楼市步入稳定期房子不好卖 仍有中介靠代理业务赚钱

　　持续的调控政策已经让楼市步入稳定期。以广州为例，该市房地产中介协会公布的数据显示，10月广州二手房市场签约面积为68.04万平方米，同比下跌35.18%。

　　为房地产商提供代理服务的中介机构们也难免受到调控的冲击。链家地产的数据显示，今年以来，北京二手房中介共关闭门店约1000家，为3年来最多。其中10月关闭门店177家，已连续多月单月关闭中介门店超过100家。

　　但如果将目光聚焦于资本市场就会发现，仍有一些中介机构的代理业务营收呈现出上涨趋势，如合富辉煌、世联行等。媒体记者发现，出现这种背离的原因，是中介机构切换跑道和开发商们应对调控双重作用的结果。

　　为什么合富辉煌、世联行的代理营收仍在上涨?

　　“今年房地产市场成交量刷新历史纪录，开发商的销售也刷新历史纪录，代理行自然就销售活跃。虽然今年调控严格，但依然是历史上最丰收的一年。”中原地产首席分析师张大伟表示。

　　第一个样本来自于合富辉煌，这家在港上市的代理机构今年上半年录得了较好的业绩：半年报显示，截至2017年6月31日止，其营业额为13.8亿港元(2016上半年10.6亿港元)，同比增长约29%。全国业务覆盖超过150个城市，代理专案超过900个。

　　二手房业务方面，合富辉煌营业额同比上升约34%至约5.97亿港元(2016上半年4.44亿港元)，共促成约32500宗二手物业交易(2016上半年26400宗)，分行总数由2016年年末约400间增加至430间，员工数目亦由7200人增加至7600人。

　　世联行的代理业务同样录得了增长。据世联行三季度报，今年前九个月房地产交易房地产交易业务(包括代理销售业务和经纪业务)营业收入为24.6亿元，同比增长4.07%，占总收入比例为48.1%。

　　调控政策频出，为什么中介机构的代理业务营收却还在上行?媒体记者从开发商及中介机构人士中了解到的信息是：房子不好卖了，更需要代理机构，需要他们带客。虽然和大趋势有关系，但目前一手房行情仍然不错，中介机构还有空间。

　　一名合富辉煌的内部员工也指出，今年公司的代理单更多地来自限购较宽松的区域，如江门、肇庆等城市。

　　合富辉煌的半年报也提到，“集团灵活调配一、二手物业代理之销售团队，并致力加快二、三线城市如南京、武汉、郑州、济南、贵阳、南宁、中山、珠海的业务发展，进一步抢占市场占有率”。

　　此外，当楼市整体进入调整期时，中介机构的代理提点数也会相应提高。一名中介机构的区域经理告诉媒体记者，“去年行情好的时候，一般开发商给的都是3个点，今年普遍都涨到了4个点。”

　　为什么有的代理不行了?

　　在房产调控下，虽然上述中介机构仍实现了业绩增长，不过需要提醒的是，今年整体的行情并不十分乐观。深圳市房地产中介协会研究总监徐枫表示：“今年的代理业务收入整体并不好，而且很多中介机构的代理业务实际上营收的贡献也在下降。”

　　以世联行为例，去年前9个月，房地产交易服务在所有的营收中占比56.51%，而今年前9个月这一比例已经降至48.1%。

　　除了市场下行带来的冲击之外，上述多名业内人士也指出，中介机构最重要的资源是渠道，这些渠道包括线上如58同城、搜房和乐居等平台，线下则包括物业公司、搬家公司、清洁公司、发传单拓客还有电话营销等。

　　“如果渠道不行，也做不起来。我们有固定的合作代理公司，它们的渠道不错，很好用。”一名开发商人士表示。

　　这也是一些互联网中介失意的原因。上述多名业界人士指出，互联网中介之前想凭借线上交易平台和佣金、服务的优势来拓展规模，但代理机构无论是服务或是交易都应该通过“人”来实现，在传统中介将房源都垄断后，互联网平台又没有服务优势的情况下很容易受到市场的冲击。

　　可供查询的案例是搜房网。财报显示，按照美国通用会计准则(GAAP)计算，今年搜房网第二季度总营收为1.101亿美元，同比下降61.6%;归属于搜房网股东的净亏损为210万美元。

　　“搜房之前的模式是大平台概念，但随着互联网技术的创新，很多中介也可以搭建此类平台。从线上到线下，两者打通是大趋势。而过多注重线上的中介机构，最后会发现房源的获取是一个比较大的问题。”易居研究院智库中心研究总监严跃进对此表示。

　　点评：互联网中介之前想凭借线上交易平台和佣金、服务的优势来拓展规模，但代理机构无论是服务或是交易都应该通过“人”来实现，在传统中介将房源都垄断后，互联网平台又没有服务优势的情况下很容易受到市场的冲击。