房地产市场长租公寓运营之痛：叫好难叫座 一寓一围城

　　2014年以来，万科布局长租公 寓市场，万科泊寓目前拥有2.4万间公 寓，但并未盈利;龙湖定下三年实现租金收入60亿元的目标，但公开表示三年内不考虑盈利问题;世联行除北京红璞公 寓赚钱，其他项目全部处于亏损阶段。即使不赚钱，各个地产商依然前仆后继踏进进长租公 寓“深潭”。

　　最近，长租公 寓概念火热，不少开发商磨刀霍霍，试图进军该市场。

　　长租公 寓的实际情况如何呢，市场空间到底有多大?有哪些问题需要解决?

　　中国早先的长租公 寓属于“二房东”模式的衍生品，即个人将其拥有的大量房源进行整体出租，然后加以品牌化运营。随后，在消费升级的大背景下，“互联网+资本”平台、开发商、地产中介服务机构纷纷涌入长租领域，抢滩市场。

　　易居研究院研究员王梦雯对《国际金融报》记者表示，长租公 寓最明显的特征便是租赁关系稳定，达到这一结果的方式可以是收集散户房源加以装修分割，然后出租，比如自如;也可以像集合式公 寓运营机构购买或自持整栋物业，比如魔方。所以长租公 寓的承租人与传统租房几乎无异，差异主要在于供应端的运营方式。

　　“我是被猎头忽悠进这个行业的。”面对《国际金融报》记者，赵远(化名)侃侃而谈。

　　赵远告诉记者，猎头只用一句话，他就把自己“卖”了。

　　赵远坦言，2015年，在决定转行进入长租领域前，他心里其实蛮忐忑的，因为并不确定长租公 寓能火多久。

　　赵远原本在一家4A广告公司供职，当时感觉被老板压榨得厉害，就有了转行的念头。恰巧此时，猎头找上了门，帮他介绍了万科泊寓门店营销的工作。

　　在应聘时，赵远被告知，住房租赁是一个万亿级的刚需市场，而这个市场目前尚未出现一个千亿级玩家，这意味着广阔的升职空间。

　　目前，赵远已是万科泊寓上海一家门店的店长。

　　“两年前，我身边还没什么人知道长租公 寓，而现在这个行业已经火得不行。我管的这家店目前出租率在92%左右，但我的目标是至少要做到95%以上。”聊到长租公 寓的行业前景，赵远难掩兴奋，满怀对升职的期待。

　　数据显示，在中国，每6个人中就有1个是流动人口，截至2015年底，中国总流动人口规模达2.47亿人。

　　无论他们为何选择成为“城市间的漂流者”，都逃离不了需要租房的现实。

　　因此，这群“漂流者”便成了投资者眼中那块尚未被分食的蛋糕。

　　从2014年9月，小米创始人雷军的顺为基金联合联创策源向YOU+公 寓投资1亿元开始，到约半个月前，碧桂园获得中信银行提供的300亿元保障性基金用于打造100万套长租公 寓，可以发现，后来者的手笔越来越大。

　　备受资本青睐的长租公 寓，住进去的滋味究竟如何?

　　为了找到这个答案，《国际金融报》记者在11月1日至7日，走访了万科泊寓、龙湖冠寓、旭辉领寓以及世联行红璞公 寓在上海的多家门店。在这七天时间里，记者发现，从内环到外环，再到郊区，长租公 寓的租户随着地理位置的变化，而被分割成不同群体。每一群体间的共性化作了一堵透明围墙，墙外的人因“抱团取暖”心理想住进去，而墙内的人因环境束缚想飞出来。

　　无形的圈层

　　11月3日15时，正是上班时间，泊寓上海张江国创中心店(下称“泊寓国创店”)内只有工作人员和少数几位自由职业者在二楼公共空间办公。

　　带看房的销售人员告诉记者，A、B、C三户型(A最大，C最小)目前均只剩一间，配有电视、冰箱、洗衣机等家电，月租金从3600元到4990元不等，户型面积为20-50平方米左右。

　　与记者一起看房的还有另一位30岁左右的男士，在看房过程中，销售人员不时打探记者与该男士的工作地点，并在随后的交谈中透露，泊寓国创店的住户大多是在张江科技园区金融或互联网公司供职的人员，以及少数自由创业者。

　　“工作地点决定了住在这里方不方便。”泊寓国创店的销售人员说。