商住房“以租代售”钻空子 购房风险大可能房钱两空

    开发商“开发”新招躲避商住限购，购房人遭遇多重风险——

　　通州商住房“以租代售”钻空子

　　“虽然我们在通州，虽然商住房限购了，虽然你没有购房资格，但这楼盘你还能买！”今年连环的限购令，让通州几乎没了不限购的新房，但一位通州珠江四季悦城楼盘销售人员却根本没把限购令放在眼里。末了，他在挂电话时还补了一句：“这就是开发商的高明之处，你来了就全都知道了！”

　　到底是什么招数能把限购政策都“规避”了？记者昨日调查发现，这一楼盘背后恰恰是通过“以租代售”的形式操作，甚至开放商还能提供贷款。

　　但在业内看来，这个看似当下管用的招数却暗藏着诸多风险，稍不留神，“购房人”可能“钱房两失”。

　　钱数不变

　　购房却变租房

　　通州马驹桥经海路，占据两侧的“不限购楼盘”广告牌已经撤去。今年5月，通州商住和商务型公寓步入限购，但用销售员的话说，半年多过去，这里似乎又恢复了限购前的状态。

　　原来，开发商与购房人的身份都变了——记者调查发现，这是商住楼盘“起死回生”的原因。

　　在珠江四季悦城悦景园售楼处，销售员小张递出来一份“租赁协议”：出租方为北京珠江投资开发有限公司、也就是这个楼盘的开发商；而“承租方”其实就是“购房人”。

　　按照通州商住的限购规则，这类商住楼盘只能销售给企业，如果个人想买，只能走“特殊途径”，这种“以租代售”的途径就是其中一种。

　　记者在租赁协议上看到，租赁期为20年。虽然协议上标注着租金标准以及分期付租的方式，但小张说，实际上的操作方式却是“像买房一样一次性缴纳‘租金’，至少首付50%，剩余部分每半年一付款。”

　　一般来看，商住房由于是商办立项，土地期限通常是40到50年，可为什么这里的租房期限却有20年？业内分析，按照我国法律规定，房屋出租的最长期限是20年，超过20年后很难获得法律保护，因此开发商的长租协议绕不开这一关。

　　“过个三四年，等通州商住限购取消了，这房子就可以直接给你办房产证了。”更有看头的是另一份“补充协议”，上面标明“甲方同意在乙方获得购买资格后按约定的价格优先购买该房屋”。

　　小张解释，这里指的“获得购买资格”实际上就是通州取消限购，而约定价格就是之前的购房款。然而，相关部门从未透露过通州限购的期限。

　　成本过高

　　“公司”撑不下去

　　在规避限购的路上，开放商的招数一个接着一个。限购令刚发布时，记者曾对该项目有过调查。当时，一位销售人员透露，限购令落地第二天就没什么人来看房了。

　　一开始，包括该项目在内的不少商住楼盘都给出同一个解决方案——办公司，也就是在购房人名下快速办理一个“空壳公司”，获得购房资格。不过，这一招存在交易和后续维护成本上的弊病：不仅交易税费较高，购房后每年都需要缴纳一笔税费。

　　小张算了一笔账，以一套90平方米的房产为例，假设总价288万元，不计房产税，其中装修款90万元、毛坯款198万元。那么，年纳税额总计“198万元×8.4‰=1.6632万元”。

　　记者采访中也发现，珠江四季悦城还替“买房公司”想出了把房子出租出去的招数，这样以来每年的税款就可以大幅下降，如果每月租金4000元，一年下来各项税费加起来大约只有8000多元。

　　然而，这两个招数都存在每年需要固定缴纳一笔费用的问题，因此并不太受欢迎。以珠江四季悦城为例，上周六开盘后两天“售出”70多套房，但实际上以企业名义购入的不足10套，其余都是按照“以租代售”的方式成交。

　　“今年5月限购后实行过一段时间办公司的措施，但成本实在太高，一般买家承受不了。”某楼盘销售内部人士向记者透露出背后的实情，而开发商“开发”出“以租代售”招数也是迫于回笼资金的压力，“开发商投入了那么多钱，总得想办法把房子卖出去收回钱来啊！”