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房企负债分化加剧 有人在降负债率有人在负债率上升

来源:  新京报 江门房掌柜  2017-08-04 09:33:02
[摘要]在中国的企业界,房地产企业一直有着高负债的传统。在最近10年行业的爆发式增长之下,高负债、高周转的运作模式一直是许多房企做大规模、开疆拓土的不二法门,然而这一现象在今年以来却出现了变化。尤其是近期, ...

  在中国的企业界,房地产企业一直有着高负债的传统。在最近10年行业的爆发式增长之下,高负债、高周转的运作模式一直是许多房企做大规模、开疆拓土的不二法门,然而这一现象在今年以来却出现了变化。尤其是近期,部分房企先后表达了降低企业负债率的意愿。而与此同时,还有大量房企却仍然走在规模化扩张的路上。

  去降派

  规模化企业在降负债

  高负债、高周转、高增长一直是近些年来房企的扩张逻辑。不过记者也注意到,近期,一些龙头企业进行了有关“降负债”的明确表态。在“降负债”方面动作最大的就是融创和万达了。

  上月,万达将13个文旅项目和77个酒店项目以637亿元的价格甩卖给了融创和富力。对此,万达集团董事长王健林表示,“此次交易完成后,万达商业计划今年内清偿绝大部分银行贷款,万达商业负债率将大幅下降。”

  而作为房企里面大规模举债扩张的典型,融创最近几年的高速扩张与其居高不下的负债率一直密不可分。

  不过,7月25日,融创中国也发布公告称,公司将通过先旧后新的方式,拟以18.33港元/股配售2.2亿股,计划募集资金约40.3亿港元,折合5.2亿美元以补充资金。两天后,融创中国控股有限公司董事长孙宏斌也发微博表示:“近期我们会停缓发展,加速去化,降低负债率,确保健康安全。我们坚信,企业层面的去库存去杠杆和金融业的稳定发展,经济将迎来理性繁荣。”

  除此之外,如绿地、世茂等企业,也通过定增、资产证券化、降低融资成本、优化负债结构、资产证券化等手段来降低资产负债率。不过,上述房企目前已公布的财报暂时还没有体现出负债率下降的趋势。

  对此,中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰分析,目前正在积极主动“去降”的企业大多是已经阶段性达成了规模化扩张的。尤其是经过了上一阶段的高负债带来的高增长之后,资金链出现了一定压力的企业。“比如融创,尽管孙宏斌在业内公认的拥有极强的融资能力和销售能力,但是经过了上半年几次大规模收购之后,在政策趋紧的背景下,也会选择放缓发展步伐,通过降负债来规避风险,并且完成对其并购成果的消化。”陈云峰表示。

  探因

  融资趋紧倒逼开发商卖楼

  在金融行业去杠杆的影响之下,房地产企业的融资环境已经不如前几年那样乐观,融资的渠道也正在逐步收缩。作为一个对于融资依赖程度较高的行业,企业融资收紧对于开发商,尤其是中小开发商来说无疑也是一个利空消息。

  根据中房研究院第二季报告显示:6月末,人民币房地产贷款余额29.72万亿元,同比增长24.2%;地产开发贷款余额1.36万亿元,同比下降17.9%。可见金融机构正在收紧通往土地市场的贷款闸门,目的是减少开发企业的融资规模,降低土地竞拍价格。

  上述报告还指出,上半年,房地产自筹资金下降了2.3%。由于IPO、土地竞拍贷款、企业债、信托等“创新”融资渠道要进行合规审查,基本被叫停,企业自筹资金出现负增长,因此也倒逼开发企业加速卖楼,通过其他资金中的预收款、定金等回笼资金,维持现金流安全。

  在2017融创中国股东会上,融创中国执行董事汪孟德也坦言,“今年整个地产行业(融资成本)会上升。对融创中国而言,今年新增贷款成本与去年相比较也要上升。”

  业内人士表示,从公司降低负债规模等内容来看,说明投资者对于地产金融背后的风险是有足够的警惕和担心的。尤其是近期部分地产企业收购其他一些不良资产以后,所引起的投资是否过于激烈等,都容易引起大家对负债等指标的关注,尤其是类似现金流方面的问题。另外很大的动作在于商业银行等金融机构采取了自查的模式,这也会引起地产业务相关金融融资方面的收紧。

  市场限购致资金流动性紧张

  不过,对房企来说,从市场回笼资金这一手段也因为政策原因,受到了较大的制约。

  有业内人士指出,一般来说,房企不会因为要去硬性地降低负债率,而牺牲公司已经成熟的发展空间。因此,目前市场上一些房企降负债的动作,除了调整自身资产结构之外,也有一定外部因素的影响。其中一个很大的因素就是今年上半年以来在全国范围内的限购政策。

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责任编辑:刘健仪

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