房地产已进入存量时代 加速二手房流通增加有效供应

   “我一直认为2016年中国房地产市场最大的变化，就是从增量时代向存量时代的切换。”链家研究院院长杨现领说。

　　他是在“存量时代，流通为王：2017年中国房地产市场展望”的为主题的链家思享会上作出了这一表述。杨现领之所以这样判断，是因为对比已经进入存量房时代的美国，二手房成交占比接近90%，北京、上海等核心城市二手房成交占比2016年也已经超过了70%。

　　链家研究院发布的《存量时代 流通为王》市场报告指出，在澳大利亚和美国，这两个国家的二手房流通率分别达到了5.8%和4%，中国房地产市场二手房流通率虽然只有2%，但深圳、上海等城市这一指标超过了4.5%，而这些城市均是中国最活跃的房地产市场。

　　杨现领概括房地产存量时代会出现一些显著的特征：周期变短、振幅变大，房地产价格快涨快跌，在供需矛盾没有根本解决的背景下，整个房地产周期变化在加快，导致调控政策周期短期化。

　　2016全国热点城市房地产市场延续一波上涨行情，国庆节后多地陆续出台限购、限贷等新政以后，势头得到一定程度抑制。杨现领对此分析，全国房地产2016年累计成交11万亿元，带动销售金额增长的因素里，房地产价格上涨非常关键。

　　链家研究院提供的数据显示，一线城市房地产销售金额增长了25%，其中面积增幅只有4%，而价格涨幅为21%；二线城市房地产销售金额增长了37%，同期销售面积涨幅为21%，金额涨幅为13%。相比二线城市，一线城市房地产销售金额增长里，价格因素更为主要。

　　土地价格的上涨，是一线城市房地产价格上涨的重要因素之一。据链家研究院的数据，2016年北上广深地价占房价比重分别达到了70%、50%、60%和70%，而在2015年，对应城市这一比重分别只有60%、30%、50%和60%。

　　“2016年房地产成交金额增长是由交易杠杆带动，这是非常明显的增量。”银行机构等金融市场给2016年的房地产释放了更高的杠杆率和流动性。2015年全国房地产成交总额里，23.7%的资金来自商业贷款，9.9%的资金来自公积金贷款，到了2016年，这两个比例分别增长到了27.7%、11.5%。链家研究院数据显示，在北京，2016年链家二手房贷款人数比例稳定在80%左右，从年初平缓增长至8月份达到高点，之后开始下滑。

　　杨现领说，“中国居民的资产负债表比较健康，但从增量上看，2016年增速很快，所以房地产调控主要降低居民杠杆上升速度。”

　　从统计局发布的宏观数据分析，限购、限贷等新政已经对房地产市场发生作用。但热点城市新增有效供应相对不足，尤其是土地市场，房地产价格也因此继续面临一定上涨压力。对此，杨现领认为，让存量市场，尤其是二手房加速流通，将缓解市场供应及房价上涨的压力。

　　“满足需求有很多方式，存量房流通最为高效，不会增加新的土地供应和消耗。每一次流通都代表着居住状况的改善，以小换大、以旧换新、以远换近。”杨现领说，“换房本身是一种帕累托改进，越交易越安全，房价压力越小，这是存量房时代应该达成的基本共识。”

　　链家研究院用了“百人流通率”（每100人中发生房屋买卖人数）这个指标衡量城市存量房的流通交易，并以此找到与房价涨幅之间的关联度。

　　“当一个城市的百人流通率在1%-2%时，房屋供应会非常紧张，二手房效率很低，房价会上涨。”杨现领说，百人流通率稳定在2%-3%时，房价会比较稳定，百人流通率达到了3%-5%时吗，城市房价会存在下行压力。

　　链家研究院提供的数据显示，深圳的房屋百人流通率只有1.2%，全年房价涨幅接近45%，珠海市的房屋百人流通率接近5.5%，由此导致当地房价涨幅只有个位数。

　　“展望2017年房地产市场，核心结论是存在供给缺口。这种缺口不仅仅是指新增土地供应不足，导致未来新房可售水平不足，也是指存量房市场流通效率较低。”杨现领说。

　　他还进一步指出，在存量房时代，一个重要的标志是购租并举，也就是建立起来成熟的租赁市场。

　　杨现领给出了一组粗略推算的数据，2016年，全国二手房交易额约为6.5万亿元左右，住宅新房交易额约为10万亿元，但租金交易额只有1万元，对比发达国家成熟市场的发展经验，目前中国租赁市场发展相对不平衡。

　　链家研究院测算，中国存量房屋总价值约245万亿元，其中二手住宅价值180万亿元，商办物业价值50万亿元，已售待开发土地价值12.2万亿元，已建成待售住宅库存大约为3万亿元。由此形成的存量房市场预计会带来1.91万亿收入，其中租赁行业收入最高，超过了1.1万亿元，其次是物业管理行业收入4400亿元，新房收入2310亿元，二手房收入大概在1000亿元左右，城市更新行业收入也能达到270亿元。