【掌柜日报】十年限售扩围 多地惨淡 炒房者要退出舞台了？

　　楼市调控狠招不断。从当初的限购、限贷、限价到如今的10年内限售，越来越严厉的调控政策，给房地产行业带来了巨大冲击，多地楼市降温明显，甚至惨淡，曾经风生水起的投机客如今举步维艰。

　 最严楼市调控再扩围

　 近日，保定出台号称“史上最严”限售措施，规定购房者取得房产证后10年内不得买卖。如今珠海在土地出让中也加入类似的“十年限售”措施。

　 截至5月24日，珠海市国土资源局共挂牌出让15幅地块，其中3幅住宅地块给出“10年限售”的规定。按照地块的出让公告，三幅住宅地块除了限定十年内不得转让以外，还把购买人的购买范围进行了详尽的限定。这三宗地分别是：5月2日挂牌出让的珠国土储2017-16号地块、珠国土储2017-26号地块，5月17日挂牌歘让的珠国土储2017-30号地块。

　 除了住宅地块，商业地块亦要求严苛。珠海市国土资源局官网上，多幅出让的商业用地也在出让要求中给出诸多限制，包括要求竞得企业自持10年内不得*押、转让及销售。一旦考核不达标还需每年向珠海保税区管委会支付上百万元的违约金。

　 限售政策已经成为此轮调控的重要特点。数据显示，截至目前，已有超过33个城市开启楼市“限售”模式，多数城市明确新购住房需取得产权证后满2-3年方可上市交易。中原地产首席分析师张大伟认为，限售未来预计将快速向三四线城市蔓延，后续可能会超过50个城市执行限售。

　 而保定和珠海的“十年限售”会在全国铺开，成为一种常态化吗，或者限售时间会越来越长?

　 北京土地溢价率低于5%

　 今年以来，全国土地市场出现新的分化局面，一线城市土地出让价溢价率明显下行，而相比之下三四线城市的平均土地溢价率快速上升。

　 5月25日，北京出让一宗丰台区含住宅综合用地，因只有中粮-中海-保利-天恒联合体一个竞买主体报价而以41.5亿元底价成交。至此，北京近期成交土地中，除1宗流标外，已经连续出现8宗溢价率低于5%，包括4宗商办地块、2宗含住宅地块和2宗工业地块。而此前北京的土地平均溢价率在限价的基础上均超过30%。

　 尽管如此，三四线城市土地市场却依旧火热，且平均土地溢价率高达46%。比如热点城市嘉兴，数百家企业抢夺土地。5月22日，浙江嘉兴迎来一场土拍盛宴，共出让8宗地块。其中，位于科技城1宗、位于秀洲高新区1宗、位于城西洪仁路1宗、位于高铁板块1宗，其余4宗分别位于七星街道、新塍镇、王江泾镇、洪合镇。8宗土地出让有数百家房企报名，竞拍紧急改到千人大剧院。

　 张大伟表示，各地楼市调控政策持续收紧，从土地价格看，房企依然积极拿地。在一二线城市的调控重压下，房企拿地开始集中在部分围绕一二线热点城市的三四线区域，预计在严格的调控下，地价也很可能在下半年出现平稳甚至下行的表现。

　 多地房地产市场惨淡

　 伴随着一系列调控办法多管齐下，多地楼市降温明显，甚至惨淡，去年房价涨幅居全球第一的合肥楼市，如今部分楼盘被开发商亏本抛售。

　 合肥开发商付出惨痛代价

　 2016年，合肥房价由于涨幅超过40%，位居2016年全球房价涨幅第一。彼时被卷入这股火热洪流的那些一掷千金拿下高价地的房企们，目前就面临着较为严峻的高价地困局，合肥城建、新城、安徽建设成为难兄难弟。

　 2016年合肥城建先后拿下3个高价地，拿地金额约61亿元，数量与金额均创下历史之最，楼面价均在一万以上。不久前，合肥城建对外发布的一季报除了披露显示，因今年一季度融资增加而导致财务成本剧增5210.9万元，同比增幅897.4%，更惊讶的是，公司预计上半年净利下滑50%至100%!为解决目前资金链紧张的问题，合肥城建不得不将公司旗下的“文一锦门学府里”项目亏本销售。

　 多家上市公司卖房难 北京学区房无人问津

　 去年被热议“卖房扭亏”的*ST宁通B，却在2017年5月份对出售学区房一事进行了澄清，称“截至2016年12月31日，公司尚未完成北京两套房产处置”。从上述公告可知，*ST宁通B在2016年并没有卖掉学区房。这是否说明北京学区房愁卖呢?

　 据了解，近期北京二手房交易量出现锐减，这种情况使得有心购买学区房的人出现观望心理。同时，教委“多校划片”政策的出台也淡化了学区房的概念。有购买学区房的人士担忧多校划片后，即使买到优质学校的学区房，也可能被派位到一般学校。