【掌柜日报】密集式调控下的楼市众生相：有人观望 有人出手

　　传统的“金九银十”是房地产销售的最旺时期，但最近一两年，“金九银十”却成为了调控措施密集出台的时期。限价、限售等“密集式”调控全面出击，平复了楼市持续多年的燥热，市场各方心态陡变。那么，楼市调控是否存在“时间表”?住房租赁市场的大力发展能否带来住房体系质的改变?

　　去年“十一”长假前后开始的一轮房地产调控潮已满“周岁”。巧合的是，今年“十一”假期前全国多座城市接连升级楼市调控，再现“密集式”调控。一年时间过去，同样的节点，调控重拳平复楼市持续多年的燥热，楼市众生相也各种各样。赞者有之，叹者有之;有人观望，有人出手。

　　“密集式”调控再度来袭

　　目前，调控依旧是全国楼市的关键词，全国推出限售措施的城市数量已超过40个，消费贷“悄悄”流入房地产市场也陆续得到各地监管部门重视。

　　自去年“十一”长假前后开始的一轮密集房地产调控潮以来，各线城市房价走势明显分化：热点一二线城市房地产市场出现不同程度降温，房价过快上涨势头得以遏制，房价涨幅趋于平缓;另一方面，部分三四线城市投资、投机性需求大量进场，房价随之出现一波快速上涨行情。

　　有鉴于此，调控依旧是全国楼市的关键词。

　　就在“十一”假期前一周，西安、重庆、南昌、南宁、长沙、贵阳和石家庄等城市先后出台楼市调控新政，重点都放在“限售”之上，其中重庆和南昌要求新购住房取得不动产权证满2年后才能上市交易;南宁要求在主要市区购买第二套及以上住房，须取得不动产权属证书2年方可转让;长沙要求购房满3年方可交易，贵阳也要求购买新建商品住房3年内限制转让;石家庄要求新购住房及二手房5年内不得上市交易;西安还发布了商品房价格调控通知。

　　随后，宁波、桂林、无锡等城市也纷纷升级楼市调控措施，其中宁波和桂林也出台了相关限售措施。中国指数研究院的统计显示，截至目前全国推出限售措施的城市数量已超过40个，政策以流动性为切入点，立足于引导居民正确的住房消费行为，与限购、限贷等政策配合使用已经形成新的预期引导机制。

　　从政策内容来看，从限购、限贷、限价、限售再到“限商”，热点城市组合执行了“五限”措施。中原地产研究中心统计数据显示，今年以来已有超过100个县级以上城市发布了各种房地产调控措施约150余次。今年前9个月，全国15个核心热点城市发布调控政策均超过4次。易居房地产研究院副院长杨红旭形容，第四轮房地产调控来了。

　　除了“五限”措施，消费贷违规流入房地产市场陆续得到各地监管部门重视。此前，消费贷违规流入楼市降低了楼市调控效果，由于消费贷期限短、利率高，若房价回落很容易出现资金链断裂，更进一步断供会将风险引至银行体系。根据易居房地产研究院统计，2017年3月以来全国短期消费贷款同比大幅攀升，新增异常短期消费贷款金额约3700亿元，估计其中至少有3000亿元流向楼市。近一个月以来，南京、北京、广州、深圳、浙江、江西等六省市监管层先后发文，强化对消费贷的检查和监管，严控消费贷流向楼市。

　　此外，银行收紧房贷额度与提高房贷利率，进一步加速楼市“降温”。以深圳为例，根据美联物业提供的深圳商业银行贷款利率数据，深圳建行、工行和中行自9月22日起将首套房贷利率上浮10%;农行则自9月23日起，将首套房贷利率上浮10%。有多位购房者对证券时报记者表示，现在去银行申请房贷的时间变长，有的甚至要排到年底。

　　众生相：市场各方心态发生变化

　　今年“十一”假期多个热点城市成交量大跌，无论是购房者、投资客还是房企，心态都发生了变化。房地产行业的整合潮也悄然升温。

　　一年的时间，楼市调控全面出击，打法轻重并举，缓急相间平复了楼市持续多年的燥热，市场心态陡变。中国指数研究院的最新数据显示，9月各线城市楼市成交均同比下降，22个主要城市的楼市成交量同比下降44.4%。与此同时，从刚刚过去的“十一”假期也能感受到一丝变化。据中原地产研究中心统计数据显示，今年“十一”假期前6天，多个热点城市楼市成交出现明显下滑，新房和二手房网签数据平均同比跌幅达到了八成。其中，上海前6天新房网签量为147套，同比下降78%。

　　深圳房价自2015年初后一直领跑全国，直到去年10月“深八条”出台，深圳楼市的风向开始转变。美联物业全国研究中心的最新数据显示，9月深圳全市一手住宅成交均价微跌0.1%至每平方米54314元。反映二手住宅价格的美联物业(深圳)蓝筹住宅价格为每平方米52612元，环比微跌0.7%。对于深圳房价出现连续小幅下跌的现象，背后原因众多，但对于这座经历房价暴涨后在一年时间里快速降温的一线城市，可以说是本轮楼市密集式调控的独特样本。