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李宇嘉:从“深圳样本”看如何为租客守住低租金防线

江门房地产网-房掌柜 2017-11-22 17:04:07来源:每日经济新闻 李宇嘉
[摘要]近期,链家地产发布《深圳(楼盘)租赁》白皮书,第一次将1600万深圳租客的微观数据展示出来。 不过,并不像有些媒体笔下的租房是何等“不易”,或如易居研究院的报告称,深圳的房租收入比(月租金/月可支配收入)高 ......

  近期,链家地产发布《深圳(楼盘)租赁》白皮书,第一次将1600万深圳租客的微观数据展示出来。

  不过,并不像有些媒体笔下的租房是何等“不易”,或如易居研究院的报告称,深圳的房租收入比(月租金/月可支配收入)高达54%。相反,深圳租客租金负担比较低。数据显示,目前有超过52%的深圳租客,其月租金支付不到2000元,18.2%的租客其月租金支付甚至在1000元以内;80%的租客租金占可支配收入的比例不到30%,还有近20%的租客,租金支出不到家庭可支配收入的10%。

  目前,深圳实际管理人口超过2000万,80%的人租房居住。全市1040万套住房中,70%的房子在出租。不管从租赁人群占比看,还是租赁房屋占比看,深圳不愧为全球住房租赁占比最高的城市,而且比租赁占比最高的国家——德国(租赁人群占比为60%)要高很多。

  尽管租赁需求很大,深圳寸土寸金,房价也很高,但广大租客守得一方宁静,并通过低成本租赁在深圳“扎根”。

  事实上,深圳商品住房的租金非常高,2017年1~8月的套均租金高达5005元,高于居民4000元的月可支配收入,比2010年上涨67.5%。但是,深圳城中村的存在,稀释了住房租赁成本,让上千万的深圳居民(特别是外来人口、大学生、创业人群等)有了安身立命的依靠。

  目前,城中村是深圳住房供应的主体,全市各类住房总面积大约5.20亿平方米(截至到2015年),其中商品住房和保障性住房合计占比仅为27.9%,而城中村住房占比高达50.3%。此外,上世纪80~90年代,外向型制造业主导深圳经济,并留下了6549万平方米的工业区配套宿舍,占存量住房总面积的12.7%,这也是深圳超低租赁成本的组成部分。

  据统计,深圳有740万套租赁住房,其中城中村租赁住房达450万套,占比为60.8%。据统计,73.8%的城中村住房租金在2000元以内,26.1%的租金水平在1000元以内。

  眼下深圳有1600万人在租房,1100万人住在城中村,这其中超过70%的租客住在租金低于1500元的城中村住房中,单间或一房一厅的租金甚至在600元左右。调查显示,90%的深圳租客为年轻人群(20~35岁)。20~25岁的租客中,月租金支付在1000~2000元的占比49.6%;26~30岁的租客中,月租金在1000~3000元的占比61%;26~35岁的租客中,月租金支付在3000元以内的占比70%。

  深圳的城中村租赁,不仅租金很低,生活成本也很低。不管是餐饮、零售,还是生活服务,其价格都比商品房小区要低30%左右。另外,经营场所成本高企、社区物业整治、城市公共环境管理等影响下,修雨伞、擦皮鞋、裤子锁边、配钥匙、修理家电等伴随居住的日常基本生活需求,提供服务的小摊贩在商品房小区已经很难找到了。但是,这类小摊贩不仅在城中村遍地都是,而且物美价廉。

  另外,早在2010年,深圳就在全国率先进入了存量房时代,经过政府主导的综合整治,加上原村民和村集体长期租赁经营,2/3的城中村引进了规范的物业管理、治安管理,不仅中低收入人群租住城中村,高学历人群租住城中村的比例也很高。目前,高中、专科和本科毕业等三个租客类别中,租住在城中村住房的比例分别达到65.35%、63.2%和49.9%。

  更重要的是,深圳城中村的住房,80%是违法建筑。但是,本着尊重历史、尊重现实的原则,政府认可立于其上的租赁关系,即有形的房屋或是不合法的,但无形的租赁关系是合法的。

  由此,深圳创新性地将有形的城中村与无形的租赁关系剥离,提出依据合法的租赁关系,分配公共服务的模式,在全国较早实现了“租售同权”、公共服务均等化。

  这也意味着,只要持有城中村租赁合同,并到市政府租赁办公室设在各街道的办事处备案,租客就可以加入全市所有居民(包括户籍居民)必须参与的公共服务排队分配,并通过“积分制”申请就近接受义务教育、接种疫苗等基本服务。据悉,绝大多数租住在城中村的家庭,小孩都可凭租赁合同入读公办学校。同时,城中村注册的企业,也可凭租赁合同获得合法产地证明,从而降低了企业营商成本。

  因此,各地发展住房租赁,最应该关注两点,即租赁低成本、服务全覆盖。

  作为租赁占比最高、房价高企、空间逼仄的城市,深圳上千万租客之所以能实现低成本“安居”,一方面在于,深圳本来就是由外地人构成的移民城市,从上世纪80年代建设特区伊始,深圳就自发确立“包容发展”的理念。既然都是外来人口、都怀揣创业梦想,就应该平等享受城市化红利。

  更重要的是,深圳是国内最早大规模利用集体土地建设租赁住房的城市。尽管深圳在2004年宣布全域土地国有化,但70%的城中村住房在这之前就已在集体性质的土地上建起了。顺应快速城市化、外向型经济,经营出租屋如同种粮食,这是原村民、村集体细水长流分享城市化红利的载体。

  上世纪80~90年代快速城市化过程中,为降低城市化成本,政府在征收原农村集体土地的同时,并没有将原村民完全纳入城市化管理,而是变相鼓励原村民、村集体通过自建出租屋的方式“自我城市化”,从而出租屋经济的体量越来越大,城中村租赁住房占全市住房的50.3%。

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责任编辑:刘健仪
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