方米。

　　值得注意的是，已于今年8月4日被碧桂园集团竞得的JCR2017-90(蓬江06)号地块的楼面价已折合9000多元/平方米。

　　尽管即将开拍的两幅地块与JCR2017-90(蓬江06)号地块相邻，但裕隆基地产总经理杨东卉认为，这两幅地块虽然会引来多家品牌房企争夺，但很难超出JCR2017-90(蓬江06)号地块拍出的价格，主要原因在于这两幅地块面积不大，同时都要求竞配建车位，一个标准小车位至少要33平方米，若建在地下，其成本将大于地上建筑的成本，这无疑会增加开发商的配建成本，并且还会使楼面价的计算方式更为复杂且模糊。